3.第三章 资产评估的基本方法

（四）经济性损耗及其计量
1.经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产 本身的问题。 2.表现形式 ①资产利用率下降 ②资产年收益额减少
（四）经济性损耗及其计量
3.计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
x 资产预计可被利用的生 产能力 经济性贬值率＝ 1－ 100% 资产原设计生产能力
1 g P R0 1 g

收益不稳定，前期存在波动，后期才以固定比例增长。 依然需要分段：

Ri 1 g 1 收益递增 P Rn i n r g ( 1 r ) ( 1 r ) i 1
n

收益递减
Ri 1 g 1 P Rn i n ( 1 r ) r g ( 1 r ) i 1
功能价值法 规模经济指数法
各种贬值评估方法
观察法 使用年限法 修复费用法
第二节
一、收益法的基本原理
收益法（一）收益法的理论基础— Nhomakorabea效用价值论
资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来 的收益。
（二）收益法的评估思路
通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现 值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。 收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价 值等于其预期未来收益的现值之和。
核算法或功能系数法——现行价格-无需计算超额
投资成本； 物价指数——计算超额投资成本
重臵成本的计算方法： 1、重臵核算法 2、功能系数法 3、物价指数法 4、统计分析法
（一）重臵成本及其计量
1.重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准。 重置成本＝直接成本＋间接成本
建造成本构成： 取得成本构成： 间接成本构成： 取得和建造 材料成本 购买价格 资产的管理费 人工成本 安装调试费 制造费用 用、设计制图 运杂费 资金成本 等费用 人工费 合理利润
n
二、收益法的计算公式
4.纯收益按等差级数变化（递增或递减）
R0 B P 2 r r

B为纯收益逐年递增额 R大于零

R0为基期收益
二、收益法的计算公式 （三）未来收益有限期下的特殊计算公式 1.分段法
Ri A P i r (1 r )t i 1 (1 r )
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
前期现值＝
i 1
5
Ri (1 r )i
资本化现值＝
A r'
A 1 资本化现值的现值＝ r ' (1 r ) n
分段法图解
选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态； （2）尽可能长，但也不宜过长。一般3至5年，最 长不超过10年。
[例]：

第二、确定第6年以后各年收益额的现值
第6年以后各年收益额现值 =70/5%×（P/F，4%，5） =1 150.66（万元） 第三、确定该企业的评估值 企业评估价值=268.105+1 150.66 =1 418.765（万元）
二、收益法的计算公式
3. 纯收益按等比例级数变化（递增或递减 -分 段处理）
二、收益法的计算公式
（二）未来收益无限期
稳定化收益A的估算方法： 方法一：“倒求法”
Ri A ( P A , r , n) i 1 (1 r )
n

见教材35例题
二、收益法的计算公式
方法二：历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数
注意:

方法二更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。 适用于未来收益变化不大的资产。
设某企业无限期持续经营，未来5年的收益 额分别为50万元、60万元、55万元、68万元、 70万元。假定从第六年开始，以后每年收益额 均为70万元，确定的折现率为4%，本金化率为 5%。要求：试确定该企业的评估价值。

评估步骤为：
第一、确定未来5年收益额现值
未来5年收益额现值 =50×0.9615+60×0.9246+55×0.8890+68 ×0.8548+70×0.8219 =48.075+55.476+48.895+58.126+57.533 =268.105（万元）
（一）重臵成本及其计量
3.物价指数法 （2）环比物价指数
n 被估资产重置成本 资产历史成本 (1 ai %) i 1
注意问题： 物价指数法计算的是复原重臵成本。
计算评估值时需要考虑功能性损耗。
（一）重臵成本及其计量 4.统计分析法（点面推算法）
条件：
当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估 成本，可采用此方法。 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （ 2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计 算其重臵成本。

x
参照物都是新技术条件下，考虑了功能性损 耗；该方法计算的一般是更新重置成本。
（一）重臵成本及其计量 3.物价指数法 条件：如果无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照 物的现行市价就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数
被估资产 资产的 资产评估时物价指数 ＝ 重置成本 历史成本 资产购建时物价指数

2.使用年限法
重置成本 残值 被评估资产的有形损耗 实际已使用年限 总使用年限
涉及以下的指标：
（二）有形损耗及其计量
（1）残值 （2）实际已使用年限是一项资产在评估时 确认的已使用的年数，与资产在使用中负荷程 度以及日常保养有关。
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产 利用率 （3）总使用年限

（一）重臵成本及其计量
2.功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只 能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市 价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重臵成 本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定 重臵成本。
有两种计量方法：
（1）功能价值法 （2）规模经济效益指数法
（二）有形损耗及其计量
3.修复费用法
如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修 复的费用就反映了资产的实体性贬值。 通过估算修复费用估算贬值。
（三）功能性损耗及其计量

功能性损耗的两种形态 (1)超额投资（建造）成本 由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的 设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资 得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 (2)超额运营成本（物耗、能耗、工耗等） —— 主要是技术落 后造成的。
实体性 功能性 经济性
（三）应注意问题 1.历史资料的真实性 2.形成资产价值的成本耗费是必要的
二、成本法的计算
被评估资产评估值＝重臵成本－实体性 贬值－功能性贬值－ 经济性贬值
资产的现行复原重置成本 重置成本 — — 再取得成本更新重置成本
（一）重臵成本及其计量
△ 相同点：均采用现行价格和费用计算。
第一节 成本法
一． 二． 三．
成本法的基本原理
成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 对重置成本法的评价
一、成本法的基本原理
（一）成本法的理论基础
生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费
资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本 越高，相应的资产的价值越大。
（二）成本法的评估思路 评估值=重臵成本-各项损耗
△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存
在差异。但是并未改变基本功能。 △有条件情况下，尽可能选择更新重臵成本。 理由： （1）更新重臵成本比复原重臵成本便宜（超额投 资成本）； （2）用更新重臵成本形成的资产使用性能大大的 改进（超额运营成本）。
（一）重臵成本及其计量 注意：一般只计算超额运营成本
（一）重臵成本及其计量 间接成本往往采取一定的标准和方法进行分配， 通常有以下这样几种方法：
1、人工成本比例法 2、单位价格法 3、间接成本百分率法
（一）重臵成本及其计量
采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估 资产的现行市价。 该方法可用于估算复原重臵成本，也可用于估算更 新重臵成本。

超额运营成本的计算步聚： (1)计算被评估资产的年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）
（三）功能性损耗及其计量
(3)据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净
超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:
被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×
（1－所得税率）×（P/A,r,n）
一、收益法的基本原理 （三）收益法运用的前提条件 1.资产的收益可以预测并用货币计量
2.资产所有者所承担的风险也能用货币计量
3.资产的预期获利年限可以预测 收益法的基本要素： 预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续 时间。
二、收益法的计算公式
（一）未来收益有限期 1.每期收益不等额
Ri P 1 r)i i 1 (
资产评估学
第一篇
资产评估的基本理论与基本方法
引导案例：一头牛的“资产评 估”
一、以前的牛卖多少钱——市场法的通俗理
解 二、买头牛能带来多少回报——收益法的通 俗理解 三、养大一头牛需要花多少钱——成本法的 通俗理解
第三章
第一节 第二节 第三节 第四节
资产评估的基本方法
成本法（The cost method） 收益法 市场比较法 资产评估方法的选择
（一）重臵成本及其计量 （3）计算调整系数K。
K
某类抽样资产重置成本 某类抽样资产历史成本
（4）据K值计算被估资产重臵成本。 某类资产重臵成本＝某类资产原始成本×K
（二）有形损耗及其计量
有形损耗率
1.观察法 被估资产的有形损耗＝重臵成本×（1－成新率）
成新率 预计尚可使用年限 实际已使用年限 预计尚可使用年限


二、收益法的计算公式
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法: 1.稳定化收益法（年金化法） 推导的公式
A P r
(其中r为资本化率)
[例]：
设某企业可以无限期持续经营，每年 预期收益额为100万元，确定本金化率为4%。 要求：试确定该企业持续经营下的评估值。



被评估企业评估价值=100/4% =2 500（万元）
二、收益法的计算公式
2.分段法
若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。
Ri A 1 P ' i n ( 1 r ) r ( 1 r ) i 1
(其中r‘为资本化率)
n
二、收益法的计算公式
前期 (i 1, 2,, n)（设n=5） 后期 (i n 1, n 2,, )
（一）重臵成本及其计量
（1）功能价值法（生产能力比例法） 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝ 重置成本 成交价 参照物生产能力
（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝ 重置成本 重置成本 参照物生产能力
经济性贬值额＝重臵成本×经济性贬值率 （2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）× （P/A,r,n）
三、对重臵成本法的评价
1.从成本耗费角度评估资产价值。
2.运用一般没有严格的前提条件。
3.并非所有评估对象都适合采用成本法。
成本法的计算总结
重置成本评估方法 重置核算法 功能系数法 物价指数法 统计分析法 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
（一）重臵成本及其计量
[例]:
一台含有附属及配套设施的机器设备， 现行市场价格为100万元，运杂费5万元， 安装调试费20万元，附属及配套设施估算 成本为：设计费2万元，材料费6万元，人 工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备 的重置成本为：
重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万）
n
2.每期收益等额
n A 1 A 1 P A 1 A ( P A , r , n) i i n r (1 r ) i 1 (1 r ) i 1 (1 r ) n
[例 ]：

设某企业尚可持续经营6年，每年 预期收益额为10万元，确定折现率为4%。 要求：试确定该企业在有限期经营假设 下的评估值。 企业评估价值=10×（P/A，4%，6） =52.421（万元）