商业综合体运营管理制度流程

财富广场运营管理

（上半部.分讨论稿）

第一部分：物业管理岗位职责

物业经理岗位职责——

水、电维修员岗位职责——

保安主管岗位职责——

保安员岗位职责——

保洁员岗位职责——

招商部经理岗位职责——

第二部分：运营管理主要流程：

商家租赁管理流程

1、说明

规范财富广场项目整体招商租赁操作流程，招商工作人员按照规定程序和

流程从事租赁工作；建立商家资料档案，录入电子文档、完善项目招商管理资料；规范和确保财富广场项目运营顺畅。

2、适用范围

本流程适用于财富广场项目的全程招商租赁工作；适用于招商部招商全过程的执行和跟进工作及商家档案资料的收集与整理。

商家进场管理流程

1、目的

商家进场前严格按工作流程进行，避免不必要的纠纷，建立好基础、规范

管理平台，快捷的为商家服务。

2、适用范围

适用于招商进场的商家、转租商家。

3、流程扼要说明

1）商管部统一进行招商，按照公司的制式合同签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》；按照流程上报审批，待审批后，商家进场前签署《消防责任书》、《商家公约》和《物业管理服务协议》；收取“物业管理费”，“水电保证金”等。

2）根据公司审批后的商家租赁合同，招商部通知商家领取《房屋租赁合同》并向公司财务部门缴纳合同约定的租赁保证金、首期租金；商家凭缴纳款项凭证到招商部，领取《商家入场通知单》；招商部将相关租赁资料复印件及商户资料建档归存。

3）商户进场装修前，物业部按流程办理进场商家装修事宜；办理装修许可前商家应交清装修押金、建渣清运费、出入证工本费等事项后签发《准予进场装修许可书》。

4）进场时保安检查经营商家是否具有《准予进场装修许可书》，准予商家装修材料和货品设施进场。

5、相关文件

1）《商铺租赁合同》

2）《物业管理协议》

3）《消防责任书》

4）《装修管理规定》

5）《装修验收意见书》

6）《×××××-商家入场通知单》

7）《准予进场装修许可书》

商家退场流程

规范商家的退场行为，完善退场手续，交清商业和物业相关费用，避免公司遭受损失和商家逃费行为。

2．适用范围

适用于招商进场的商家，正常租赁期退场或经营不善提前退、转租的商家。 3．流程说明

1）招商部、物业管理部联合对商家进行现场运营管理、全面了解商家日常经营情况，对经营不善有退场征兆商户进行重点监督监管理；物业管理部提前对保安作出预警告知，以防商户偷逃费用，私自撤场。

2）监督商家的退场；

按时收取商家“物业管理费”和结清“水电费”等；

3）根据商家租赁合同，招商部核查商家违约情况并上报公司，及时作好补位招商执行工作。

4．工作程序说明

1）招商部督促承租商家就退租房屋租赁一事会商，在双方达成一致意见的基础上由商家提出退场书面申请书；

2）招商部向公司书面上报商家退场处置办法（按照合同核查商铺情况）；

3）物业部与商家结算清物业相关管理费用。

4）招商部监督商家结算租金缴纳等费用，开据《商家退场通知书》并通知

现场物业管理部；

5）正常情况下，由招商部与商家签定《房屋租赁合同终止协议》；

6）物业部抄表后对该商铺停水、停电，填制《商家转退场通知书》

7）招商部根据租赁合同，交费收据，办理商家退场手续，退还保证金，建立退场商家台账档案。

5、相关文件

1）《房屋租赁合同》

2）《商家退场通知书》

租金收缴管理流程

1．目的

规范公司催、缴费日期和商家的租金缴纳行为，保证公司正常的项目年度商户租金收益。

2．适用范围

适用于招商进场的商家

3．工作职责扼要：

1）密切关注进场商家日常经营情况。

2）与公司财务部核对季度商家租金应收清单；

3）招商部负责发放3次租金催收通知单。

4）物业管理处配合停电等措施协助招商部收取商家租金；

4．工作程序

1）每月25日与财务核对下月租金应收清单；

2）按照规定日期由招商部发放商家租金催交温馨提示函、通知书和停电通知书并知会物业管理部；

3）商家不交纳费用，物业管理处负责采取停电、停水等措施；

4）物业管理部和招商部联合催收；

5）商家仍未交纳，物业管理部继续停电、停水；招商部着手转租工作，通知商家退场。

5、相关文件

1）《房屋租赁合同》

2）《商家退场通知书》

3）《租金交纳温馨提示函》

4）《商家租金催交通知书》

5）《停电通知书》

6）《发票》

商家日常经营管理流程

规范财富广场日常经营管理管控，指导招商部、物业管理部负责人等按照工作程序和流程进行对商家的日常管理；规范和确保财富广场顺利运营，防患于未然，杜绝一切影响项目正常经营的事件发生；为商户提供一个优质的、舒适的商业经营环境；确保项目持续、良性发展。

2、适用范围

本流程适用于财富广场的日常商家经营管理工作。适用于招商部、物业管理部日常全过程经营管理。

3、工作职责扼要

1）密切关注项目现场商家日常经营情况，提前预警商户经营异常。

2）了解商户实际经营过程的建议和意见，便于完善和修正财富广场现场经营管理工作方式方法。

3）提前督促和清查商户欠款情况，确保公司利益不受到侵害。

4）检查项目现场设备设施的正常运营和日常维护，保障项目持续经营。

4、工作程序

招商部：

1）负责项目现场经营环境的检查、规范，监督物业管理部日常基础工作是否达标。

2）根据商户经营情况，有针对性的策划实施项目商业促销活动，聚集项目人气、商气。

3）招商部主管掌握项目现场商户实际经营状况，对有撤场征兆的商户通知物业管理部进行重点管控，对区域商业街经营状况作分析，向公司提交合理化建议和项目经营管理优化方案。

4）清查需缴纳相关费用明细，提前与商户做好缴费温馨提醒，为项目按时收取租金的相关费用做好前期铺垫和准备工作。

物业管理部：

1）负责财富广场经营环境的清洁、消防安全的防患、现场商户、商场固定资产、财务等安保工作。

2）对财富广场相关设备、设施进行合理的、必要的日常维护和定期保养工作，确保所有设备设施运行正常，安全、无隐患。

3）全力配合招商部做好日常商户的经营管理工作，对新进场装修、转租、退场等相关流程的规范化执行。