基于收益成本法的房地产市场投机性实证研究

［ 收稿 日 ］０ １ ６２ 期 ２ １－ － ０ ９ ［ 作者简介 ］ 华彦玲 ， ， 女 山东菏泽人 ， 江苏行政学院工商管理 教研部副教 授； 吴剑波 ， ， 男 江苏常州人 ， 苏行政学 院工 商管理硕 江
士研究生。
这些变量合适 ， 直接对房价进行 回归建模 也很难
找 出真 正影 响投 机 的 因素 。
可以得 出结论 ： 利率政 策无法根本抑制 房地产投 机 需求； 义货 币供给 的增加会推 动投机 性需 求， 广 需要 构建
既满足经 济合理增长要求又能确保通胀 率在可承 受范 围 内的货 币正常供 给机 制 ； 地产税收 对投机性 需求 房
有 着显著 的制约作 用， 建议考虑房地产税的征收机制 。
上， 后期研究 大多集 中在寻求房地产市场投 儿
机行 为 的证 据 以及 影 响 投机 的 因素 ， 些研 究 的 这
共 同点有 二 ： 是都 认 为 房 地 产价 格 可 以分 解 为 一
房地 产业 是关 系到 国计 民生 的重要产 业 。房 地产 不 同于一 般 的 消费 品 ， 是 具有 投 资 品属性 它
率 、 口等因素对房地产价格建模 以寻找影响投 人
机行 为 的决定 性 因素 。在 国外 研 究 的 基础 上 ， 国
内学者通过对各项经济指标和价格指标进行定性 和定量分析， 证实 了中国房地产市场确实存在较 为严 重 的投 机 儿 。还 有 的 学 者 从 其 他 角 度 分
析 了 中国房地 产 产生 投 机 的原 因 ， 提 出 了控 制 并 房地 产投 机 的建议 儿 。 国外 对房 地产投 机产 生 的原 因 、 程 、 过 决定 因 素 等方 面 的研 究 已经 相 当成 熟 ， 仍 然 无 法 有效 但 地从 现 实房地 产价格 中分 离 出有投机 驱动 的价格 成 分 ， 寻 找决 定 投 机 的 因素 上 存 在 较 大 困难 。 在
在 房地 产市 场 ， 投机 者 的 目标是 利 益最 大化 ， 但 由于在信 息 获得 、 资技 巧 和 市 场 地 位 等 方 面 投
地产走势的重要信息 ， 而信息 的来源主要是公共 信息 ， 至是小 道消 息 ， 是他 们却把 这些 不完 全 甚 但 信息 当作精确消息来对待。第三步是通过收集的 信息 来评 价可 能 的收 益 和成 本 。 由于 “ 噪声 交 易 者” 并不掌握完善 的预测理论 和评估方法 ， 们 他 在应用决策分析工具 时存在很大的约束 ， 他们最 常用 的分 析工 具 就是 收益 成 本法 ， 为这 是 在 他 因 们能力范 围之 内的、 他们感觉 “ 理性” 实用有 的、 效 的分析 方 法 。如果 分 析 结 果 是 收益 大 于 成本 ，
的市场 ， 投机者的投资过程是 比较简单的： 第一步 是产生投机的需要和动机 ， 暴富示范 、 财富保值增 值等原因都有可能使潜在投机者产生投机的需求 和动机。第二步是搜 寻房地产相关信息 ， 他们一
般通 过直 觉和 经验来 选择 他们 自己认 为会 影响 房
二、 房地产 市场投机影响 因素分析 ： 基于收益成本法
的产 品。中国ຫໍສະໝຸດ Baidu济高速发展的大环境 以及 民众对
住宅 的刚性需 求都 为房地 产投 机创造 了条 件 。但
两个部分 ， 一部分由经济或市场基本因素驱动， 称 为基 本价格 ； 部 分 由房 地 产 市场 的投 机行 为驱 一
动， 称为 非 基 本 价 格 。二 是 选 取 可 支 配 收 入 、 利
第３ ７卷 第 ６期 ２１ ０ １年 １ １月
徐州师范大学学报 （ 哲学社会科学版 ）
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Ｖｏ ． ７， ． １ ３ Ｎｏ ６ ＮＯ ． ０ ｌ Ｖ ．２ １
国 内的研 究基 本 上是 对 国外 的继 承 和 发 展 ， 其 尤
格仍然同比上涨 ２％ ， ４ 上涨 幅度远高于居民的正
常财 富增长率 ， 然 ， 地产 市场 的投机 行为仍 然 显 房 在 很 大程 度 上 推 动 了 房 地 产 价 格 过 快 上 涨 。 因 此 ， 房地产 业 引 向国民经济 健康 发展 的轨道 ， 将 具
［ 中图分类号 】 Ｆ ０ ２２ ［ 文献标识码］ Ａ ［ 文章编号 ］ １０ － ２ （０ １０ － ９ － ０ ７６ ５ ２ １ ）６０ ８０ ４ ０ ４
义房 地产投 机行 为 ， 以及投 机 的市场表 现 、 机产 投
一
、
问题 的提 出
生 的原 因 、 机对 房 地 产 的影 响等 。在 前人 基 础 投
有 重 大 的现 实意 义 。
房地产投机是指投资者 以房地产为对象 ， 以 期在短期内通过房地产价格的变化或房地产的交
易而 牟取暴 利 的行为 。 国外 关于 房地产 市场 投机 行为 的 研究 文 献很 多 ， 期 的研 究 ¨ 主要是 定 早 儿
是在对投机的实证研究上一般都选用跟国外研究 相 同的变量 ， 但是 由于国外房地产市场化程度 、 财 政货币政策较 中国有很大不 同， 在建立模型时所 选 取 的变量并 不 一 定适 合 于 中 国市 场 ， 而且 即使
基 于收 益成 本 法 的房 地 产 市 场 投 机性 实证 研 究
华彦玲
吴剑波
２ ００ ） １０ ４
（ 江苏行政学院 工商管理教研部 ， 江苏 南京
［ 关键 词］ 收益成本法 ； 房地产投机 ； 收； 币政策 税 货 ［ 摘 要］ 房地产投机过 度会 导致 经济结构 和社会 结构失衡 ， 招致社 会分 配不公、 剧社会 矛盾、 加 引发 社会危机等 负面影响 ， 因此遏制房地产投机 意义重 大。根据影 响投 机性 需求的 因素分析 并基 于收益成本 法 ，
是房地产市场过度投机将导致房地产价格脱离市
场基础持续上涨而产生泡沫 ， 并最终 导致泡沫破
裂， 这将给经济 的健康发展带来 巨大 冲击。政府
也 意识 到房地 产 市 场投 机 的危 害 ， 格 限制 各 种 严 名 目的炒房 和投 机 性 购 房 。从 ２ １ ００年 ４月 国务 院发布 “ 国十条 ” 新 开始 ， 关 部 门推 出了一 系 列 相 针 对 房 地 产 投 机 的 调 控 措 施 。然 而 ， 被 称 为 在 “ 上最 严厉 ” 史 的楼 市调控 下 ，００年房 屋 销售 价 ２１