赵志娟律师房产纠纷案件二审代理词

郭*诉乔＊*房屋买卖合同纠纷一案二审代理词

审判长、审判员:

上诉人郭*与乔*＊房屋买卖合同纠纷一案,根据法律规定和上诉人委托,本人作为郭＊的诉讼代理人,依法参与本案的诉讼活动，代理人认为一审判决对案件事实未查清，对已查清事实遗漏，导致事实认定错误,同时判决所依据法律错误，所做判决必然错误，理应改判,依法支持郭＊一审的诉讼请求。

一．一审法院事实方面存在以下的错误。

1.一审法院在未查清旧的房屋产权证是否影响办理网签手续及办理资金托管，以及购房资质是否影响办理网签手续及资金托管的情况下,忽略乔**的资质审核通过时间是2016年4月13日的事实,主观的认为“按照房屋买卖交易的通常习惯，2016年４月5日即应是房屋过户日期”,属于事实认定错误。

一审法院未查清郭*的产权证对于办理网签手续和资金托管的影响,以及购房资质未审核通过是否对办理网签和资金托管有影响。据我方向昌平建委（）询问，建委工作人员解释说，购房资格是双方买卖房屋的第一步关键环节，建委的工作人员明确表示如果购房人资格审查没通过之前,后续相关的一切手续都办理不了,也就是说乔＊*的购房资格审核时间是影响其决定付款时间的唯一因素。其2016年4月13日资格审核通过之前,是不可能履行合同的。

同时,经我方向光大银行海淀支行(房天下全国资金托管的业务银行）询问，旧房本对于资金托管是否有影响的问题，光大银行工作

人员对资金托管做了详细的说明，说道“中介在办理双方资金托管的时候,应把双方的原件上传到银行的系统，银行就中介上传的内容进行核对,核对一致后就可以办理资金托管。根据银行工作人员的解释,即便上传的是旧房本的地址，后因需要变更新的地址，在银行托管的系统里都可以进行修改，并不影响买卖双方的资金托管。”由此可见,虽然双方房屋买卖合同约定的最终付全款的时间为２０16年4月5日，因乔**的购房资格审核通过时间为2０16年４月１3日,第三人于２016年4月１4日才通知我方办理手续(当天办理了房本新地址的变更）,在２016年4月1４日满足了办理网签，支付全款的条件,于是双方于20１6年４月15日即双方房屋买卖合同约定的付全款的宽限期内,到光大银行签订了资金托管协议书,并约定办理支付全款的手续,但乔**并未按照约定付清全款,违约事实显而易见。

房屋买卖合同属于双方合意而达成，现实交易中，先过户再交房,先交房再过户现象均存在,没有通常习惯的标准。纵观全案事实，乔**的购房资格审查通过的时间是2016年4月1３日，201６年4月5日认定为过户日期,显然是有悖常理的,一审法院对客观事实视而不见，作出如此矛盾的认定，显然错误。

2.一审法院认定双方于20１6年4月15日变更了付款时间和方式,将逾期支付房款认定为变更了房款支付时间,将乔**单方支付了部分房款认定为双方合意变更了付款方式，明显错误。

首先,对于付款时间上,201６年４月15日在双方合同约定的付款宽限期内，在此时间内乔＊*有权支付房款,郭＊有义务接受房款，

郭*接受款项的行为是符合双方合同约定的，合理的，不存在变更付款时间的问题。也正是接受了房款，可以看出，郭*当时一直积极配合乔**办理各种手续，积极履行合同。

其次,关于乔*＊单方支付部分房款是否属于双方合意变更付款方式的问题，一审法院对于４月15日为全款付清时间还是支付部分房款时间未陈述,从判决可见其客观上认定为支付部分房款时间,代理人认为属于事实认定的错误。事实上双方对于在２０16年４月15日是约好了办理支付全款的手续的,有郭＊与第三人的微信截屏为证，并且,乔*＊未按照双方约定支付全部房款，而是支付了部分房款，属于乔**的单方行为,在其办理付款手续时,郭*对于具体的转账数额并不知情也是无法控制的,只有在收到款项后才可能知晓。

对于一审法院依据的第三人房屋中介提供的证人证言问题,代理人认为该证言不仅不符合客观真实情况，而且房屋中介方与乔**存在经济上的利害关系，在居间服务合同中约定，乙方（乔**）向丙方(北京存房房地产经纪有限公司）支付居间服务费142２5元。所以中介方的证人证言并无证明力和证据能力。本案案由是房屋买卖合同纠纷,付款时间，付款方式有明确约定，如果乔**主张变更了付款时间，付款方式，其应提供充分的证据予以证明,在其没有提交任何证据的情况下，一审法官事实上将乔＊*的单方支付部分款项的违约行为，和郭*被动的无法控制的接受部分房款的情况,强行的认定为双方合意的意思表示，听取第三人叙述，就认定付款方式变更,显然是不符合常理,不公平的,属于明显的事实认定错误。

３.一审法院混淆了合同解除是因乔**未按照合同约定时间支付房屋全部价款以及混淆了违约行为的起算时间，其判决实际上将逾期付款时间认定为约定付款时间，进而认定郭＊不具有合同单方解除权，错误。

根据房屋买卖合同的规定：双方约定的是余款27９万全部(而非部分）冻结或者直接转给郭*,郭*与第三人代理人张东生的微信记录里，明确说明钱都已经准备好了,到了现场，实际与承诺不一致。乔**延迟履行2０1６年4月5日付款义务,已经属于根本违约。乔＊*虽然在4月１5日将大部房款支付给郭*并进行资金托管，但并不能免除其应于20１6年4月15日前付清全款的义务,若届时未付清，郭＊仍享有解除权，从本案事实可见，至郭＊起诉之日，乔**仍有５９.5万的房款尚未支付,这是铁的的事实，乔＊*已经构成违约。郭＊接受部分房款不代表乔**的逾期付款行为不存在,不能产生乔**违约行为免除的法律后果，乔**逾期付款59.５万元的起算时间仍应按照合同约定的2016年４月5日起算,郭*按照合同约定行使解除权并要求乔*＊支付违约金的理由正当，证据充分。

４.一审判决认定买方付清余款的同时,卖方应协助买方办理房屋的转移过户登记手续，同时认定“截止20１６年4月１5日，乔**已经支付房款225万元,郭＊有义务继续履行合同”相互矛盾。

一审判决一方面认定“在买方付清余款的同时,卖方应协助买方办理房屋的转移过户登记手续”，即，一审法院认可,余款付清是前提条件,付清即支付全部房款。同时其又认为“截止2016年４月15日,