物权法解读

物权法规定，建筑区划内规划的车位、车库归属，由当事人通过出售、出租或附赠等方式约定

“小区的居民对小区是主人，物业是被雇佣的服务人员，小区居民的车辆停放应该是有规划的管理，绝对不是物业收取费用的依据和目标。

———新华网网友218.26.13.*“

据公开资料显示，目前北京有近4000家小区，但此前由于权利归属界定不清，围绕着小区车位、道路、绿地等纠纷冲突时常见诸报端，并引发了一系列纠纷。楼顶、露台、外立面、楼道、电梯间、楼梯、大堂、车库、物业用房……这些在住房以外又和住房唇齿相依的部分该归谁所有？应由谁来管理？利用小区里住宅外的设施做广告，收益应该归谁？开辟地上车位出租，该不该收业主的租金？……这些关系业主切身利益的问题，物权法作出规定，明确了业主对共有部分的权利，对重点区域的归属进行了划分。

如今，物业管理纠纷日渐增多，且纠纷种类多种多样，业主在物业纠纷中如何伸张权利？小区共有部分权属归谁？新出台的物权法对建筑物区分所有权作出了规定。

车位归属由当事人约定

中国政法大学李曙光教授解释说，小区内的道路和绿地，新出台的物权法规定很清楚。小区内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。小区内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

他举例说，城镇公共道路一般出现在建设规模很大的小区，例如北京的天通苑小区连接一、二、三期之间的路都属于公共道路，在这些道路上公共汽车等社会车辆可以随意通行。虽然这些道路也在小区范围

内，但是按照法律规定就不能算业主共有。一楼的业主如果通过向开发商付费取得一楼院子内的绿地，则绿地属于业主个人。

至于车库和车位，根据物权法规定，业主在买房时，可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属，从购房之初避免了以后的争议。

李教授认为，事实上在物权法出台之前，很多开发商已开始用签订合同的方式与业主确定了车位的归属，但这些合同多属于格式合同，且较为模糊。物权法的规定是为了调整开发商的模糊条款，作出更加有利于业主的选择。

车库首先满足业主需要

全国人大常委会法工委副主任王胜明说，现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位，因此物权法有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

共有部分产生收益归业主共有

在去年轰动北京的美然动力社区业主与物业公司纠纷事件中，地下室、广告等共有部分收益分配不明是引发业主与物业公司矛盾的主要原因。而同样的问题也或多或少地困扰其他小区。

共有部分一旦出租，收益如何分配？李曙光说，小区的共有部分一般包括健身娱乐场所、林地、草坪等，物权法规定这些部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入到业主共同财产中的维护养护中。

比如，公共道路划地停车收费的收益，应纳入小区收支预算，用于支付管理员工资和道路的维护，而分配应该由业主大会或者业主委员会来完成，物业公司只是一个代收性质。

业主不缴费物业起诉更适合

因认为物业服务不到位，很多业主以拒绝缴纳物业费来抵制，这一现象在各地都有发生。

李曙光教授认为这是一种不理智的做法，作为业主不能陷入误区，将别人的错误作为自己犯错误的前提。业主不缴费带来的后果是物业公司资金缺失，卫生无人管、水电被断、治安恶化，从而导致其他业主权利受到侵害。

按照《物权法》第八十三条规定，对业主不缴物业费的行为，不排除业主大会和业委会有权提起诉讼。

但李教授说，他个人并不赞同以业委会为主体起诉不缴费业主。物业公司和业委会都有权利起诉，这样会将法律关系搞乱，甚至会造成将来物业公司和业主委员会互相推诿，怠于职守。

李教授认为，起诉不缴费业主的责任更应该在物业公司，毕竟物业公司与业主形成有合同关系。

★物权法100分

24、住在二楼的业主甲称自己从不乘坐电梯，只走楼梯。是否可以不交电梯费？

A.是

B.否

（提示：《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。） 25、物业公司将小区内的门卫用房出租给商户做便利店，租金应归

物业公司所有吗？

A.应该

B.不应该

（提示：《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。）

26、某物业公司将小区内的一处共有车位对外开放，其收益部分应归谁所有？

A.物业公司

B.业主共有

（提示：《物权法》第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。）

27、某小区一些业主要求更换业主委员会全体成员，需要满足哪个规定方可更换？

A.建筑面积过半业主同意

B.建筑面积过半且占总人数过半业主同意 （提示：根据《物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。）

28、筹集和使用建筑物维修资金需经多少业主同意？

A.专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

B.专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意

（提示：根据《物权法》第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。）

29、物业公司将小区一块绿地租给一家商场，租金收益按要求需返还给小区业主。是按户返还还是按建筑面积所占比例返还？

A.按户

B.按建面所占比例