3.第三章 资产评估的基本方法
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功能价值法 规模经济指数法
各种贬值评估方法
观察法 使用年限法 修复费用法
第二节
一、收益法的基本原理
收益法
（一）收益法的理论基础——效用价值论
资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来 的收益。
（二）收益法的评估思路
通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现 值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。 收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价 值等于其预期未来收益的现值之和。
设某Βιβλιοθήκη Baidu业无限期持续经营，未来5年的收益 额分别为50万元、60万元、55万元、68万元、 70万元。假定从第六年开始，以后每年收益额 均为70万元，确定的折现率为4%，本金化率为 5%。要求：试确定该企业的评估价值。
评估步骤为：
第一、确定未来5年收益额现值
未来5年收益额现值 =50×0.9615+60×0.9246+55×0.8890+68 ×0.8548+70×0.8219 =48.075+55.476+48.895+58.126+57.533 =268.105（万元）
（一）重臵成本及其计量
2.功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只 能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市 价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重臵成 本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定 重臵成本。
有两种计量方法：
（1）功能价值法 （2）规模经济效益指数法
核算法或功能系数法——现行价格-无需计算超额
投资成本； 物价指数——计算超额投资成本
重臵成本的计算方法： 1、重臵核算法 2、功能系数法 3、物价指数法 4、统计分析法
（一）重臵成本及其计量
1.重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准。 重置成本＝直接成本＋间接成本
建造成本构成： 取得成本构成： 间接成本构成： 取得和建造 材料成本 购买价格 资产的管理费 人工成本 安装调试费 制造费用 用、设计制图 运杂费 资金成本 等费用 人工费 合理利润
实体性 功能性 经济性
（三）应注意问题 1.历史资料的真实性 2.形成资产价值的成本耗费是必要的
二、成本法的计算
被评估资产评估值＝重臵成本－实体性 贬值－功能性贬值－ 经济性贬值
资产的现行复原重置成本 重置成本 — — 再取得成本更新重置成本
（一）重臵成本及其计量
△ 相同点：均采用现行价格和费用计算。
经济性贬值额＝重臵成本×经济性贬值率 （2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）× （P/A,r,n）
三、对重臵成本法的评价
1.从成本耗费角度评估资产价值。
2.运用一般没有严格的前提条件。
3.并非所有评估对象都适合采用成本法。
成本法的计算总结
重置成本评估方法 重置核算法 功能系数法 物价指数法 统计分析法 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
二、收益法的计算公式
2.分段法
若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。
Ri A 1 P ' i n ( 1 r ) r ( 1 r ) i 1
(其中r‘为资本化率)
n
二、收益法的计算公式
前期 (i 1, 2,, n)（设n=5） 后期 (i n 1, n 2,, )
（一）重臵成本及其计量 （3）计算调整系数K。
K
某类抽样资产重置成本 某类抽样资产历史成本
（4）据K值计算被估资产重臵成本。 某类资产重臵成本＝某类资产原始成本×K
（二）有形损耗及其计量
有形损耗率
1.观察法 被估资产的有形损耗＝重臵成本×（1－成新率）
成新率 预计尚可使用年限 实际已使用年限 预计尚可使用年限
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
前期现值＝
i 1
5
Ri (1 r )i
资本化现值＝
A r'
A 1 资本化现值的现值＝ r ' (1 r ) n
分段法图解
选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态； （2）尽可能长，但也不宜过长。一般3至5年，最 长不超过10年。
[例]：
x
参照物都是新技术条件下，考虑了功能性损 耗；该方法计算的一般是更新重置成本。
（一）重臵成本及其计量 3.物价指数法 条件：如果无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照 物的现行市价就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数
被估资产 资产的 资产评估时物价指数 ＝ 重置成本 历史成本 资产购建时物价指数
超额运营成本的计算步聚： (1)计算被评估资产的年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）
（三）功能性损耗及其计量
(3)据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净
超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:
被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×
（1－所得税率）×（P/A,r,n）
（四）经济性损耗及其计量
1.经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产 本身的问题。 2.表现形式 ①资产利用率下降 ②资产年收益额减少
（四）经济性损耗及其计量
3.计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
x 资产预计可被利用的生 产能力 经济性贬值率＝ 1－ 100% 资产原设计生产能力
二、收益法的计算公式
（二）未来收益无限期
稳定化收益A的估算方法： 方法一：“倒求法”
Ri A ( P A , r , n) i 1 (1 r )
n
见教材35例题
二、收益法的计算公式
方法二：历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数
注意:
方法二更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。 适用于未来收益变化不大的资产。
（一）重臵成本及其计量 间接成本往往采取一定的标准和方法进行分配， 通常有以下这样几种方法：
1、人工成本比例法 2、单位价格法 3、间接成本百分率法
（一）重臵成本及其计量
采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估 资产的现行市价。 该方法可用于估算复原重臵成本，也可用于估算更 新重臵成本。
第二、确定第6年以后各年收益额的现值
第6年以后各年收益额现值 =70/5%×（P/F，4%，5） =1 150.66（万元） 第三、确定该企业的评估值 企业评估价值=268.105+1 150.66 =1 418.765（万元）
二、收益法的计算公式
3. 纯收益按等比例级数变化（递增或递减 -分 段处理）
一、收益法的基本原理 （三）收益法运用的前提条件 1.资产的收益可以预测并用货币计量
2.资产所有者所承担的风险也能用货币计量
3.资产的预期获利年限可以预测 收益法的基本要素： 预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续 时间。
二、收益法的计算公式
（一）未来收益有限期 1.每期收益不等额
Ri P 1 r)i i 1 (
二、收益法的计算公式
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法: 1.稳定化收益法（年金化法） 推导的公式
A P r
(其中r为资本化率)
[例]：
设某企业可以无限期持续经营，每年 预期收益额为100万元，确定本金化率为4%。 要求：试确定该企业持续经营下的评估值。
被评估企业评估价值=100/4% =2 500（万元）
（二）有形损耗及其计量
3.修复费用法
如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修 复的费用就反映了资产的实体性贬值。 通过估算修复费用估算贬值。
（三）功能性损耗及其计量
功能性损耗的两种形态 (1)超额投资（建造）成本 由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的 设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资 得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 (2)超额运营成本（物耗、能耗、工耗等） —— 主要是技术落 后造成的。
△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存
在差异。但是并未改变基本功能。 △有条件情况下，尽可能选择更新重臵成本。 理由： （1）更新重臵成本比复原重臵成本便宜（超额投 资成本）； （2）用更新重臵成本形成的资产使用性能大大的 改进（超额运营成本）。
（一）重臵成本及其计量 注意：一般只计算超额运营成本
n
二、收益法的计算公式
4.纯收益按等差级数变化（递增或递减）
R0 B P 2 r r
B为纯收益逐年递增额 R大于零
R0为基期收益
二、收益法的计算公式 （三）未来收益有限期下的特殊计算公式 1.分段法
Ri A P i r (1 r )t i 1 (1 r )
1 g P R0 1 g
收益不稳定，前期存在波动，后期才以固定比例增长。 依然需要分段：
Ri 1 g 1 收益递增 P Rn i n r g ( 1 r ) ( 1 r ) i 1
n
收益递减
Ri 1 g 1 P Rn i n ( 1 r ) r g ( 1 r ) i 1
资产评估学
第一篇
资产评估的基本理论与基本方法
引导案例：一头牛的“资产评 估”
一、以前的牛卖多少钱——市场法的通俗理
解 二、买头牛能带来多少回报——收益法的通 俗理解 三、养大一头牛需要花多少钱——成本法的 通俗理解
第三章
第一节 第二节 第三节 第四节
资产评估的基本方法
成本法（The cost method） 收益法 市场比较法 资产评估方法的选择
（一）重臵成本及其计量
[例]:
一台含有附属及配套设施的机器设备， 现行市场价格为100万元，运杂费5万元， 安装调试费20万元，附属及配套设施估算 成本为：设计费2万元，材料费6万元，人 工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备 的重置成本为：
重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万）
第一节 成本法
一． 二． 三．
成本法的基本原理
成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 对重置成本法的评价
一、成本法的基本原理
（一）成本法的理论基础
生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费
资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本 越高，相应的资产的价值越大。
（二）成本法的评估思路 评估值=重臵成本-各项损耗
（一）重臵成本及其计量
3.物价指数法 （2）环比物价指数
n 被估资产重置成本 资产历史成本 (1 ai %) i 1
注意问题： 物价指数法计算的是复原重臵成本。
计算评估值时需要考虑功能性损耗。
（一）重臵成本及其计量 4.统计分析法（点面推算法）
条件：
当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估 成本，可采用此方法。 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （ 2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计 算其重臵成本。
（一）重臵成本及其计量
（1）功能价值法（生产能力比例法） 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝ 重置成本 成交价 参照物生产能力
（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝ 重置成本 重置成本 参照物生产能力
n
2.每期收益等额
n A 1 A 1 P A 1 A ( P A , r , n) i i n r (1 r ) i 1 (1 r ) i 1 (1 r ) n
[例 ]：
设某企业尚可持续经营6年，每年 预期收益额为10万元，确定折现率为4%。 要求：试确定该企业在有限期经营假设 下的评估值。 企业评估价值=10×（P/A，4%，6） =52.421（万元）
2.使用年限法
重置成本 残值 被评估资产的有形损耗 实际已使用年限 总使用年限
涉及以下的指标：
（二）有形损耗及其计量
（1）残值 （2）实际已使用年限是一项资产在评估时 确认的已使用的年数，与资产在使用中负荷程 度以及日常保养有关。
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产 利用率 （3）总使用年限
各种贬值评估方法
观察法 使用年限法 修复费用法
第二节
一、收益法的基本原理
收益法
（一）收益法的理论基础——效用价值论
资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来 的收益。
（二）收益法的评估思路
通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现 值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。 收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价 值等于其预期未来收益的现值之和。
设某Βιβλιοθήκη Baidu业无限期持续经营，未来5年的收益 额分别为50万元、60万元、55万元、68万元、 70万元。假定从第六年开始，以后每年收益额 均为70万元，确定的折现率为4%，本金化率为 5%。要求：试确定该企业的评估价值。
评估步骤为：
第一、确定未来5年收益额现值
未来5年收益额现值 =50×0.9615+60×0.9246+55×0.8890+68 ×0.8548+70×0.8219 =48.075+55.476+48.895+58.126+57.533 =268.105（万元）
（一）重臵成本及其计量
2.功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只 能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市 价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重臵成 本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定 重臵成本。
有两种计量方法：
（1）功能价值法 （2）规模经济效益指数法
核算法或功能系数法——现行价格-无需计算超额
投资成本； 物价指数——计算超额投资成本
重臵成本的计算方法： 1、重臵核算法 2、功能系数法 3、物价指数法 4、统计分析法
（一）重臵成本及其计量
1.重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准。 重置成本＝直接成本＋间接成本
建造成本构成： 取得成本构成： 间接成本构成： 取得和建造 材料成本 购买价格 资产的管理费 人工成本 安装调试费 制造费用 用、设计制图 运杂费 资金成本 等费用 人工费 合理利润
实体性 功能性 经济性
（三）应注意问题 1.历史资料的真实性 2.形成资产价值的成本耗费是必要的
二、成本法的计算
被评估资产评估值＝重臵成本－实体性 贬值－功能性贬值－ 经济性贬值
资产的现行复原重置成本 重置成本 — — 再取得成本更新重置成本
（一）重臵成本及其计量
△ 相同点：均采用现行价格和费用计算。
经济性贬值额＝重臵成本×经济性贬值率 （2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）× （P/A,r,n）
三、对重臵成本法的评价
1.从成本耗费角度评估资产价值。
2.运用一般没有严格的前提条件。
3.并非所有评估对象都适合采用成本法。
成本法的计算总结
重置成本评估方法 重置核算法 功能系数法 物价指数法 统计分析法 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
二、收益法的计算公式
2.分段法
若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。
Ri A 1 P ' i n ( 1 r ) r ( 1 r ) i 1
(其中r‘为资本化率)
n
二、收益法的计算公式
前期 (i 1, 2,, n)（设n=5） 后期 (i n 1, n 2,, )
（一）重臵成本及其计量 （3）计算调整系数K。
K
某类抽样资产重置成本 某类抽样资产历史成本
（4）据K值计算被估资产重臵成本。 某类资产重臵成本＝某类资产原始成本×K
（二）有形损耗及其计量
有形损耗率
1.观察法 被估资产的有形损耗＝重臵成本×（1－成新率）
成新率 预计尚可使用年限 实际已使用年限 预计尚可使用年限
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
前期现值＝
i 1
5
Ri (1 r )i
资本化现值＝
A r'
A 1 资本化现值的现值＝ r ' (1 r ) n
分段法图解
选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态； （2）尽可能长，但也不宜过长。一般3至5年，最 长不超过10年。
[例]：
x
参照物都是新技术条件下，考虑了功能性损 耗；该方法计算的一般是更新重置成本。
（一）重臵成本及其计量 3.物价指数法 条件：如果无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照 物的现行市价就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数
被估资产 资产的 资产评估时物价指数 ＝ 重置成本 历史成本 资产购建时物价指数
超额运营成本的计算步聚： (1)计算被评估资产的年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）
（三）功能性损耗及其计量
(3)据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净
超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:
被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×
（1－所得税率）×（P/A,r,n）
（四）经济性损耗及其计量
1.经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产 本身的问题。 2.表现形式 ①资产利用率下降 ②资产年收益额减少
（四）经济性损耗及其计量
3.计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
x 资产预计可被利用的生 产能力 经济性贬值率＝ 1－ 100% 资产原设计生产能力
二、收益法的计算公式
（二）未来收益无限期
稳定化收益A的估算方法： 方法一：“倒求法”
Ri A ( P A , r , n) i 1 (1 r )
n
见教材35例题
二、收益法的计算公式
方法二：历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数
注意:
方法二更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。 适用于未来收益变化不大的资产。
（一）重臵成本及其计量 间接成本往往采取一定的标准和方法进行分配， 通常有以下这样几种方法：
1、人工成本比例法 2、单位价格法 3、间接成本百分率法
（一）重臵成本及其计量
采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估 资产的现行市价。 该方法可用于估算复原重臵成本，也可用于估算更 新重臵成本。
第二、确定第6年以后各年收益额的现值
第6年以后各年收益额现值 =70/5%×（P/F，4%，5） =1 150.66（万元） 第三、确定该企业的评估值 企业评估价值=268.105+1 150.66 =1 418.765（万元）
二、收益法的计算公式
3. 纯收益按等比例级数变化（递增或递减 -分 段处理）
一、收益法的基本原理 （三）收益法运用的前提条件 1.资产的收益可以预测并用货币计量
2.资产所有者所承担的风险也能用货币计量
3.资产的预期获利年限可以预测 收益法的基本要素： 预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续 时间。
二、收益法的计算公式
（一）未来收益有限期 1.每期收益不等额
Ri P 1 r)i i 1 (
二、收益法的计算公式
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法: 1.稳定化收益法（年金化法） 推导的公式
A P r
(其中r为资本化率)
[例]：
设某企业可以无限期持续经营，每年 预期收益额为100万元，确定本金化率为4%。 要求：试确定该企业持续经营下的评估值。
被评估企业评估价值=100/4% =2 500（万元）
（二）有形损耗及其计量
3.修复费用法
如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修 复的费用就反映了资产的实体性贬值。 通过估算修复费用估算贬值。
（三）功能性损耗及其计量
功能性损耗的两种形态 (1)超额投资（建造）成本 由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的 设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资 得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 (2)超额运营成本（物耗、能耗、工耗等） —— 主要是技术落 后造成的。
△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存
在差异。但是并未改变基本功能。 △有条件情况下，尽可能选择更新重臵成本。 理由： （1）更新重臵成本比复原重臵成本便宜（超额投 资成本）； （2）用更新重臵成本形成的资产使用性能大大的 改进（超额运营成本）。
（一）重臵成本及其计量 注意：一般只计算超额运营成本
n
二、收益法的计算公式
4.纯收益按等差级数变化（递增或递减）
R0 B P 2 r r
B为纯收益逐年递增额 R大于零
R0为基期收益
二、收益法的计算公式 （三）未来收益有限期下的特殊计算公式 1.分段法
Ri A P i r (1 r )t i 1 (1 r )
1 g P R0 1 g
收益不稳定，前期存在波动，后期才以固定比例增长。 依然需要分段：
Ri 1 g 1 收益递增 P Rn i n r g ( 1 r ) ( 1 r ) i 1
n
收益递减
Ri 1 g 1 P Rn i n ( 1 r ) r g ( 1 r ) i 1
资产评估学
第一篇
资产评估的基本理论与基本方法
引导案例：一头牛的“资产评 估”
一、以前的牛卖多少钱——市场法的通俗理
解 二、买头牛能带来多少回报——收益法的通 俗理解 三、养大一头牛需要花多少钱——成本法的 通俗理解
第三章
第一节 第二节 第三节 第四节
资产评估的基本方法
成本法（The cost method） 收益法 市场比较法 资产评估方法的选择
（一）重臵成本及其计量
[例]:
一台含有附属及配套设施的机器设备， 现行市场价格为100万元，运杂费5万元， 安装调试费20万元，附属及配套设施估算 成本为：设计费2万元，材料费6万元，人 工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备 的重置成本为：
重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万）
第一节 成本法
一． 二． 三．
成本法的基本原理
成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 对重置成本法的评价
一、成本法的基本原理
（一）成本法的理论基础
生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费
资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本 越高，相应的资产的价值越大。
（二）成本法的评估思路 评估值=重臵成本-各项损耗
（一）重臵成本及其计量
3.物价指数法 （2）环比物价指数
n 被估资产重置成本 资产历史成本 (1 ai %) i 1
注意问题： 物价指数法计算的是复原重臵成本。
计算评估值时需要考虑功能性损耗。
（一）重臵成本及其计量 4.统计分析法（点面推算法）
条件：
当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估 成本，可采用此方法。 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （ 2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计 算其重臵成本。
（一）重臵成本及其计量
（1）功能价值法（生产能力比例法） 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝ 重置成本 成交价 参照物生产能力
（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝ 重置成本 重置成本 参照物生产能力
n
2.每期收益等额
n A 1 A 1 P A 1 A ( P A , r , n) i i n r (1 r ) i 1 (1 r ) i 1 (1 r ) n
[例 ]：
设某企业尚可持续经营6年，每年 预期收益额为10万元，确定折现率为4%。 要求：试确定该企业在有限期经营假设 下的评估值。 企业评估价值=10×（P/A，4%，6） =52.421（万元）
2.使用年限法
重置成本 残值 被评估资产的有形损耗 实际已使用年限 总使用年限
涉及以下的指标：
（二）有形损耗及其计量
（1）残值 （2）实际已使用年限是一项资产在评估时 确认的已使用的年数，与资产在使用中负荷程 度以及日常保养有关。
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产 利用率 （3）总使用年限