美国次贷危机对中国房地产的影响和启示.

美国次贷危机对我国房地产市场的影响和启示

法学************滕杰摘要：在经济全球化的背景下，美国的次贷危机给美国乃至全球的经济都带来了严重的冲击。中国是当今世界最主要的新兴市场之一，而且已经进入经济全球化的浪潮之中，中国的房地产市场也受到了次贷危机的影响。本文将分析次贷危机产生的原因及其危害，研究次贷危机给中国的房地产市场带来的影响，并提出促进我国房地产业与社会经济协调发展的一些启示。

关键词：次贷危机房地产影响启示

美国次贷危机于2007年2月份显现，3月份初次爆发，此后不断蔓延至全球金融市场，对美国周边市场和全球经济的波及程度也越来越大。这引发了投资者对全面信贷危机的担忧。市场信心受到巨大的冲击，股票市场和信贷市场发生剧烈波动。各国央行被迫采取紧急措施，向市场金融机构注入短期流动资金。政策成效还未完全显现，雷曼兄弟的破产，房地美和房利美被国有化进一步恶化市场信心和紧缩市场流动性。由此次贷危机导致席卷全球的金融风暴，对全球金融和经济带来了深远的影响，激发对金融体制和经济模式的深刻反思，对我国房地产市场发展道路给予启示。

一、次贷危机的起因

次贷问题及所引发的金融危机，直接原因是美国房价下跌引起的次级贷款资产质量下降。为了刺激经济增长，美联储连续13 次降息，至2004 年中期，美国的利率被降至46 年来最低水平，仅为1%，靠低利率政策刺激的美国经济在2004年上半年成功登顶。此时，为了抑制过快的经济增长，美联储又开始逐步调高利率，2004 年中期以后连续17 次上调联邦利率，至2007年8 月利率达到5.25% 水平。①联邦利率的调整产生了两方面的效应：一方面，低利率政策大大刺激了美国房地产市场上的投资扩张，使得美国的房价迅速上扬；再加上美国的一些贷款机构实施零首付政策，使得房价越推越高，泡沫越来越大。另一方面，伴随着利率的调升，还款人的负担越来越重。同时，不断下跌的房价又使得相当数量的投资购房者手中的房屋资产急剧缩水。在这两种压力下，还款人不得不放弃房产，拒交贷款，次级抵押贷款公司即成为直接的受害者，而持有资产抵押债券的投资者也就成为间接受害者。

次贷危机产生的间接原因是金融创新体系的缺陷。美国金融体系不断创新的结果是金融链①沈雄伟.美国次贷危机原因及对我国的影响.[J].现代商业.2009/23

条的不断延伸，链条上的任何一个环节都被看做是滚滚利润来源的环节。在利益的影响下，贷款人不再考虑自己的还贷能力而疯狂投资于房地产，次贷公司也在利益诱惑面前放弃了坚持多年的次级贷款风险管理标准，进行狂飙式放款，到2001年美国70%的住房抵押贷款都实现了证券化，成为美国债券市场上高于国债和公司债的第一大债券。事实上，抵押贷款债券是一张没有保障的“白条”，再加上这些债券的流动性比较差，很容易导致次级抵押贷款证券失去稳定的收入流，那些持有次级债券的证券公司和银行因此将蒙受损失，由此引发的次贷危机就成为必然。

可以说，2007年以来的美国次贷危机，表面上是美国金融市场结构上发生的根本性变化，是美国金融市场利用其结构性的产品把住房按揭贷款的风险无限放大，但是实际上根源仍然是美国住房按揭贷款。如果这种按揭贷款不是贷款给次级信用的贷款人，如果不是住房按揭贷款的金融机构为了其短期利益而放松对按揭贷款人信用市场准入，那么，后来不管其按揭贷款产品证券化及衍生工具化的程度有多高，所出现的问题与风险也就不会这样大。这场危机从表象上看既有滥用信贷技术、金融机构审贷标准过宽的因素，也与市场上缺乏专门的房贷和金融创新的评级体系有关。从深层次看，更与其监管安排和运作机制密切相关。②

二、次贷危机对我国房地产市场的影响

为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从2004年底至2006年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且2006年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制。9.11之后美国的扩张性货币政策不仅直接或间接地导致了中国货币供应量的扩张，也封堵了中国利率上调的空间，其结果是导致中国楼市与美国楼市共同“繁荣”房地产泡沫不断膨胀。

由于房地产贷款在我国银行信贷资产中占比较大的比例，我国房地产信贷没有信用分级和风险定价，假按揭和假收入资产证明并不少，信贷资产也没有证券化，房地产信贷风险情况不明且风险相对集中在银行体系内。

自2008年9月，雷曼兄弟宣布申请破产保护后，外资主要投资的中国房地产市场上便接连传出各大海外投资机构计划出售在华物业的消息。从媒体曝光的相关信息来看，雷曼兄弟意欲转让其拥有的上海四川北路商务楼盛邦国际大厦的股权，其对浙绿城、天津融创等中国房地

②苏昊成. 试析美国次贷危机的原因及启示.[J].华商. 2008/16

产企业的股权投资也很可能发生变化。而摩根士丹利在2003年至2006年间收购的改造为酒店式公寓对外出租的住宅楼，如上海的锦麟天地、陆家嘴中央公寓、华山夏都苑等都在待价而沽;大摩旗下的房地产基金据称己经开始出售香港物业，包括5个酒店式公寓和中环盈置大厦。花旗银行也打算出售阂行潜河景苑其中两幢高层小户型公寓。美林名下包括南京西路开发项目在内的项目正在寻找买家。③

这种海外投资机构集体出售的举动又反过来进一步挫伤了市场的信心，从而使得房地产市场交易持续低迷，房地产价格进一步走低。

三、次贷危机给我国房地产市场的启示

从美国次级贷款中，我们不难发现控制房地产贷款和房地产债券市场风险具有重要意义。从控制房地产贷款者角度看，此次次贷危机直接来源于次级贷款者的违约风险。如果房贷市场都是优级贷款者，能够抵抗住房地产价格下降和利率上升的损失，无论经过多少衍生工具的放大风险，整个金融体系必然健康运行。我们要在源头降低这种可能不良贷款的数量。从房地产债券市场角度来看,新中关大厦，此次次贷危机主要由于市场的信息不对称和衍生工具过度使用。这对我国资产证券化道路具有借鉴意义，了解金融创新产品的风险。因此，我们应从此次美国次贷危机中获得如下经验教训和启示。

（1）、大力发展租房市场和加快廉租房建设

美国次贷危机的一个重要教训是让无支付能力的低收入者进入购房市场，不仅事与愿违，还会产生许多负效应。因为低收入阶层的信用风险较高，且对利率和房价较为敏感，严重依赖从商业银行获得的房屋抵押贷款，无疑将增加整个金融系统的风险。所以，在住房供应结构上，要建立包括商品房、经济适用房、廉租房等多层次的住房供应结构。政府相关部门在住房政策设计时要考虑不同群体的收入状况，把中低收入阶层分离到经济适用房、廉租房等保障性住房市场。政府必须承担起住房保障的责任，实行住房分类供应，高收入者和中高收入者在市场上购买商品房，中低收入者则通过住房保障制度来解决住房，二者的比例随着经济状况、保障政策不同而不同。像我国这样居民平均收入较低的发展中国家，住房问题更不能完全推给市场。我们应当建立以保障居民基本住房需求为核心、同时兼顾经济增长的房地产市场。

（2）、建立信用审核制度，杜绝随意放宽贷款标准

我国房地产信贷市场的信用识别机制的不健全，贷款者和借款人之间的信息不对称，导致③金炯泰. 论次贷危机对中国经济的影响.[J] 财经界(学术版). 2009/08