无权处分的租赁合同的效力

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无权处分的租赁合同的效力

如果要与他人签订民事合同的，需要对合同的标的物享有处分权。如果要将房屋租赁给他人的，需要有房屋的所有权，或者取得房东的同意，那么，无权处分的租赁合同的效力是怎样的呢?今天，赢了网小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

无权处分的租赁合同的效力

我国《合同法》第五十一条对无权处分问题作出了法律规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但应如何理解该条规定，学者们却见仁见智，各执一词。无权处分是民事法律体系中很重要的一个环节，它与善意取得制度，权利瑕疵担保制度，无权代理制度，无权行为的独立性等理论密切相连。对无权处分的正确理解，涉及到上述民事法律制度之间的协调和民法体系的整合，因此意义重大。而无权处分的理论又博大精深，笔者才疏学浅，仅采撷其中的一朵浪花，就租赁合同中的无权处分问题谈一些粗浅的看法，以求教于学界前辈和同仁。

要正确理解无权处分问题，首先应界清何谓处分。“处分”是一个基本的法律概念，它包括事实上的处分和法律上的处分。所谓事实上的处分，是指对原物体加以物质的变形，改造或毁损的行为，法律上的处分是指使物体的权利状态发生变化。我国《合同法》对租赁合同中的事实处分和法律处分都作出了规定，如《合同法》第223条：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”此乃事实上的处分。而224条则是法律上的处分：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”然而，问题在于：实施处分行为的人是否必须是所有权人呢?学界通说对此持肯定的态度。但仔细看看法律的规定，则会发现这一几乎放之四海而皆准的观点正面临着无法回避的质疑，如《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”按照该条规定，承租人进行转租时，对租赁物并没有所有权，却进行了法律上的处分。也许有人会认为承租人转租是得到了出租人的同意和授权，所以为有权处分。在此，我们要分析一下同意的性质。同意是权利人对他人将要作出的行为的事先承认，是其单方的意思表示，只具有补助行为的性质，并不能使同意权人参与到将要订立的合同中来，这一点与代理中的授权截然不同。由此可见，转租合同仍然只是承租人与第三人之间订立的合同，承租人对其没有所有权的租赁物作出了法律上的处分。正如1982年台湾上字第4690号判决所说：“查出租人固负有使承租人就租赁物为使用收益之义务，惟此项义务之履行，并不以转移租赁物之所有权为必要，故出租人对其租赁物是否有

所有权或其他权利，概非租赁之成立要件。”

然而，《合同法》第224条第二款却又这样规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从而否定了承租人的法律处分权。法律如此规定，无非是为了防止承租人在未经出租人同意的情况下，利用转租渔利，搅乱市场价格;也为了防止承租人利用租赁物进行非法活动，损害社会公共利益。但笔者却持不同的见解。首先，我们考察一下行为人订立租赁合同的目的是什么。我国《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。”《城市房屋租赁管理办法》也规定：“房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”可见，、租赁合同转移的占有，使用和收益权，承租人取得租赁物的目的是为了使用，收益，甚至主要为了收益，所以在当事人没有特别约定的情况下，承租人依租赁合同取得租赁物后，有使用和收益的权利，出租人不得进行不当干涉。那么承租人进行转租，就是取得收益的一种方法，也是他在租赁合同的目的范围内应有的权利，为何要加以否定呢?也许有的学者认为：“如果第三人对租赁物造成了损害，则不利于对出租人的利益保护。这种担心完全没有必要，因为是出租人和承租人之间，承租人和第三人之间分别有合同关系，根据合同相对性规则，当第三人对标的物造成损害时，由第三人向承租人承担损害赔偿责任，再由承租人向出租人承担赔偿责任。这种情况，与承租人自己使用租赁物造成其毁损从而向出

租人承担责任的情形并无实质性的区别。况且，承租人对租赁物进行转租，只是占有，使用权发生了转移，对出租人的所有权并不产生任何影响。而由于转租，能使第三人更好地利用租赁物，更好地发挥租赁物的价值。既然转租于法理可行，于实践有利，那我们还有什么理由否定它呢?所以我认为承租人未经出租人同意而对租赁物进行转租，并不属于无权处分，而是正当行使收益权。

但在租赁合同中，我认为有一种情形属于无权处分，即行为人盗得一物体后，出租给第三人的情况。因为租赁物是由出租人盗窃所得，所以出租人对租赁物不享有所有权，而其占有租赁物只是一种占有的事实和状态，并没有取得占有权，更没有使用权和收益权。由此可知，盗窃人出租盗窃物，无任何法律根据，属于无权处分。当所有人发现了真实情况后，可以向出租人(即盗窃人)依不当得利的规定请求返还租金，或依侵权行为的规定请求损害赔偿。与此同时，如果所有权人不想把租赁物出租给承租人，则可向承租人请求返还原物，而不管承租人订立租赁合同时是善意还是恶意。此时之所以不适用善意取得制度，是因为该租赁物系赃物，而对赃物不应适用善意取得，以保护所有人的利益，维护社会的正常秩序。同时从法理上来说，盗窃人与承租人订立的租赁合同是债权合同，承租人对租赁物仅享有债权，而所有人对该物享有所有权，根据物权效力优先于债权的原则，也能得出优先保护所有权的人的结论。而租赁合同终止给承租人造成的损失，承租人可依违约责任向盗窃人请求赔偿，因为盗窃人不能履行合同义

务是由于其自始主观履行不能，故应承担违约责任。另一方面，如果所有权人想把租赁物继续出租给承租人，那他应重新与承租人订立租赁合同，从而取得出租人的地位，而不能通过承认的方式成为租赁合同的当事人。因为承认是单方的意思表示，是辅助性的行为，它不能导致“债之主体”的变更，也不能使承租人取得向所有权人请求履行契约的权利。

综上所述，租赁合同中的无权处分问题可分为两部分：一是承租人转租租赁物的，不为无权处分;二是盗窃人出租租赁物的，属于无权处分。可见，我们对任何问题都不能一概而论，而应区别各种情况，进行具体分析，由此才能得出正确的结论。

无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果不同意的，该租赁合同是无效的，需要赔偿相对人的损失。如果你情况比较复杂，赢了网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。

来源：（无权处分的租赁合同的效力

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