《房地产工程质量安全精细化管理》课件

合集下载
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。

效应对,几何级数倍增的复杂要素如何掌控?
5、满足国标质量就能做出好品质吗? 6、工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,如何将
优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?
7、低价中标的误区
落地执行难??
方向与执行的关系
管理发展阶段的启示
如何做到最优? 如何做好?
精益化
如何做?
精细化 规范化
精益化阶 段 精细化阶 段
分 报
析 告
一、停车率分析
地下车库柱网取值:
8.1x8.1柱网 建筑面积:4104m2 停车 位:157个 停车率:26.11
8.4x8.4柱网 建筑面积:4418m2 停车 位:155个 停车率:28.51
8.7x8.7柱网 建筑面积:4658m2 停车 位:155个 停车率:30.05
结论:用相同停车数量所需面积推算,柱网大小对停车率数值以 2平米递进.柱网的取值由车位大小以及主楼柱网大小所决定.
房地产项目管理精细化之 - 计划、风险、质量及现场管理
目录
第一部分 工程管理的范围及现状 第二部分 要素管理 第三部分 现场管理及工程质量把控
第一部分工程管理的范围及现状
先从房产品的质量谈起,更多的房地产 公司谓之“品质”
国家规范对工程质量的影响:
国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括 分为主控项目(保证项目)检查和一般项目(允许偏差项目)检查。当检查合 格率对于一定比例时,只需对比例抽检发现的不合格项进行整改,即可判定该 分部分项工程整体验收合格。
2、功能定位与功能性把控
案例2:某项目吊顶管线综合图绘制完成后引起的设计调整
宴会厅吊顶方案调整
宴会厅原设计方案效果图
宴会厅吊顶方案调整
宴会厅调整后效果图
宴会厅吊顶方案调整
最终确认的宴会厅天花综合图
总结:有效工具-综合天花图
某楼盘阳台能走通
某楼盘阳台能走通
某楼盘小屋面能走通
某楼盘八角窗均为封闭玻璃
析 告
一、停车率分析
5、设备用房的面积:
一般地下室的设备用房包含变配电电间,水泵房,生活水池,消防水池,进风排风机房消防控制室 等.根据几个案例项目的设备用房面积分析,设备用房占到整个地下车库的8%-15%不等。 对停车率的影响较大。
技术指标对比
项目名称 有效地下建筑面积
(不包括主体核心筒部分地下及过 渡空间)
要素管理
审图与技术评审
样板工程
成品保护
进度管理
一、设计管理与技术评审管理
常见问题
1、产品品质与客户需求有差距,但找不到为什么? 2、产品品质有问题,但主要是工艺的问题; 3、设计各专业“打架”现象严重,领导“拍板”的方案需推倒重 来; 4、设计院“粗心大意”,小业主投诉问题颇多,但好像无法避免。 5、决策性错误多,导致开发困难、成本居高不下。(产品标准 化能解决问题吗?)
不规整形 建筑面积:4104m2 停车 位:141个 停车率:29.1
结论:以同样4000平米车库面积计算,规整形比不规整形地库 停车率大 约3m2/辆
分 报
析 告
一、停车率分析
2、地下车库是否含人防:
按规范凡九层以上以及基础深超3米的建筑按首层投影面积配置人防,多层部分地上 面积的2%配置。具体需经民防办核面积。
项目交付业主验收时,对于业主而言不存在抽样验收比例问题,任何一个点存 在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。
国家相关分部分项工程验收属于事后检验,对施工过程的质量控制无 法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定,其检查重点、 检查要求不明确,对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失,无法满足 房地产企业工程质量控制的基本需要。 只告诉你如何检验“合格”与否,从不告诉你如何达成“合格”,更 不用说达成“精品”
停车率
(扣除主体设备用房)
.
34
37
39
39
.
34
柱网
8.7x8.7
8.4x8.4
8.1x8.1
6.0x6.6
8.4x6.6
8.4x8.4
8.4x8.4
分 报
析 告
平面形式
有无人防
影响地下车库停车率因素
柱网取值
建筑主体
设备用房
分 报
析 告
一、停车率分析
1、平面形式:
规整形 建筑面积:4104m2 停车位:157 个 停车率:26.11
3.“强制性条文”解读
9)毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。 10)毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度,除应满足国家相 关规范要求外,尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。 11)基坑围护设计和施工方案、桩基工程施工方案、钢结构工程 施工方案等应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。 12)石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙等外墙饰面工程(含保温防水 体系)应委托有资质的专业公司进行施工图专项深化设计,并经过集 团相关职能部门评审后方可实施.
宝马730 奥迪Q7 雅阁2.0 帕萨特 奥迪Q5 标致307 马自达3
5212 5086
1902 1983
1478 1737
4945
4675 4629 4249 4532
1845
1740 1880 1786 1755
1480Βιβλιοθήκη 1461 1653 1556 1465
8. 8.1X8.1
8.4X8.4
8.7X8.7
建筑主体
设备用房
分 报
析 告
一、停车率分析
技术指标对比
项目名称 有效地下建筑面积
(不包括主体核心筒部分地下及过 渡空间)
地杰 一期:10000 333
(含机车位)
浦江 一期:30133 二期:25500 一期:706 二期:579 一期:42.68 二期:43.2 .二期:39 一期:8.1x8.1 二期:8.7x8.7
启示:
1、综合再综合,穿针引线于设计和施工之间的重任唯 一也只能落在我们身上;
2、以业主的心态去弥补设计师的“粗心大意”;
3、必须形成全面的审图标准,企业内部“强规”,弥 补“百密一疏”。
问题:
1、管理制度一大堆,八股化严重,解读困难? 2、无实际操作的标准?
3.“强制性条文”解读
1)电梯基坑采取有组织排水; 2)淋浴房2000以下做防水; 3)电梯轿厢吊顶禁止采取玻璃饰面 (含安全 玻璃)
要素管理
审图与技术评审 样板工程 成品保护 进度管理
成品保护管理
木制品的成品保护
案例:某工程项目的规定: 根据现场情况,应搭建临时卫生间或在阳台、露台部位 放置小便桶等临时卫生设施,严禁现场随地大小便。
管理程序-固化的成品保护规定
重点:图片化的标准,形象直观,标准统一。
小结: 通过图文并茂的指引文件,形成全面细致的成品保护 标准,通过详细的表格检查记录固化操作流程和标准, 不仅提高工程管理人员的全面性,更能积极调动监理的 力量为质量提升提供可靠的保证。
60
二期厨房的门板在一期的基础上增加阻尼装置,消除了门板关闭时的碰撞声,延长了使 用寿命;(见如下对比照片)
(一期厨房下柜门板 安装情况如左图14)
(二期厨房下柜门板 安装情况如左图15)
总结:使用功能是客户基本需求的着 力点
案例
总结:美观,创造美好是抓住客户升华点 ,是开发者作为商人的基本职责。
进度:
施工工艺进度
成本:
合同成本控制
房地产企业产品力提升之道施工单位管理目标的修正与升华
房地产企业普遍面临的问题:
1、越来越多的挂靠总包,只做土建且缺乏总承包能力;
2、肢解分包,房地产公司如何做总承包?
3、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质; 4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式,如何有
做什么? 观念转变阶 段 规范化阶 段
精益型管理 精细型管理
粗放式 经验型管理 手工作坊
规范型管理
企业生命周期
创业期
成长期
成熟期
再造期
现阶段的解决之道:
工程精细化管理
对制度、流程、标准的认知
•规定管理原则、统一行为准则、说明层级责权等
制度
•是各类管理文件的基础和依据;
流程
•用于说明业务活动开展的程序及方法; •基于制度,应用于业务协调; •规定具体工作节点的工作标准,并提供统一操作 方法 •是实现业务操作标准化的重要保障
人员掩 蔽体口 部:290 平方
普通地库
停车率:29
人防地库
停车率:34
结论:同条件情况下,有人防地下车库比普通地下车库增加约 5平方/辆
分 报
析 告
一、停车率分析
3、车库车位布置与柱网关系:
车型号 长(mm) 宽(mm) 高(mm)
标准车位分析
随着车辆的使用率的提高,车辆 的外形也逐渐变大.且SUV的保有量也越 来越多.停车的舒适性越来约被人们强 调.
可实现性
功能定位
设计管理
审图要点
基础性工作:标准的制定和研究
1、技术评审-可实现性把控
可实现性案例
工艺实现与设计效果的辩证统一 工具是什么?
任何项目的理念和定位,都需要通过工程施工才能由思路、方案 变成最终的产品,所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的 施工工艺难易程度发表专业意见,通过各职能的相互藕合,追求项目 在“理想”和“现实”的高度统一。比如:产品的前瞻性与可行性如 何兼顾?如何使定位的产品更容易实现?哪种材料更容易施工?质量 更稳定?采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好?
标准/模板
工程管理的范围:
纵向与横向的幅度探讨。
浦东星河湾一期售价4.8万元/平米,周边2万元/平米; 二期售价8万元/平米,周边3万元/平米
浦东星河湾一期售价4.8万元/平 米,周边2万元/平米; 二期售价8万元/平米,周边3万元 /平米
温州鹿城广场实现两年内3倍溢价
第二部分 要素管理
座便器空间控制在750以上; 冰箱预留宽度均调整为640mm~670mm之间;
58
洗衣机预留宽度均调整为630mm~650mm之间,(下图9)
一期厨房的台面造型在与墙面瓷砖的 挡水条阴角处为直角容易堆积污垢, 边沿突起挡水(左图12)
二期厨房的台面造型在与墙面瓷砖 的挡水条阴角处理为圆角,边沿无 突起、下部设滴水线,确保台面清 洁、使用空间更舒畅(右图13)
地杰 一期:10000
浦江 一期:30133 二期:25500 二期:2432 一期:42.68 二期:43.2 .二期:39 一期:8.1x8.1 二期:8.7x8.7
铝合金门窗分项工程验评 表中,对房地产企业重点关注 的门窗防渗漏没有任何针对性 的检验项目和检验要求。
对所需检验项目的检 验方法没有明确要求。
一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离; 二、产品的价值评判标准的差异; 三、建立最终使用者评价标准的重要性
施工企业的目标管理
质量:
工艺质量标准
目标 (范围)
O.1、项目级标准的制定
图纸案例
分期、地库、户型
图纸案例
节点做法梳理
O.2、公司级标准的制定
审图的提升空间 控方案 优成本 增效益
案例: 地下车库设计
分 报
析 告
第一部分
平面形式
有无人防
柱网取值
地下车库停车率分析
停车率:有效地下车库建筑面积/停车数(这里 的地下车库总面积由于各种计算方式不同有较 大差异,可以指地下车库外墙围合的所有建筑 面积,也可以是剔除设备用房和地上建筑主体 地下部分后的总面积。)
分 报
析 告
一、停车率分析
4、建筑主体是否落入车库内:

如果建筑主楼落在地下室中间会对地下室停车位的设置\行车路线以及柱网大小带来一 定影响.

据万科集团的研究,上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的三分之一时,停车 率数值在原有数值上至少增加1平米,且随着比例越大值也越大.
建筑主楼
分 报
花园 14832
国际 24941
绿地公元 1860 11386
绿城玉兰 花园 北区:10883 北区:235 北区:46
江桥万达 广场 80409 1734+400
(机械位)
恒大华府2 号车库 10837
车位数量 停车率
(有效地下建筑面积)
435
637
268
273
30.03
37
39
42
37
39.69
3.“强制性条文”解读
4)园区保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑,建筑设计应 充分考虑保安亭的遮风避雨功能及夏热冬冷防护措施,并设置洗 手间.保安亭视线应通透无遮挡。 5)幼儿园建筑外墙禁止采用面砖、石材等饰面。 6)在砌体和墙抹灰施工中,严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等 外加剂。 7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。 8)电梯井道和机房不得与卧室、起居室和书房紧邻布置,无法做 到的,必须要进行噪音测试和隔音设计。
差距
交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑
调整后的欧亚米黄石材整体效果
实现的目标=客户评价标准 》设计效果
客户评价标准 评价标准的建立与执行
案例:石材的客户评价标准如何建立?
启示: 1、未雨绸缪,可实现性把控理所当然成为设计把控的首 要任务; 2、理想与现实的差距,适当的时候只能调整“理想”;
相关文档
最新文档