策划-英国金丝雀码头商业案例

数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
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首都边缘区案例研究
配套商业 以地下商业街为主， 以地下商业街为主，为商务人群服务
金丝雀码头的商业配套规模不大，总面积55000平米。由 于商务区的居住人口不多，因此商业配套主要服务于在此 工作的商务人群。 商业配套中43%为零售业态，餐饮和各种便利店占约50% ，休闲娱乐仅9%，主要为一家大型健身中心。 金丝雀码头大部分商业分布于走廊层（Promenade Level），它把各个办公楼的地下联通成为商业街，并与 轨道交通站点链接。 Canary Wharf 的商业配套
7,000
13,000
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
发展/ 发展/成熟 1996 1997 1998 1999
伦敦新的金融商务区地位确立 花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议 英法峰会在Canary Wharf 召开 汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议 •Jubilee线Canary Wharf 站开通 •DLR延长线开通 •Jubilee线延长线开通 •Clifford Chance 租用7万平米办公物业 •摩根斯坦利租用5万平米办公物业 •瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业 •雷曼兄弟租用10万平米办公物业 •巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业 •1万平米Waitrose Food & Home 开业 •Canary Wharf的商业与餐饮营业至周日 •Jubilee线的运力将提升45% •新的景观大道，室内花园对外开放 Songbird Estates的子公司发出收购要约 19,000 80 家商店和餐厅 90 家商店和餐厅 Canary Wharf Group（CWG）上市
32 33 34
规划/未建成项目
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
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首都边缘区案例研究
办公设施与迁入的企业 以世界大型金融机构总部为主
金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客 户租赁，只有3栋楼，20%的面积为散租。 大型金融机构总部是金丝雀码头的核心客户。巴克莱、瑞 信、摩根大通、汇丰的占用面积都超过10万平米。加上摩 根斯坦利和花旗，6个大客户占用面积接近60万平米，相 当于总面积的约40%。 规划及在建项目仍以总部办公为主。 代表性客户租用的楼宇及面积 No.8/12/26 整栋租赁 70万平米 办公楼的构成 大客户租赁 40万平米 30% 50% No.5/6/7/15 No.22/27 No.16 No.11/21 >100,000 sqm >100,000 sqm >100,000 sqm >100,000 sqm >90,000 sqm
首都边缘区案例研究
金丝雀码头（Canary Wharf）概况 金丝雀码头（ ） 位于城市东部边缘， 位于城市东部边缘，传统商务区之外
伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。 内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。 伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融 城（City）、中城（Mid Town）和西区（West End）三 个区域。其中，金融城是最核心的商务区。 金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新 兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物 业总量占港区的约75%。 伦敦主要商务区分布
1 5 2 3 4 3 1 3 0 3 1 3 1 3 2 2 1 2 2 2 5 2 3 2 4 6 1 4 3 4 1 1 1 2 1 3 2 0 1 9 1 8 2 9 2 8 7 8 9 1 5 1 6 1 7 1 0 2 6 2 7 3 3
散租 28万平米 20%
No.20 >50,000 sqm
King’s Cross Camden
大伦敦地区地图
Canary Wharf
Mid Town Paddington
City East City Docklands
Canary Wharf
West End Kensington
Southwark
数据来源: DTZ Consulting
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数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
首都边缘区案例研究
办公设施与迁入的企业 以总部办公为主组成的建筑群
金丝雀码头现有办公物业约139万平米，由28栋办公楼组 成。另有6栋办公物业处于在建或规划状态。 金丝雀码头的办公楼中以总部型客户为主，平均建面约5 万平米。为了满足不同规模客户的需求，办公楼面积从 1.3万平米至11.5万平米不等，且呈明显档次。 其中，3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万 平米以上的6栋。
Canary Wharf 平面图
27 13 6 1
1
5 2 3 4 6 3 4 1 1 1 2 1 3 2 0 1 9 7 8 9 1 4 1 5 1 6
1 7
1 0
2 6 2 7 2 8
24 5 2 4 3 29 30 31
3 1 3 0 3 1 3 1 3 2 2 1 2 2
1 8
2 9
2 5 2 3 2 4
投资/开发 建设 招商 产业人口 数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting 配套/服务
2
1987
•Daily Telegraph迁入 •Guardian 迁入
机场线和DLR线相继开通
1988 1990 1991 1992 1993 1994 1995
15 家商店和餐厅
金丝雀码头概况 由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区
金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型， 港区逐步没落直至关闭。1980年起，金丝雀码头开始了 区域再生计划。经过30多年的建设，从一个没有任何商务 经过30多年的建设， 经过30多年的建设 基础的废旧工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区。 基础的废旧工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区 占地面积(平米)： 办公面积(平米)： 商业面积(平米)： 酒店客房( 间 )： 工作人口( 人 )： 年客流量(人次)： 约 390,000 约 1,400,000 约 55,000 约 1,000 近 100,000 约 26,000,000
序号 14 19 16 22 25 26 8 23 20 12 7 21 18 15 11 17 28 9 10
3 3
m) 建面 ( sq m ) 115,812 111,484 102,190 93,639 92,903 92,903 59,142 56,740 52,275 51,922 50,168 49,703 48,978 47,993 41,666 37,161 34,081 33,425 29,729 29,637 27,500 25,046 20,155 19,868 18,534 16,657 16,165 13,220 46,450 21,419 N/A N/A N/A N/A
75,000
2006 2007 2008
•预售了20 Churchill Place 的租赁权益 •将15 Canada Square 预售给KPMG •巴克莱投资租用3万平米的办公物业 •Fitch Ratings租用3.2万平米办公物业作为总部 •雷曼兄弟介入管理 •GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险 •Riverside South的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan ， CWG将在此为其建设欧洲总部 CWG将建设新的Canary Wharf 综合交通换乘站 •4000平米的Cabot Place West 零售开业 •East London Business Place项目启动， 旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展 以及当地的中小企业 93,000 6家餐饮在景观公园中开业 图例
投资/开发 建设 招商 产业人口 配套/服务
4
2009 2010
来自百度文库
Canary Wharf 综合交通换乘站开始建设
•CWG在伦敦市中心的第一个项目Drapers Gardens完工，并租赁给了BlackRock。 •对巴克莱投资超过10万平米的租赁物业进行了调整，并承诺其租约至2032年。 •出售了5 Churchill Place，并完成了新邻近地块的收购 •壳牌石油租赁2万平米办公物业
3
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
盈利/ 盈利/扩张 2005
运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展 •CWG宣布销售20 Canada Square 和15 Westferry Circus •CWG宣布销售17 Columbus Courtyard •Tower Hamlets同意投资North Quay的40万平米商业办公项目 •British Waterways将于CWG合作开发Wood Wharf •CWG获得Standard ISO14001认证 建立员工招募及培训中心
2000
Canada Place购物中心开业
35,000
2001 2002 2003 2004
1万平米的锐步运动俱乐部开业 万平米
55,000 •9万平米的Jubilee广场开业 9万平米 •区域的商店及餐饮已超过200 200家 200 图例 61,000
投资/开发 建设 招商 产业人口 配套/服务
2010年代 1970年代
1980-2000年代
未来规划
200m
数据来源: DTZ Consulting
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首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程以及企业迁入时间
起步/ 起步/融资 1980-1981 1982-1985
完善投资结构、建设配套和基础设施、启动招商 港口区域逐渐衰落，为了的再发展，LDDC成立 •Isle of Dogs成为企业特区 •在Canary Wharf建造100万平米办公综合体的规划提出 •Olympia & York接手开发 •Canary Wharf开发协议签署 •Newham Compact 签订 •Canary Wharf地区122万平米发展规划被批准 Canary Wharf的建设开始 One Canada Square 的“金字塔”屋顶建成 第一个租户(State Street)迁入Canary Wharf Olympia & York Canary Wharf 公司接手管理 Olympia & York Canary Wharf 公司退出管理 •27 家商店和餐厅 27 •DLR线开始夜间服务 •Canary Wharf 出售给了国际财团，主要投资人包括Paul Reichmann、Franklin Mutual Series Fund、HRH Prince Al Waleed Jubilee延长线开工建设 10,200 •42 家商店和餐厅 42 •DLR线开始周末服务 图例
租户 散租 散租 HSBC J.P. MORGAN CLIFFORD CHANCE / FTSE / INFOSYS / MASTERCARD / TOTAL BARCLAYS / BGC INTERNATIONAL / LOCOG OGILVY & MATHER / BARCLAYS CAPITAL 散租 CITI BARCLAYS CAPITAL CREDIT SUISSE MORGAN STANLEY MCGRAW HILL / BP / STANDARD & POOR'S CREDIT SUISSE / BANK OF AMERICA MORGAN STANLEY KPMG STATE STREET FINANCIAL SERVICES AUTHORITY FIMALAC / FITCH RATINGS J.P. MORGAN / MF GLOBAL THOMSON REUTERS CREDIT SUISSE EUROPEAN MEDICINES AGENCY / CHEVRON / LITTLEJOHN GOLDENBERG HEHMEYER & CO. / NORTHERN TRUST CREDIT SUISSE EUROPEAN MEDICINES AGENCY TUBELINES READER’S DIGEST ASSOCIATION / EDWARD JONES EUROPEAN MEDICINES AGENCY N/A J.P. MORGAN N/A N/A N/A