2011上海房价走势分析

2011上海房价走势分析

艺术学院A0945 王俊涵

随着我国经济的高速发展，城市化进程的步伐也紧跟加快。人口的流动性加强，并由中西部向东南部，经济欠发达地区向经济发达地区，农村向城市转移的趋势。人口的流入造成了大量的住宅需求，从而带动这些地区的房地产快速的发展，特别是沿海城市和大中型城市。在急剧膨胀后的房地产被泡沫的阴影笼罩。

上海是我国内陆发展最快，也是我国内陆房价较高的城市。那么上海楼市的现状与趋势是一片明媚还是暗潮汹涌，我们通过今年以来的政策背景和成交报告来进行分析。

上海出台限购令房产税与房价挂钩

在国庆长假的最后一天，上海市住房保障房屋管理局等五部门联合发布《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（以下简称《意见》），上海“楼市调控细则”终于出台。上海市住房保障房屋管理局官方网站公开的信息显示，意见共12条，内容主要包括限购令、房产税、信贷等8个方面。

《意见》明确，上海将在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。而对“房产税”，《意见》明确“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。除此之外，有关“房产税”并无更细内容。

上海明确，各商业银行对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。上海住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。同时，为增加普通商品住房供应，上海规定，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房），允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。此外，上海还明确，今后5年新增保障性住房100万套。将逐步放宽廉租住房准入标准。

“限购令”写入上海市新版购房合同

市房管局和市工商局联合对《上海市商品房预售合同示范文本》、《上海市商品房出售合同示范文本》、《上海市房地产买卖合同》进行了修改，增加了有关住房限售规定的特别告知、违反住房限售规定解除合同的责任等条款。买房人在签买卖合同时要看清新增的责任义务条款。

房地产开发企业预售、出售新建商品房，将会采用修改后的《预售合同示范文本》、《出售合同示范文本》与购房人订立合同；而二手房买卖双方当事人则采用《买卖合同示范文本》。即日起新版购房合同示范文本启用。

三个合同新增内容包括：

●增加“特别告知二”：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。

●暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

●购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，慎重确定购房款支付方式。

上海楼市遭遇政策阻截，各项调控使得住宅市场对于买卖双方预期急剧产生变化。这种心态变化已经在供需面上有所体现。但是受到政策调控的影响，整个10月商品住宅成交的走势走出了和9月完全不同的态势，9月由于4月中旬调控政策效应已经开始弱化，开发商加大供应力度促使成交反弹，使得整个9月商品住宅成交面积呈现出前低后高的态势。而进入10月，二次调控促使成交面积开始回落，整个楼市成交面积呈现出前高后低的状况。

佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，10月3日-10月9日上海市商品住宅成交面积为8.54万平方米，环比前周下跌39.81%；上周商品住宅新增供应面积为5.84万平方米，环比前周暴跌80.79%。

“上周上海商品住宅的成交量创下了最近29周的新低。”佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，年底之前，还将有庞大的积压楼盘陆续上市，市场供求失衡压力将进一步增加。

而且，以温州投资客为代表的二手房抛售群体在逐步“壮大”，上海楼市一二手市场的压力与日俱增。

温州客抛房

投资客的动向，历来被视为楼市走势的一个风向标。来自不少二手中介代理机构的信息显示，近期出现较为明显的温州投资客抛售上海物业的情况。

汉宇地产浦东区域张扬分行经理蒋船君透露，近来二手房挂牌量明显增加，主要以浙江籍客户为主，其中就有部分是温州人。“分行最近成交的了一套明珠苑物业，为76平米的两房两厅，持有多年，原挂牌价为228万元，近期急于抛售套现。最终上家两次主动降价以203万元成交。”

上海另一个温州投资客聚集的区域——松江新城也出现了类似情况。汉宇地产松江大学城分行李经理介绍，“十一”期间，他接待了一位急于出手的温州籍房东，挂牌的房子是保利(600048.SH)西子湾的两房，这套房源房型和位置都比较理想，报价仅130万，并还有议价空间。而去年这类房源的市场价一般在140万-145万元。

汉宇地产市场研究部经理付伟分析，今年以来，温州客在上海二手房市场抛盘的现象一直存在，只是并没有集中出现在某个时间段，集中出现的区域为浦东、松江、宝山等区域。“但有所变化的是，目前这类急抛急售房源的降价幅度，比上半年明显扩大，许多降价已经超过10%。”

有中介人士分析，近来由于温州民间借贷隐现崩盘征兆，大部分民营企业资金链断裂，面临倒闭状态，促使一些民营老板不得不抛售手上多套房产套现。“温州人这次的抛盘，背后原因或许并非全部来自楼市，但客观上对挣扎中的上海楼市是一个沉重打击。”

浓重观望氛围下，卖家主动降价，不足以激活市场整体的交易。多数中介人士都认为，眼下多数房东并未跟进，二手房的降价浪潮不会因为少数投资客的低价抛售而形成，除非这一趋势继续蔓延。