2019长沙滨江区域市场分析41p

6000
北辰三角洲 480万 4.1 城市综合体 8500
香江锦城 6万 5.5 高层住宅 7500
凯乐国际城 20万 4.9 高层住宅 7800
东宸19公馆 5万 6.6 曙光泊岸 14万 1.7
高层住宅 公寓
高层住宅
9000 8000
北辰三角洲 凯乐国际城 香江锦城 湘
东宸19公馆
江
曙光泊岸
普通高层 含超高层
地
33.4亩
拆迁时间 2009-2019
2019 2019 2019
成交状况 未成交
已成交 未成交
黄兴北路两厢8号 地项目
黄兴北路营盘路交叉东南角
7.3亩
2019
未成交
黄兴北路两厢7号 左局街以南，六堆子以西，青
地项目
少年宫以北，黄兴北路以东
金霞河船班项目
洒 满 大 道 326 号 。 原 省 供 销 公 司西侧、北侧
区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析
其中本期推出的楼王产品亮点突出，具备较强的市场竞争力
1、整体产品：圆楼、43层,T2，共86套，324平 2、产品功能设计：五房三厅四卫、三厅设置两厨设置、两个套房 3、产品户型设计：多阳台设计、客厅开间6米、主卧开间4.5米、 赠送面积28平
长沙滨江物业市场现状小结
234.93
商业、住 宅
≤3.7、2.0
127526
127526
上海世茂建设有 限公司
542.82
岳麓区溁银路以东、 岳麓大道以南
101.27
商业(60%)、 住宅(40%)
≤5.0
长沙市岳麓区茶山路 与滨江景观道交汇处
西北角
长沙市岳麓区银盆岭 村大路坪
7.89 95.28
金融(保 险)、写字
楼
商业、住 宅
地块名称
详细地点
地块面积
东起西长街、福庆街，西至湘
中山西路棚改 江大道，南起五一路。北至营 715亩
盘路
黄兴北路两厢1号 地
北起吉祥巷，南至藩后街，东 起黄兴路，西至一路吉祥-春 风巷
32亩
中山西路以南，黄兴北路以西， 黄兴北路两厢3、
古祥巷以北，茶馆巷--三贵街 4、5号地
以东
75.4亩
黄兴北路两厢9号 黄兴北路营盘路交叉东北角，
124388 1439 2181
15498 5663 6940
楼面地价 (元/(㎡)
921 576
281
-601 1129 1058 770
2583 1416
--
竞得人
地址
长沙楚顺置业有限公司 湖南兴威建设开发集团有
限公司
湖南融源置业有限公司
湖南友谊阿波罗股份有限 公司
天心区新开铺路90号
天心区新开铺 天心区书院南路28号
客户语录
电梯一定要用品牌的，装修要好点，我们现在住的地方电梯箱 都不装修，电梯里是木板，感觉很不安全，每天做电梯都有点 担心，心里很不舒服，我们和物业放映了很多次，最后就不解 了之，朋友来我们家做客，他们坐电梯时，都取笑我，感觉特 别丢人，希望电梯装修得像档次高些，灯光亮些，不说和酒店 比，至少和写字楼一样的档次，很不错
长沙滨江区域市场分析
沉淀人：王阳 吴婷婷 2019-1-5
区域房地产市场分析：1、区域土地市场分析
滨江新城共计土地3500亩，为新规划的区域，计划7年开发完毕；2019年已出让土地 700亩，2019年计划出让400亩。
详细地址
面积（亩） 规划用途 容积率
岳麓区含光路和潇湘 中路交叉口东北角
92.36
比例
13.8% 15.4% 22.5% 22.1% 20.5% 5.7%
区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析
北辰新河三角洲产品打造水平具备一些豪宅化的创新元素，平价入市，对长沙中高端 客户具备很强的性价比吸引力
豪华公共空间 智能化系统
地下室 入户大堂 社区入口 智能网络系统 四大安防系统
门一定要大气，感觉很有档次和阔气，至少显示出自己的居住 档次感
区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征
（1）从已售的滨江物业客户群分析来看，自住需求的客户以首置及首改型客户为主， 需求面积以90—140㎡两房、三房为主；投资需求客户以90㎡以下公寓产品或140㎡— 160㎡三房、四房为主。
7800元/㎡
7000元/㎡
湘 香江锦城 7500元/㎡
8000 7000
东宸19公馆 9000元/㎡
公园西郡 7500元/㎡
6000
江
5000 4000
滨江区
非滨江区
曙光泊岸 8000元/㎡
阳光100 7200元/㎡ （精装修）
普通高层 含超高层
区域房地产市场分析：2、长沙滨江物业市场现状分析
从产品供应及去化来看，主要以80-140㎡产品供应为主，从去化速度来看，三房》二 房》四房，从价格实现来看，四房依靠占据较优的资源优势，价格实现较高，整体来 看，三房实现价格较高，一房实现价格最高。
天心区新开铺 天心区新开铺 天心区新开铺路90号
湖南中正投资有限公司
天心区劳动西路
湖南晟龙房地产有限公司
湖南壹捌捌壹置业发展有 限公司
湖南保利房地产开发有限 公司
湖南省第六工程有限公司
肖伟明等111人，长沙森 宇房地产开发有限公司
天心区南湖路2号
天心区新开铺路10号
长沙市天心区书院路
长沙市天心区劳动西路 ①②天心区南湖路25号、③
住宅
≤3.5
起始价 (万元)
36655
成交价 (万元)
成交单位
成交单价 （万元/亩）
50255
长沙南山房地产 开发有限公司
544.12
岳麓区茶山路与滨江 景观道交叉口东南角
94.84
商业
≤1.0
31631
31631
长沙先导置业投 资有限公司
333.51
长沙市岳麓区茶山路 以南、潇湘中路以西
138.04
A-供应特征：3房》2房》4房，当前公寓市场供应量较少
B-销售特征：3房》2房》4房，从整体销售来看，去化率均达50%以上
产品 类型
户型
1房
面积区间 50-70㎡
总供应量 （套数）
304
价格区间 7000-9000元/㎡
总价区间 37-63万
总去化量 （套数）
229
主流 2房 产品 3房
80-90㎡ 93-135㎡
客户 基本描述
肖先生 35岁，长沙本地人，本科毕业 自己做生意，家具行业，妻子在银行上班
河东一套住房 置业情况
当前居住在河西西城龙庭，约90平，离自己上班的地方比较近
生活习惯
喜欢在高档的场所购物，对超市也很挑剔
对自己的生活很有讲究，需要彰显自己的财富及品味，体现身 份感和面子感
大堂要气派、高档。装饰一些高档的灯饰， 尤其大堂的材质 一定要用好的石材，看起来才有品质，这样感觉自己住的地方 很豪华，朋友来了也觉得很大气，显得很有面子
商业＜4.0、住宅 2.8
2019-02-15
--
229030.28 201981.4 65189.46
--
2019-06-11 2019-05-26 2019-02-03 2019-02-01
＜3.8 ≤6.5 6.59 ≤3.5
75063.41 69511.07 20420.04 75386.15
滨江市场起步期，个盘效应>区域效应，刚性需求及首改型需求旺盛， 价格实现度高
STEP3、长沙大盘的整体发展特点（与城市&市场环境相匹配） （1）目前供应量少，且供应区域集中于开福区； （2）江景价值被接受认可，均价高于同区域同物业类型； （3）80-140㎡两房三房供需两旺，公寓产品价格实现最高； （4）明星项目带动区域价值抬升，短期内个盘效应>区域效应。
13亩 58亩
2019
未成交
2019
未成交
黄兴 路棚 改区
中山 西路 棚改
区域房地产市场分析：1、区域土地市场分析
天心区滨江地段目前正在拆迁地块不多，但地块面积较大，主要集中在南湖新城片区
成交日期
容积率
建筑面积(㎡)
2019-12-21 2019-02-16 2019-02-15
＜2.8
东≤2.8、西 ≤2.6
大型 商业
体
楼群 步行街
4栋超高层商业群楼，约20万平 一期城市综合商业广场招商引进华谊兄弟影院
长沙首条沿江步行街，约4万平
五星级酒店
约20万平，引进了国际知名酒店洲际酒店 于2019年10月进行签约仪式签约
大体量住宅 大规模公寓
学校
300万住宅，包含超高层滨江大平面及普通住宅 16万平公寓
有幼儿园，小学和中学，约5万平
区域房地产市场分析：2、长沙滨江物业市场现状分析
从物业价格实现来看，滨江物业的价格约为8000元㎡，较非滨江区域同类型物业实现价 格更高，平均价格约高出2000元/㎡。
元/平
湘江世纪城 6000元/㎡
北辰三角洲 8500元/㎡
珠江花城 6400元/㎡（精装）
10000 9000
2000元/㎡
凯乐国际城 天健·芙蓉盛世
两层地下车库且为阳光地下车库
入户大堂均带精装修，楼王入户大堂超1000平，其他入户大堂约100-200 平
抬高坡地设计，添加人性化电梯
可对户内的空调温度、电动窗帘、照明系统的启停及调光、数字门锁、燃 气阀的开断等实现自动控制，并将对讲系统、安全和防火系统纳入家居智 能网关。
可视对讲系统、视频监控系统、电子巡更系统、周界防范系统。
区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析
新河三角洲：均价8500元/㎡，供应产品以100—140㎡三房为主。大平面产品总量少。
33F
43F
33F
主力户型 二房
三房
四房 五房（超高层楼王）
面积段
87 98 119-121 140 170-190 323-568
户数
210 234 342 336 312 86
区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征
（2）我们就潜在目标客户群进行了深度访谈
共访谈100人：
——省内客户:70人 ——省外客户:30人
五星级酒店
两馆一厅
写字楼群
江景大平面 住宅
住宅群
一期 在售
二期 待售
住宅群 商业楼群
学校
商业（含写字楼，酒店等）约80万平，占比21% 住宅约300万平，占比79%
项目特色 超大规模
详细情况 380万超大规模，其中住宅300万，商业规模80万，
写字楼群
4栋5A级超高写字楼，约35万平 其中2栋地标级写字楼，分别高达300m和230m
—北辰三角洲销售人员刘女士 我们这里大部分客户都是外地的，有 投资的，有过来度假的时候顺便住一 下的。因为我们这里主要就是公寓产 品，投资的客户多些。
—大地金墅销售代表陈女士
区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征
（1）从已售滨江物业客户群分析看，地段>江景资源>配套>社区环境>产品>升值潜力
雨花区雨花路46号
区域房地产市场分析：2、长沙滨江物业市场现状分析
滨江物业发展起步较晚，目前供应项目较少，当前主要集中在河东二环线内，在售仅 有6个，以普通高层为主，主要分布于市中心以北，区域内个盘效应>区域效应。
湘江世纪城
项目 湘江世纪城
总建 面㎡
400万
容积 率
3.5
物业类型 价格
住宅、酒店、 商业
商业、住 宅
长沙市岳麓区茶山路 与滨江景观道交叉口
西南角
8.21
商业办公
岳麓区茶山路与潇湘 中路交叉口东南角
13.10
商业
≤3.5 ≤5.5 ≤5.5
60169
60170
湖南日月投资有 限公司
435.90
4517 9117
张立文
1110.73
6729
6729
湖南省凯城置业 有限公司
513.62
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岳麓区银杉路以东、 潇湘大道以西
区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征
（1）从已售的滨江物业客户群分析来看，住宅客户仍然以地缘性客户为主，公寓客户 分布广泛。
我们这里客户基本都是周边的， 拆迁的，还有就是企业的中高层管理 人员比较多，个体经营户很多，大都 在旁边做生意、上班，离单位近一些。 地市客户也多，主要就是郴州、邵阳、 娄底那边的。
≤6.0 ≤5.5
54800
54800
宁波奥克斯置业 有限公司
541.11
4736 45735
4736
长沙市名融房地 产开发有限公司
73185
绿地地产集团长 沙置业有限公司
600.07 768.12
区域房地产市场分析：1、区域土地市场分析
2019年，开福滨江区域拆迁面积900多亩，预计2019-2019年上市
2009-11-24 2009-06-24 2009-03-31
≤6.0 ≤4.0
--
481552.8 10163.52
--
成交价(万 元)
21100
土地均价(元 /㎡)
2580
11500
1554
1835
788
24618
960
4512 7850 2161 5808
2284 7341 6974 2697
3287 3335
5000-8000元/㎡ 40-72万 5000-8500元/㎡ 46-115万
2690 3096
4房 130-150㎡
683 6000-9000元/㎡ 78-135万 450
去化率 75% 82% 93% 67%
区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析
新河三角洲：24万商业群+35万写字楼群+20万超五星级酒店+16万公寓+300万住宅