商业地产定位选址攻略63页

表面上好的商业场所不一定带来 好的收益——煎饼摊
五星级酒店门口
中学学校门口
表面上有效客户群聚集的商业场所不 一定带来好的收益——路易威登
为什么顶级住宅社区招不来顶级商业？
商业地产是卖水龙头，而不是卖水库，别 把命赌在规划上
商业综合体定位的症结
中国的商业综合体大多属于城市规划失败的产 物——规委。
欧洲人均购物中心面积2.2平米；香港人均购物中心面 积1.4平米；中国大陆一线城市人均购物中心面积在 0.1~0.6平方米之间。
关键词：商业地产-城市发展-基础 商业规划-商业地产-环节 业态定位-商业规划-核心
商业地产定位分析
业态定位 功能定位 品类定位 客群定位 客层定位 商圈定位 模式定位 形象定位 策略定位
购物中心 百货商店
便利店
仓储店
零售购物型
专业店
专卖店
超市
业态对比分析
业态 定义
规模
产品/Leabharlann Baidu 态
购物中心 百货商店 超市
专业店
多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型
5万-15万平 米为宜
经营日用工业 品为主的综合 性零售商店
规划指标是由谁制定的？
别靠听，靠干——对规划的四种态度
一、无视或盲信规划； 二、分析并利用规划； 三、推导并预测规划； 四、创造规划
商圈概念研究
商圈的概念：商店以其所在地点为中心，沿着一定的 方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围即以商场为中 心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地 点。
商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。一般 来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步 行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里 以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。
不要误解毕加索——“野兽派”？不就是乱 画吗？我也会
拍卖价8250万美元
这是毕加索敢“乱画”的基础
毕加索对商业地产的贡献
扬名立世的前提 掌握规律，能先把简单的事情做好，才是发
扬个性、创作精品的基础。
商业地产多数问题出在哪儿? 多数人无视行业规律，并在根本没有、也不
打算了解规律的基础上随意发挥。
有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈 的饱和指数为：IRS＝100000×25／144000＝￥17．36 这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小， 则意味着该商圈内的饱和度越高。
商业业种分析
特点 购买频率 价位 购买习惯 外部作用 更换周期
地位
日常 高 用品
从出现发展到成熟 目前处于期生命 所经历的时间（年）周期中的阶段
100
衰退期/已消失
100
成熟期
80
成熟期
20
成熟期
35
成熟期/衰退期
40
成熟期
10
成长期
10
成熟期
中国商业地产发展历程
1998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地 产商品化开始；
2000年伊始，住宅开发热潮开始成规模化兴起； 住宅地产的乐趣——杠杆开发（有趣的利润模式）； 权利与义务的关系——所谓住宅配套商业（早期公）； 商业地产的乐趣——近似成本、翻倍收益（一铺养三代、 与住宅的不同作用）；
高中以上文化水平的居民应占大部份。 人均商品性消费支出应在每月300元以上。 人均月收入应在1000元以上。 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。 购物频率在每周2-3次左右。 对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素。 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。
零售业态分析
商圈分析的效用
商圈分析是百货商店合理选址的基础工作； 商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的基础本前提； 商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件； 商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段。
消费饱和指数分析
IRS＝C×RE／RF IRS——商业圈的零售饱和指数 C——商业圈内的潜在顾客数目 RE——商圈内消费者人均零售支出 RF——商圈内商店的营业面积 假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共
全球零售业发展趋势
• 趋势一：零售业市场高度集中化、规模化 • 趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展 • 趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加 • 趋势四：跨国企业的拓展
不要误解梵高——抽象主义？ 不就是乱画吗？我也会
毕加索，来来来。。。今天是大年三十 了。。。
这是梵高敢“乱画”的基础
低 冲动
短
不大
缺之不 可
选购 较低 品
较高 计划
较长
对服务有用 重要
专用 非常低 非常 考虑再三 先品货、 对专业人士影 重要、
品
高
后价格 响大
量小
目标消费者特征分析
商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩 阶段的占主要部份。
居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和 商人为主。
招商先行
商业选址5A法则
趋利便利
确认便利 5A法则 进出便利
选购便利
影响商圈大小的因素
促销活动 竞争商店位置
商业信誉 经营规模
顾客流动性
交通 地理 状况
商品种类
零售业发展历程
机构类型
杂货店 单一专业店 百货商店 折扣店 方便超级市场 购物中心 高级专卖店 仓储式零售
快速成长期
1800-1840 1820-1840 1860-1940 1955-1975 1935-1965 1950-1965 1975-1985 1970-1980
商业地产定位选址功略
主讲人：奇胜优韬商业顾问机构董事总经理 朱奇
手机：18017427760 18682396575 E-mail：creachina@126.com
前言
亚洲购物中心协会统计数据显示， 截止2011年底中国 购物中心已有2542家，预计未来4年将新增1300多家， 比2001年增长893%。
规模大，营业 面积在5000 平方米以上
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全
以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场
标准超 市:500-1500 平米;大型综 合超 市:25005000;超大 型:600010000