第七章 居住区规划的技术经济分析

第七章居住区规划的技术经济分析

本次课重点：1.用地平衡表；2.技术经济指标；3.总造

价的估算

本次课难点：技术经济指标

居住区规划的技术经济分析：一般包括用地分析、技术经济指标的比较及造价的估算等方面。

第一节用地平衡表

一、用地平衡表的作用

1.对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划

的依据之一；

2.进行方案比较，检验设计方案用地分配的经济性和合

理性；

3.是审批居住区规划设计方案的依据之一。

二、用地平衡表的内容

居住区用地平衡表

第二节居住区各项用地界限划分的技术性规定

一、规划总用地范围应按下列规定确定：

(1)当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、

小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界线；

(2)当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方

用地的交界处。

二、住宅用地范围的确定

1.以居住区内部道路红线，宅前宅后小路属住宅用地；

2.如住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界限时，

通常在住宅长边以住宅高度的1/2计算，住宅的两侧一般按3-6m计算；

3.与公共服务设施相邻时，以公共服务设施的用地边界计

算；

4.如公共服务设施无明确的界限时，则按住宅的要求进行

计算。

三、公共服务设施用地范围的确定

1.有明确用地界限(如围墙等)的公共服务设施按基地界

限划定；

2.无明确用地界限的公共服务设施，可按建筑物基底占用

土地及建筑四周实际所需利用的土地(如建筑后退道路红线的用地)划定界限。

四、住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定

1.当公共服务设施在住宅建筑底层时，将其建筑基底及建

筑物四周用地按住宅和公共服务设施项目各占该幢建筑总面积的比例分摊，并分别计入住宅用地或公共服务设施用地内；

2.当公共服务设施突出于上部住宅或占有专用场地与院

落时，突出部分的建筑基底、因当公共服务设施需要后退红线的用地及专用场地的面积均应计入当公共服务设施用地内。

五、道路用地范围的确定

1.城市道路一般不计入居住区的道路用地，居住区道路作

为居住区用地界限时，以道路红线的一般计算；

2.小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度的一半计算，

其中包括人行便道；

3.公共停车场、回车场以设计的占地面积计入道路用地，

宅前宅后小路不计入道路用地；

4.公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路

用地计算，属于公共服务设施专用的道路不计入道路用地。

六、公共绿地范围的确定

1.公共绿地包括规划中确定的居住区公园、小区公园、住

宅组团绿地，不包括住宅日照间距之内的绿地、公共服务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地。

2.封闭式院落式组团绿地、开敞式组团绿地与道路相邻

时，其用地界限的划定见图9-4-1，即绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5 m。

第三节技术经济指标

1.住宅平均层数（层）：是指住宅总建筑面积与住宅基底

总面积的比值。计算公式为：

住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积（层）2.高层住宅（大于等于10层）比例（%）：高层住宅总建

筑面积与住宅总建筑面积的比例。

3.中高层住宅（7-9层）比例（%）：是指中高层住宅总建

筑面积与住宅总建筑面积的比率

4.人口毛密度（人/hm2）：每公顷居住区用地上容纳的规

划人口数量。

5.人口净密度（人/hm2）：每公顷住宅用地上容纳的规划

人口数量。

6.住宅建筑套密度（毛）（套/hm2）：每公顷居住区用地上

拥有的住宅建筑套数。

7.住宅建筑套密度（净）（套/hm2）：每公顷住宅用地上拥

有的住宅建筑套数。

8.住宅建筑面积毛密度（万m2/ hm2）：每公顷居住区用地

上拥有的住宅建筑面积（万m2/ hm2）。

9.住宅建筑面积净密度（万m2/ hm2）：每公顷住宅用地上

拥有的住宅建筑面积（万m2/ hm2）。住宅建筑面积净密度的最大值不宜超过下表规定：

住宅建筑面积净密度控制指标（万m2/hm2）

住宅层数

建筑气候区划

Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、ⅦⅢ、ⅤⅣ

低层 1.10 1.20 1.30

多层 1.70 1.80 1.90

中高层 2.00 2.20 2.40

高层 3.50 3.50 3.50

10.建筑面积毛密度：也称容积率。是指每公顷居住区用

地上拥有的各类建筑的建筑面积（万m2/ hm2）或以

居住区总建筑面积（万m2）与居住区用地（万m2）的比值表示。

11.住宅建筑净密度（%）：住宅建筑基底总面积与住宅用

地面积的比率。住宅建筑净密度的最大值不应超过下表规定：

住宅建筑净密度控制指标（%）

12.建筑密度（%）：居住区用地内，各类建筑的基底总面

积与居住区用地面积的比率。

13.绿地率（%）：居住区用地范围内各类绿地面积的总和

占居住区用地面积的比率（%）。

各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植物绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括其他屋顶、晒台的人工绿地。

14.停车率（%）：指居住区内居民汽车的停车位数量与居

住户数的比率。

15.拆建比：拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积

的比值。

16.居住区综合技术经济指标的项目应包括必要指标和可选用指标两类，其项目及计量单位应符合表下规定。