中国后经济时代楼市展望

中国后经济时代的楼市展望
【摘要】目前，中国房地产产业已经逐步从卖方市场转变为买方市场，随着市场经济的全球化， 2010年的房地产调控级别之高、措施之严厉为近年来罕见，强力调控的情况下，楼市交易依然保持高位。

2013年是否会延续？作为关系国际民生的基本产业——中国房产业未来的走向将何去何从，值得深思。

本文就面临世界后经济时代的中国房地产业存在的问题提出了自己的见解，包括房价调控、地产形态、战场转变、政策导向和心态调试等。

【关键词】中国楼市；地价；经济转变；政策
知识经济是以知识产业的迅猛发展为基础的，如果说在农业经济时代，土地是第一生产要素，在工业经济时代，资本是第一生产要素，那么到知识经济时代，知识取代资本成为第一生产要素，即“科学技术是第一生产力”，高新技术产业成为第一经济支柱。

因此所谓后经济时代是相对于旧经济时代而言的。

它是人类经济走向更高文明的重要标志。

当然，经济时代是个很笼统的概念，也可以狭义地称它为知识经济时代。

知识经济是每一个工业国发展的方向，但同时我们必须认识到知识经济不是短时间能够实现的。

实际上，后经济不只说得是经济，它关乎教育、政治等各行各业，是一个系统。

一、商业地产改变其原有营运形态，以重质为主
由于近些年来，中国经济逐渐在国际舞台上占居主导地位，成为第二大经济体，中国房地产业在其中具有重要的支撑作用。

但我
国的房地产业也着实存在许多问题，主要是房价飞涨和地产经济泡沫问题。

房价的畸形与异化使得地产业极度扭曲，并同城市化进程相伴随。

预计到21世纪中叶，我国的城市化平均率将从目前的46.53%
增长到75%左右，而一些发达国家的城市化率已达到了70%～80%。

我国城市化进程加速是从邓小平1992年南巡讲话之后开始的，距今19年左右的时间，但我国大城市资产价格的泡沫已比较明显。

拥有一套属于自己的住房是许多人平实的想法，但中国大中城市房价的涨速，却使房地产业走向了异化或另一极端，使许多家庭拥有一套房子的梦想变得遥不可及。

温家宝同志在2011年2月新华网在线与网友访谈谈到抑制房价时说：“在这里我也想说一点对房地产商的话。

我没有调查到你们每一个房地产商的利润，但是我认为尽到应有的责任，你们的身上也应该流着道德的血液。

”
无论是商业地产还是民宅，在开发商建造的各个阶段，都应该坚决保证质量，绝不可以出现“豆腐渣”工程和“烂尾楼”现象。

二、融资趋紧下的房地产金融与并购机会
2011年政府提出要在全国建设保障性住房1000万套，2012年再建1000万套，今后总计建3600万套保障性住房。

政府决心控制房价与消除泡沫，使得保障性住房再次获得发展机会，这是利国利民的好事。

福利分房阶段，政府用有形的手在操纵住房供需分配；1998年，
中国住房制度改革，价格这只无形的手逐渐在取代了有形的手。

经过2009年的极度宽松后，金融环境的趋紧已成为发展趋势。

“新国八条”是2011年初出台的，最值得回味的是第二条：加大保障性安居工程建设力度，努力增加公共租赁住房供应。

它旨在维护老百姓的利益。

保障性住房与商品房的消费群体完全不一样，它们属于两个不同的市场范畴，重叠性很小。

加大保障性住房供应量，解决的是中低档收入群体的住房问题，这是利国利民的好事。

三、全国二三城市将是未来竞争的主战场
我们国家地域辽阔，国情复杂，各区域的发展不平衡，中国要用占世界7%的土地养活占世界的21%的人口，除去可用耕地，可开发的土地并不是很多。

沿海和内地的经济发展存在着明显的差别。

城镇住房条件不断得到改善，意味着要把很多农村人口转移到城市。

房地产价格的市场规律将进一步将我国房地产的发展空间推向二、三线城市。

因此全国二三线城市将是未来竞争的主战场。

“金九银十”历来是楼市旺季，但在如今严厉的调控背景下，2011年楼市不但没有迎来传统的“金九”旺市，甚至面临惨淡收官的尴尬现状。

开发商们想尽策略，逐渐开始向“低价快销”转变，前几年的那种“遇见好房一声吼，该出手时就出手”的局面将会打破。

国家政策的调控下，一线城市房价下跌大幕已经拉开。

而商业地产开发商潘石屹在日前接受媒体采访时表示，住宅价格应该降，因为保障房的影响是巨大的。

在国际经济形势复杂多变的情况下，我们需要通过投资和消费大力发展国内经济。

目前，影响我国房地产价格因素是多方面的。

但最基本的因素主要有两个：
1.重大影响：政策对于房地产市场的走向的影响
房价问题在很大程度上更是政策和民生问题，不断上涨的房价在很多城市受到了人们的广泛指责，国家为此采取措施打压房价是必然的。

2013年国家即将推出的对二手房交易征收20%的个税，正是压制大城市快速上涨的房价，调节贫富不均。

（1）2011年至2013年的几千万套保障房。

在保持2010年主要调控力度的基础上，2011年房地产调控是“双轨制”：一手抓商品房市场调控不动摇，一手抓保障房建设不动摇，而后者被赋予了更重要的使命。

（2）征收房产税和公积金政策的调整。

近期，房产税成为新“国十条”出台后民众和媒体讨论的热点，也成为2013年3月的两会期间各地代表们的谈论焦点，国务院再掀楼市调控风暴。

房产税的最终目标是对增量和存量都要征税，对存量征税就是对不动产征税，意及征收不动产税。

而二套公积金贷款，须满足人均住宅面积低于28.81平方米。

2.新《婚姻法解释（三）》的颁布
2011年8月12日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》，重点针对婚前贷款买房、夫妻之间赠与房产、亲子鉴定等争议较大的问题作出了解释，共有
19条。

此司法解释第一次明确了离婚案件的一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。

离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平，如果夫妻一方未经另一方同意而出售夫妻共同拥共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

由于影响中国房地产价格的因素是极其复杂的，目前中国房地产存在的问题也很多，让我们继续跟踪和抓住这些问题，认真研究并逐一进行解决。

参考文献：
[1]《后经济时代》，百度网站：http：
///view/2475306.htm？pid=baike.box。

2012年3月7日阅读。

[2]陈俊著：《楼市风声：陈俊解码房地产投资》，中信出版社2011年版，第3页。

[3]李玲瑶著：《透视美国，解读中国——山坡上的中国经济》，北京大学出版社2010年版，第86页。

[4]《多个城市房价停涨专家称开发商必须坚决降价》，http：//。

2011年9月24日阅读。

[5]《多个城市房价停涨专家称开发商必须坚决降价》，http：//。

2011年9月24日阅读。

作者简介：
杨俊，（1971，09-），女，河北政法职业学院财经系讲师，会计师，研究方向为会计法学。

闫晓红，（1973，6-），女，石家庄市住房公积金管理中心会计科，会计师，研究方向为住房公积金会计核算与审计监督。

本文系2011年度河北政法职业学院院级课题，课题编号为：20112006。