商业选址

Part 1宏观因素研判
城市
城市经济环境 总人口 地区人口结构 职业构成 家庭户数 收入水平 消费水平 GDP发展状况 产业结构情况 城乡居民人均支配收入等
尽可能的熟悉城市政策环境及城市商业规划。
优质城市
商圈
充分考虑周围商圈。
要明确该项目的商圈范围，了解商圈人口分布状况及 生活结构。 投资者应重点考虑因素： 一、人口数量及特点； 二、城市建设成熟程度； 三、周边配套设施状况； 四、商业发展潜力。
7、竞争分析 项目基本情况介绍 市场定位及整体商业布局 现有商户组合 租金调查 评价和借鉴等
主要未来项目中可能对指定项目产生竞争的也将在分析范围中。根据资料的 可获取性，对这些未来项目的竞争分析将主要集中在项目定位、可能包含的 开发组合、开发进度、开发商背景。
同时乙方将对这些竞争项目进行竞争程度的判定，及它们分别对指定项目产 生的潜在影响。 SWOT分析。
2、基地条件分析 具体包括： 现状分析 目前项目周边之土地用途和相关房地产开发 该用地的交通/通行情况 其他相关设施 地块周边拟建配套设施调查分析 未来交通/基础设施规划 项目周边未来规划对本地块潜在影响 项目周边可预见的社会经济环境的发展趋势 项目周边区域之政府政策及规划导向 我们将从以下角度给出基地机会及威胁的分析 经济开发 地理位置，现有建筑物的分布 周边用地性质及环境条件 交通及基建，主要道路分布 土地规划，可视景观资源及改善之可能性，周围环境因素的利用 和项目及地相关的地形地势因素 从房地产角度得出的开发机会分析
通过以上分析，为争取地块及周边的规划调整提供支撑。
3、区域发展分析
区域市场概况 项目所在商圈经济及规划特征 项目所有区域零售物业现状及未来3年发展预测 项目周边交通、人流动线分析（含未来道路规划分析） 项目周边停车位分析（停车问题是未来购物中心最致命的要素，一定要有较多年 的停车位预测） 项目周边已有及潜在的相关商业物业调查 区域未来发展方向和趋势 区域未来政策环境 区域未来用地规划
Part 4案例分享
1、宏观分析
主要元素如下： a) GDP及增长 b) 固定资产投资及其增长 c) FDI d) 经济产业结构 e) 人口及年龄构成 f) 人均可支配收入 g) 城市规划及相关产业规划可能对项目的影响 h) 对于上述各种经济指标和政策的发展趋势的判断 i) 其它可能影响该项目长期发展的因素
9、全面SWOT分析
在地块分析及市场调研的基础上，对项目的优势、劣势、机会及风险进行分析， 并在项目整体市场定位，开发计划及相关策略制定中全面考虑这些因素。
10、商业市场定位 项目商业部分市场定位 （档次、主题、形象、消费者等） 建议开发的商业总体量 发展内容的取舍及组合 建议开发的各业态比例 商业的开发节奏建议 主力店、半主力店的品牌建议，最好还有更详细的业态规划方案建议。
优点：商业经营成熟，招商易；自行开发，对地产商的依赖度小； 缺点：开发经验不足，品质差，住宅和可售商业价值挖掘深度不够。
第三类：地产商，以华润置地、恒隆、中粮为代表。 优点：开发能力强，利润高； 缺点：可售商业价值挖掘不够；
第四类：地产商+零售商，以万达、宝龙为代表。 优点：开发能力强，利润高； 缺点：开发、招商、运营水平低，物业价值挖掘不够。
Part 2微观因素研判
项目所在地
1、道路类别是位置选择第一要素。
它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、商业干道。 像青年大街就是沈阳最核心的商业干道。
2、客流进入的方便度。
除了道路类别外，还要考虑的是否道路中有障碍物，比如交通隔栏等， 障碍物会减少顾客的兴趣。周边环境和目前的商业设施。同业经营虽 然会使投资的新项目面临强大的竞争，但也能形成集合效应，业态的 错位经营的互补同样关键。
11、商业整体规划布局
商业在地块内的布局建议 根据商业定位和布局所要求的地块规划调整建议 根据商业定位和布局对周边交通组织调整的建议
The end
Part 3国内商业发展现状及趋势
1、购物中心发展现状及趋势
都市 综合体
区域购物中心
社区购物中心
大型专门店、专门店
华润置地 华润万家
2、行业发展现状
参与商业地产价值链开发的企业大概可分四类。
第一类 第二类 第三类 第四类
项目
欢乐颂、尚泰、西武 茂业、大商、乐购、永旺 华润置地、恒隆、中粮 万达、宝龙
商业地产选址培训教材
“一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻就已 经注定，地点选得好，该项目就成功了80%；反之，我们只有 20%的把握”
商业地产是局限的，是特殊的。它们很难用后天的努力去 弥补太多的先天不足，这是商业地产的特性。
Part 1 宏观因素研判 Part 2 微观因素研判 Part 3 国内商业市场发育现状及趋势 Part 4 案例分享
4、区域商圈分析
区域主要规划及零售物业特征 区域商圈及竞争商圈的分析 区域优质商业的供应状况分析 区域商业未来供应 区域商业价格、租金趋势 区域商业需求特征分析 代表性业态（百货、超市、服饰、餐饮、休闲娱乐等）的分布状况及发展趋势(指 项目周边2公里范围内) 代表性品牌的经营状况 区域内零售商业未来3年发展趋势
5、需求调查 访谈分析：零售品牌商家研究 将充分了解品牌的现有经营状况、发展计划、物业要求等方面的需求和特点， 利用广泛零售商资源，结合项目自身需求对价值商家进行有针对性的研究，并 将通过对品牌相关人员进行访谈以及借助当地资深招商人员深度分析来了解。
商家背景 目前店铺分布情况及经营状况 未来发展计划 可承受租金 人流量要求 对本项目的看法 入驻本项目的可能性 入驻本项目希望达到的物业条件 与业主方合作方式的要求
6、目标消费群体分析 对项目未来可能覆盖的消费者分为核心商圈消费者、辐射商圈消费者和特殊消费人 群（如果存在）三部分来进行研究，了解各个圈层消费人群的体量、分布状况，研 究各个圈层人群对项目有效支撑的可能性以及他们消费的特点，分析内容包括消费 人群的数量、人口构成、交通工具、消费水平、消费偏好以及其他因素，确定项目 的目标消费群体的范围和特征。包括：（分析的手段要有单项分析，还需要做交叉 分析） 消费群体与项目之间的关系 选择的消费区域 消费的类别 消费地点 品牌偏好 消费频次 消费金额及构成 使用的交通工具 对区域的评价 对项目的评价 区域对消费的满足程度 个人及特征：年龄、职业、收入水平 家庭特征：家庭结构、家庭收入水平
住宅 销售收入
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可售商业 销售收入
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持有商业 租金收入
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自有店铺 经营收入
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持有商业 增值收益
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第一类：纯零售商，以欢乐颂为代表。 优点：商业资源丰富，招商易； 缺点：受开发商制约、面临竞争、选项目难；不能享受销售物业收益及物业增值；
第二类：零售商+地产商，以茂业、大商、乐购及永旺为代表。
Байду номын сангаас
3、建筑能见度和日照情况。
商业建筑能否容易被顾客找到，及商业的能见度是一个非常关键的要 素。日照情况对商业的经营非常关键。在济南选址时，夏天的周末， 许多消费者选择在商场购物躲避酷热，西晒的商业店铺往往冷冷清清， 相反方向的则会门庭若市。
四大区位原则
第一原则：最短时间原则。购物中心应当位于人流集散最方便的区 位。传统商业建筑都混杂在居民区中间，但随着交通改善，购物者的活 动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素了，而 更多的要考虑购物过程所花费的行车时间。
8、案例分析（2个以上案例） 案例其实比较重要，乙方将在上述市场调查过程中，将为项目在选取两个与项目 具可比性的项目进行个案分析，研究其对于本案之借鉴性。并且，针对成功案例 的成功因素，清晰地阐述其符合市场潜在需求的、并对项目有主要影响的附加因 素。 案例分析中所要考察的因素包括（根据资料的可获取性）： 项目情况介绍 项目特点分析 项目定位依据 功能模块(业态)分析 对本项目之借鉴
第二原则：区位易达性原则。用地一般分布于交通便捷、易达性好 的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。
第三原则：聚集原则。商业活动都具有集聚效应，集中布置能够相 互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦 点常常成为优先选择的地点。
第四原则：接近购买力原则。指商业用地要接近人口稠密区，又要 接近高收入或高消费人口分布区。