公司商业运营管理手册

商

业

运

营

管

理

手

册

北京青藤房地产经纪有限公司呈第一部分：商业运营与管理

第一章商业运管公司筹备与计划（招商准备实施阶段）

第一节前期商业运营管理的核心和物业服务设计方案

针对中国福街项目(案名暂定)前期的运营管理工作极为重要，从准备阶段开始，由专业的物业管理人员凭借丰富的使用、管理物业的经验，站在业主和使用者的角度和立场，对整个项目日后的各种使用方案进行全面的确认、提出意见，并开展一些必须在这一时期进行的运营管理前期工作。这样可以使业主方的投资达到预期的效果，节约不必要的开支，使不适应日后使用、管理的因素及时得到整改，为日后的管理工作打下良好的基础。

一、封顶前后、设备安装工程阶段

根据以往的运作经验，任何一个新建项目由于设计和施工等种种客观因素，将会给项目日后的管理运行过程带来许多不利因素，例如：能源消耗的计量问题、施工质量造成设备设施不能充分发挥系统应有功能的问题，诸如这些问题在项目装修及系统设备安装阶段如能得到及时纠正，则会大大减少对使用人的影响。因此,在此阶段公司将派出具有丰富经验的土建、电气、空调、给排水等几名专业工程师组成的前期物业管理小组深入工地。主要进行以下工作：

1、确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、管理、维护的因素向

发展商提出报告及改善建议。

2、监督施工质量，了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维护业主方的利益。

3、协助业主方办理市政、供电、热力、交通、供水等方面的有关手续，并建立有关档案，

为日后管理打下基础。

4、制定中国福街各类管理性文件；

5、协助业主方收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。

6、协助业主方收集、保存、管理各类定货备品、备件，防止流失造成损失。

7、调查、确认整个物业使用材料、设备详细情况，编制清册和备品、备件准备计划。

8、协助业主方制定施工期间的保卫方案，适时介入成品保护工作。

9、组织专业人员参加设备系统的调试工作，使所有设备系统完全达到设计要求和应有的

定货功能。

二、接管验收和物业管理的前期准备阶段

1.参加中国福街各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接档案；

2.根据设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。

3.做出管理计划，建立完善的运作体系；

4.制定管理机构、人员组成，建立人事制度及各级员工岗位责任制；

5.适时招聘所需员工，根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。

6.编制保洁、保安、工程等业务工作大纲和具体的工作质量标准；

7.根据日后物业使用要求，设计交通组织、车辆停泊、垃圾清运方案，设计各项指示标

牌系统；

8.准备各类接管验收及业户入伙的文件、表格，编制工程验收工作指导书和入伙接待工

作指导书，使有关员工熟练掌握；

三．二装协管监管，成品保护，保洁开荒阶段

㈠、二装协管理及监管详见第二章

㈡、成品保护

对已接管的设施、设备进行防护和保护，最大限度减少未开业前对设施、设备的损坏。

1、由保安部和工程部共同负责商业的成品保护工作，各司其职。

2、落实成品保护队伍及人员和物资器材。

3、制定成品保护方案和责任制及工作检查制度。

㈢、开荒保洁

1、开荒保洁内容为：

外墙的开荒清洗，卖场内的开荒清洁；石材，及不锈刚表面的养护和清洁，卫生间的开荒保洁。

2、由物业保洁部门统一组织，由专业的保洁或石材养护公司承担。

3、完工后按合同标准组织验收。

四、入伙进场和进入正常管理阶段

1．在这一时期物业服务中心将组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。在最短的时间内，使整个物业从建设期形象迅速转变为入住期窗明地亮、清洁优美的形象，使业主方精心设计、装饰的杰作，充分地展示在业主、来宾及社会的面前。

2．由训练有素、具有丰富经验的专业人员组成客户服务部，按照统一的程序，热情接待，为其办妥一切入驻手续。

第二节商业运营管理公司架构及到岗预测

中国福街商业管理公司架构

（以上商业公司部门建制及人员视项目进展状况而确定）

中国福街商业管理公司——物业服务中心架构

物业服务部：工程部：保安部：保洁部：管业部：

客服经理１人经理１人经理１名保结经理１名管业经理１人

客服主管３人电气主管１人消防主管１名保结主管１名采购主管１名

客服助理３人空调主管１人保安主管１名保结助理4名库管２名

物管员6人维修主管１人夜班值班主任２名管理员２名

质检副经理１名工程师1人保安助理2人绿化助理１人

培训主管１名维修工10人中控员10人

质检助理２名

◆物业服务部：（经理２人，员工１5人）

承接租户报修与投诉，配合商业公司招商部收费及办理入伙及协调事宜。（物管员８人倒班工作）

质检工作对物业各部门及主要内容与重要流程进行质量检查，统管物业中心的培训工作。

◆工程部：（经理１人，员工1４人）

设备设施运行，各项维修，工装监管，设备技术管理。（维修工５０人倒班工作）

◆保安部：（经理１人，员工16人）

广场整体安全保卫工作，消防安全，安委会及义务消防员活动开展，夜班值班，车辆管理。外包保安公司监管，公安机构对外协调。（夜班主任及中控员1０人倒班工作）

◆保洁部：（经理１人，员工６人）

广场全部公共区域的保结管理，及外包保洁公司的监管。

管业部：（经理１人，员工６人）

广场的全部绿化维护及楼内绿植租摆。采购及库房管理，员工宿舍，工服等杂项事物。（库管员２人倒班工作）

物业服务中心合计63人

（以上商业物业服务中心部门建制及人员视项目进展状况而确定）

第三节商业公司各层级人员岗位职责

一、总经理岗位职责

1．负责把握公司发展方向，制定公司的整体发展战略规划；

2．负责审核制定公司发展计划、管理方案、企业操作流程；

3．制订公司年度工作计划和整体经营管理工作；

4．推动各项管理规章、制度的建设和完善；

5．组织完成公司整体业务计划；

6．协调、激励各个部门的工作。

二、副总经理岗位职责

1．协助总经理制定公司的发展战略规划；

2．负责制定所属部门的工作计划、管理方案、企业操作流程；

3．制订所负责业务的年度工作计划并监督实施执行；

4．制定所负责部门的各项管理规章、制度；

5．推动公司各项业务，组织完成公司整体业务计划；

6．积极协调和激励所属部门的工作。

三、财务总监岗位职责

1．协助总经理制定公司发展战略；

2．负责公司资金运作管理、日常财务管理与分析、资本运作、筹资方略、对外合作谈判