2020～2050年中国城镇住房市场发展趋势与目标

2020～2050年中国城镇住房市场发展趋势与目标摘要：随着城镇住房持续大规模建设，“十二五”时期城镇家庭户均住房已超过1.0套，总体解决住房短缺问题，住房市场发展阶段出现重大变化。参照发达经济体住房市场发展历程，未来经济发展阶段变化和结构调整、人口总量和结构变化以及金融、土地等相关政策的调整将是影响中长期我国住房市场发展的主要因素。2020—2050年间住房市场发展将从住房新建规模扩张转向居住品质提升，房地产业增加值占GDP的比重将持续上升但建筑业增加值占比将回落，未来新增住房供应和需求将主要向城市群集中，存量住房市场的重要性将显著提高，人均住房面积继续稳中有升但住房自有率将平稳回落。建议在准确把握新阶段市场发展趋势的基础上，及早研究确定适应新时代发展要求的住房发展目标。

关键词：住房市场，发展趋势，目标

一、住房市场发展阶段已发生重大变化

1998年以来随着城镇住房持续大规模建设，我国城镇居民住房条件显著改善。“十二五”末城镇家庭户均套数已超过1.0套，住房市场发展阶段出现重大变化。

一是城镇住房户均套数超过1.0套，总体已基本解决住房短缺问题。根据第六次全国人口普查数据和近年来住房新开工面积、竣工面积等数据推算，2010年底我国城镇家庭户①的户均住房套数为0.98套，2015年底提高到1.10套。按全部常住城镇人口测算，2015年底全国城镇户均住房也达到1.03套。由于城镇家庭户均住房超过1.0套，我国已总体解决住房短缺问题。

二是住房新开工面积峰值出现，房地产投资增速明显放缓。2010年以来全国房地产投资增速、房屋新开工面积等主要指标的峰值相继到来。房地产投资增幅在2010年达到峰值(33%)，2017年降至7%。房地产开发企业的住房新开工面积在2011年达到峰值(14.7亿平方米)，2017年回落到12.8亿平方米。从发达经济体住房市场发展历程看，在户均住房达到1.0套左右时均会出现住房新开工的峰值。我国住房新开工面积峰值出现的时期与发达经济体住房新开工峰值出现时的市场特征基本一致。

三是住房市场区域性分化特征凸显。北京、深圳等一线城市由于新建商品住房长期供给不足、人口持续较快流入增大住房需求，住房供需矛盾较为突出，住房价格涨幅远远高于其他城市；而前期新开工规模过大、原有主导产业衰退、人口流入缓慢甚至净流出的城市，价格涨幅明显低于一线城市涨幅，有的城市还面临住房库存规模过高、去化压力较大的问题。

二、2020—2050年城镇住房市场发展的主要影响因素

从中长期看，我国经济社会阶段变化和结构调整、城镇人口数量和结构变动以及金融、土地等住房相关政策的调整将是影响2020—2050年住房市场发展的主要因素。

(一)高质量发展阶段经济结构调整步伐加快对住房供应和需求都将产生重大影响

我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，服务业驱动和消费引领特征更加明显。2017年服务业增加值占GDP的比重为51.6%、消费占GDP的比重是53.6%。参照发达经济体在不同发展阶

段的产业结构演变情况，预计2020、2035和2050年我国服务业增加值占GDP的比重分别提高到53.7%、63.0%和70.0%左右，消费占GDP的比重分别提高到56.2%、65.5%和75.0%左右。

高质量发展阶段的经济结构调整将持续到2050年前后，这意味着调整过程中劳动力、土地等要素资源的再配置过程也将持续相当长的时间。劳动力和土地等要素资源的再配置将直接影响到住房供应和需求的变化。随着工业比重回落、服务业比重上升，原有的一些工业用地需要盘活，在符合规划条件下部分工业用地可以转为居住用地，成为新增居住用地特别是租赁住房用地的来源之一。劳动力从工业部门向服务业部门的转移不仅是劳动力在城市内部进行职业的重新选择，也会有相当一部分在城市间进行重新选择，这将对中长期的住房需求产生较大影响。高质量发展阶段还是居民收入水平持续提升的过程，对居住品质的要求也显著提高。因此，要重视高质量发展阶段的结构调整对住房市场供需结构产生的重要影响。

(二)城镇人口总量和结构的变化将对住房需求产生较大影响

2020—2050年间，我国人口总量和结构都将发生重大变化，并将对住房需求产生较大影响。

一是城镇化率继续稳步提升，但2035年后城镇人口数量将可能出现回落。相关部门预测，我国人口数量将在2030年前后达到峰值，峰值数量预计为14.23亿人。其中，2020、2035和2050年的人口数量预计将分别达到13.97亿人、13.68亿人和12.70亿人。结合国际经验和国内城镇化推进情况，预计2020、2035年和2050年我国城镇化

率将相继达到60%、75%和80%。届时城镇人口将分别达到8.38亿人、10.26亿人和10.16亿人。

二是城镇家庭户均规模平稳下降。在城镇人口增加过程中，家庭小型化趋势明显。城镇家庭户的户均人口数量由1998年的3.20人减少到2010年的2.85人。参照发达经济体户均人口规模变动的一般规律，结合我国人口结构变化情况，预计到2050年前家庭户均规模仍将呈平稳下降趋势。预计2020年、2035年和2050年城镇家庭户均人口分别降至2.75人、2.50人和2.30人(表1)。

表1 2020—2050年间人口和家庭结构变迁情况

布的城镇家庭户口径有所区别。

资料来源：作者根据相关数据测算。

三是人口年龄结构的优势明显逆转。突出表现为人口老龄化加速和人口抚养比持续上升。初步测算，60岁及以上老年占总人口的比重在2020、2035和2050年将分别达到18.0%、28.3%和36.6%。人口

总抚养比②在2012年降至33%的最低水平，此后将逐步上升，预计到2020年提高到40%，2035年上升到50%，2050年将达到65%左右。

人口总量和结构的变化将对住房需求产生重大影响。2020年前，住房需求主要依靠城镇人口增加带动，2010—2020年间，城镇人口预计增加16700万人，家庭户均规模仅减少0.1人。2020—2035年间，住房需求增加将转为人口增加、家庭小型化和住房条件改善等因素共同带动，期间城镇人口预计增加18800万人、家庭户均规模将减少0.25人。2035—2050年间，带动住房需求的主要因素将是家庭小型化和住房条件改善，期间城镇人口减少1000万人、家庭户均规模将减少0.20人。

购房年龄人口主要集中在20—64岁，其中20—34岁以首次置业为主，35—64岁主要是二次以上购房的改善型需求。由于人口结构变化，2020—2050年间处于首次置业年龄段的人口比重总体呈下降趋势，改善性需求在住房需求中的比重将保持旺盛。初步测算，到2035年首次置业人口数量占全部人口的比例将下降到17%左右，改善型需求的人口数量占比将提高到45%左右。到2050年，处于改善型需求年龄段的人口占比仍在40%以上。

(三)金融、土地等制度改革和政策调整取向将会对未来住房发展带来重大影响

住房市场是受政策影响较大的市场，特别是金融、土地等政策的调整对住房市场的影响尤为显著。由于“十二五”末我国住房市场已从总量供不应求转向供求基本平衡、区域结构矛盾突出的新阶段，