第六章房地产经纪延伸服务

第六章房地产经纪延伸服务

考试要求

1．熟悉房地产登记信息查询；

2．掌握房地产登记手续代办业务；3．掌握房地产抵押贷款手续代办业务；4．熟悉房地产投资咨询业务；

5．熟悉房地产价格咨询业务；

6．掌握房地产法律咨询业务；

7．熟悉房屋质量保证业务；

8．了解履约保证业务。

第一节房地产交易相关手续代办服务

一、房地产登记信息查询

房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。

房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移多、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。

房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，是指房屋权属登记簿（登记册）所记载的信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。

查询房屋权属登记信息，应填写房屋权属登记信息查询申请表，明确房屋坐落（室号、位置），以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。

查询房地产登记信息，需支要付相关费用，收房地产经纪人员在为客户提供这项服务时，应向客户说明这一情况，并明确告知登记机构的收费标准。

二、房地产登记手续代办

按照民法规定，

具有完全民事行为能力的权利人（18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人）可以自行办理房地产权属登记。

限制行为能力的人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的的精神病人）和无民事行为能力的人（不满10周神病人），可由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。

许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此人们常常委托房地产经纪人代为办理。

多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有单个权利人不具备的成本优势。

由于各地房地产登记管理制度不完全一致，具体的登记类型因各地情况有差异。

（一）存量房买卖中的房地产登记（二）新建商品房销售中的房地产登记

（三）个人住房抵押贷款所涉及的房地产登记

（四）房屋租赁所涉及的房地产登记

（五）有关预告登记的重要事项

《物权法》关于预告登记的规定

当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。

债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。

三、房地产抵押贷款手续代办

（一）房地产抵押贷款的种类

房地产抵押贷款一般涉及两类：房地产开发贷款和个人住房贷款。

购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所臢房价的70 %,一般采取分期偿还的方式，贷款期限一般为5～30年。

目前，个人住房贷款主要有公积金贷款和商业贷款两种基本形式，以及由此两种派生出来的个人住房组合贷款，即公积金贷款与商业贷款的组合，共计三种形式。

（二）制定合理的贷款方案

1．贷款成数

贷款金额最高不得超过房地产价值的60%、70%等

2. 贷款金额

3．贷款期限

如个人住房贷款期限最长为30年。

4. 偿还比率

目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50 %,根据国际经验，月还款额一般不应超过家庭总收入的30%. 5．贷款偿还方式

目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法或等额本金还款法两种归还贷款本息的方式

如对于年轻的借款人而言，往往购房时支出项目较多，而未来的收入则通常会随着龄的增大和职位的提升而逐渐增加，因此选用等额本息还款法可减轻当前的压力，将来一旦收入增长较多，还可提前还款以减少利息支付。

但对于临近退休年龄的借款人而言，购房时的收入水平可能已是一生收入平的高峰阶段，今后会趋向减少，对他们而言，等额本金还款法更为适宜。

（三）办理抵押贷款手续

1．贷款申请

受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在借款合同及相关贷款文件上签字，未成年人可有监护人代签。

2，贷款审批

贷款银行收到申请人的资料后，从以下几个方面进行贷款审查：

(1)个人的信用。

(2)抵押物的价值。

(3)贷款的条件。

3．签订贷款合同

4．房地产产权转移登记和抵押登记

5．贷款发放

6．还贷

首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前，数额按照实际发放贷款的时间确定7．结清贷款

最后一期贷款还贷，须到受理银行办理，结清贷款后，取回房地产其他权证明。然后凭银行结算清单、产权证、房地产其他权利证明和银行出具的注销押文件，到物业所在地房地产管理部门办理注销抵押。

第二节房地产咨询服务

一、房地产投资咨询

（一）房地产投资咨询业务的基本类型

目前，房地产经纪人员从事的房地产投资咨询业务主要有两种：

1．房地产开发投资咨询

对于这一类型的投资，最常见的投资咨询服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报告。

开发项目可行性研究可以分为五个步骤：

(1)接受委托。

(2)市场调查分析。

(3)方案选择和优化。

(4)财务评价。

(5)编制可行性研究报告。

可行性研究报告是可行性研究的成果性文件。一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图六个部分。

在开发项目可行性研究中，市场分析和预测部分非常重要。

区位选择也是关注的焦点。