房地产海外融资案例研究

房地产海外融资案例研究

一、前言————————————————————————————1

二、境外融资定义

（一）、境外融资的定义———————————————————2（二）、项目融资的特点与功能特点——————————————2（三）、项目融资的基本原则—————————————————3（四）、资的参与者—————————————————————3三、境外融资主要渠道

（一）、海外上市——————————————————————4（二）、变相的境外商业信贷—————————————————5（三）、与境外基金合作———————————————————5四、境外融资的优势劣势

（一）、境外融资的优势————————————————————7（二）、境外融资的劣势————————————————————8（三）、优劣分析———————————————————————9五、国内房地产企业境外融资偏好与融资结构

（一）、一般的融资方式———————————————————10（二）、各种融资方式的对比—————————————————11（三）、境内外融资偏好分析—————————————————11（四）、完善企业融资结构——————————————————13六、更有效的进行境外融资

（一）、完善公治理结构———————————————————14（二）、改善公司融资结构——————————————————14（三）、实现信息披露规范化—————————————————14七、总结————————————————————————————15

一、前言

随着国内融资门槛的抬高，自2011年1月以来，越来越多房地产企业加入“海外寻金团”，其中有恒大地产、碧桂园、合生创展、佳兆业、恒盛、中骏置业、瑞安房地产等房企。

2011年1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，共计融资92.5亿元。1月21日，合生创展完成发行约19.8亿元优先票据，利率定价11.75%；2月18日，碧桂园正式发布公告，将优先票据的发行价值定在9亿美元(约59.4亿元人民币)，2018年到期，每年股息达11.125%，三大集团融资额已达170亿元人民币。

仅自2011年1月以来，内地房地产企便已从境外债券市场融资超过30亿美元，与去年全年的80亿美元相比，已近四成比例。

上海易居地产研究院综合部部长杨红旭表示，去年的境外资金进入中国房地产出现逐步加快的趋势，其占开发商资金比例从年初的0.5％增长到年末的1％左右。国家统计局数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%，而在去年前5个月，该项指标还出现24.8％的负增长。

二、境外融资定义

（一）、境外融资的定义：

所谓“境外融资”，指在中国政府

鼓励国内企业走出海外的精神下，依

据《境内机构对外担保管理办法》，

由内地总公司给内地银行担保，银行

在境外的分支机构在境外给企业解

决贷款问题。

（二）、项目融资的特点与功能特点：

1、一般项目融资的一次性融资金额巨大因此贷款和担保文件很复杂并且经常需要对融资结构进行创新

2因为项目建设期和回收期长不确定因素多所以贷款人需要对项目的技术和经济效益项目发起人和经营者的实力进行评估并对正在建设或运营的项目本身进行监控

3项目一般具有良好的经济效益和社会效益

4在一定程度上依赖于项目的资产和现金流量贷款人对项目的发起人没有完全的追踪权

5贷款人因承担风险而要求较高的资金回报和费用功能1风险分担功能规避政治风险功能避免借款恶化功能突破借款限额功能享受税收优惠待遇功能

（三）、项目融资的基本原则

1

项目由一个与发起人分离的独立的实体所有

境外融资基本模式

2项目个体的营业活动范围有严格限制

3项目个体拥有独立营运的各项权力

4贷款人拥有项目所有资产和权利的第一顺位求偿权力

5贷款人充分了解并接受项目的风险或项目风险已经被适当分担

（四）、资的参与者

1项目发起人

2项目的直接主办人

3项目的债务资金提供者

4财务顾问

5保证人

6专家

7律师

8项目所在国政府

9保险公司

三、境外融资主要渠道

（一）、海外上市：

股份有限公司向境外投

资者发行股票,并在境

外证券交易所公开上

市。

选择海外上市融

资，有直接上市和间接

上市两种途径。条件成

熟的企业会选择直接上

市，目前在海外上市的

09年中国企业海外上市情况

房地产公司有合生创展

集团、上海置业、北京

首创、上海复地，以及即将上市的顺驰，他们全都选择的是在香港上市。对于相当多的中国企业而言，直接海外上市的条件尚不够成熟，且直接海外上市成本昂贵，不仅有承销商佣金、律师费、会计费、印刷费等，还须要登记公开发行等，其上市所需时间通常在一年以上，而上市成功与否受外在因素影响较多，风险较大。反向兼并间接上市成了中国企业海外融资的最快最直接的途径。反向兼并上市是指在“反兼并”上市交易中，一间上市的空壳公司以批股形式收购一问非上市的企业，同时非上市公司的股东因获得上市公司批出的控股权面控制了上市公司。

境外间接上市即国内企业境外注册公司，境外公司以收购、股权置换

等方式取得国内资产的控制权，然后将境外公司拿到境外交易所上市

间接上市主要有两种形式：买壳上市和造壳上市。其本质都是通过将国

内资产注入壳公司的方式，达到拿国内资产上市的目的。