2020年物业管理行业深度研究报告
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２０２０年物业管理行业深度研究报告
CONTENTS
目录
1. 物业管理的“盛世” 2. 行业的护城河与最大短板 3. 不存在的选择题 4. 物管行业的升级与平台化公司的崛起 5. 重点公司推荐 6. 风险提示
1. 物业管理的“盛世”
pXiZpWpWqPyQnNrOpPpRqMqQmObR9R7NtRoOnPpPeRpOmNfQmNxOaQqRoRNZnOtMxNqQmP
-13.98% -26.44% -37.57% -27.88% -44.47% -22.76% -27.44% -37.90% -42.63% -49.28% -34.52% -31.13% -46.06% -49.30% -24.08%
24 21.4 40.8 7.6 4.4 4.2 8.3 7.7 4.5
近期新股发行认购情况
公司
发行规模（亿港元） 香港认购倍数
世茂服务
97.65*
13.86
合景悠活
30.24
44
第一服务
6.31
66.69
卓越商企服务
30.66
652
正荣服务
13.08
102
金融街物业
9.69
146.22
建业新生活
23.63
142.52
宝龙商业
16.39
53
保利物业
53.82
223
时代邻里
8.33
11
蓝光嘉宝服务
18.26
53
香港锁定资金（亿 港元） 135.34 134.50 40.01 2124.42 116.03 96.85 292.87 75.87 1428.13 8.81 83.99
国际认购倍数 10.90 16.87 6.25 33.4 18.1 20 14.9 -
资料来源：公司公告，中信证券研究部 注：统计截止至2020年11月13日 *世茂服务包含老股转让部分
2021E
43% 31% 35% 31% 29% 56% 49% 48% 78% 33% 72% 21% 41% 30% 45% 6% 52%
1 盛世——高成长，高估值，高确定性的好赛道
营收持续高增长：截止2020年上半年，行业上市公司营收达到534.9亿元，同比 增长31.5%
本次中报总评的样本说明：我们剔除上市公司中规模较小的银城生活服务、和泓服务、浦江中国、祈福生活服务、烨星集团，加上拟上市的华润万象 生活，以24家上市公司（含拟上市）作为上市公司的基础观察样本（下称基础样本）。我们亦加入行业中规模体量较大的万科物业、龙湖智慧服务、 恒大金碧服务，为全观察样本（下称全样本），共计27家。
市盈率
2020E
45.1 21.3 36.6 37.5 27.4 49.7 30.5 20.5 30.5 9.5 23.6 16.8 12.4 18.2 39.5 8.6 13.5
2021E
31.5 16.2 27.0 28.7 21.2 31.7 20.5 13.9 17.3 7.0 13.8 13.9 8.8 14.1 27.2 8.1 8.8
3000 2500 2000 1500 1000 500
每股 盈利增长
1820ECAGR
45% 36% 40% 34% 28% 64% 51% 56% 104% 36% 69% 42% 40% 30% 53%
8%
53%
收入增长率
2020E
48% 94% 36% 22% 25% 63% 47% 54% 68% 41% 72% 27% 35% 26% 28% 5% 69%
股价
港元
48.60 35.75 58.00 8.51 5.22 13.98 20.10 7.39 7.86 31.80 4.78 14.60 21.20 7.25 22.70 3.79 5.26
近期二级市场估值及调整情况
52周高位 港元
相较于高 位
跌幅(%)
52周低位 港元
市值 亿港元
56.5 48.6 92.9 11.8 9.4 18.1 27.7 11.9 13.7 62.7 7.3 21.2 39.3 14.3 29.9
国际锁定资金 （亿港元） 957.9 459.2 33.75 979.23 185.41 66.34 229.65 -
1 盛世——高成长，高估值，高确定性的好赛道
公司
碧桂园服务 雅生活服务 保利物业 绿城服务 中海物业 永升生活服务 新城悦服务 建业新生活 时代邻里 蓝光嘉宝服务 正荣服务 滨江服务 佳兆业美好 金融街物业 宝龙商业 彩生活 奥园健康
样本公司历年营业收入总和及增速 单位：亿元
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100
0
2017
全观察样本 上市公司
2018
2019
2019H1
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2020H1
资料来源：各公司公告，中信证券研究部
24家上市公司样本在管面积 单位：亿平米
2021E
41% 35% 32% 23% 26% 51% 46% 51% 63% 45% 50% 26% 38% 33% 36% 8% 71%
资料来源：公司公告，彭博一致预期，中信证券研究部 注：统计截止至2020年11月13日
净利润增长率
2020E
47% 41% 45% 38% 28% 71% 53% 66% 133% 38% 66% 67% 40% 31% 62% 11% 54%
1 盛世——高成长，高估值，高确定性的好赛道
33 家上市 公司
4046.5亿元 总市值
40.1 加权 PE(TTM)
~400 亿元 月成交额 1.5倍活跃
资料来源：Wind，各企业公告，中信证券研究部 注：股价为2020年11月13日收盘价
1 盛世——高成长，高估值，高确定性的好赛道
时间 2020年10月29日 2020年10月29日 2020年10月22日 2020年10月16日 2020年7月9日 2020年7月2日 2020年5月15日 2019年12月30日 2019年12月19日 2019年12月19日 2019年10月18日
28 4.7 6.6 15.1 8.2 9.1
1,287.25 429.33 303.50 287.02 188.34 221.50 152.49 92.50 80.04 65.27 48.14 37.54 33.03 29.28 133.00
4.6
-17.61%
2.9
9.7
-45.77%
பைடு நூலகம்
5
54.99 39.22
CONTENTS
目录
1. 物业管理的“盛世” 2. 行业的护城河与最大短板 3. 不存在的选择题 4. 物管行业的升级与平台化公司的崛起 5. 重点公司推荐 6. 风险提示
1. 物业管理的“盛世”
pXiZpWpWqPyQnNrOpPpRqMqQmObR9R7NtRoOnPpPeRpOmNfQmNxOaQqRoRNZnOtMxNqQmP
-13.98% -26.44% -37.57% -27.88% -44.47% -22.76% -27.44% -37.90% -42.63% -49.28% -34.52% -31.13% -46.06% -49.30% -24.08%
24 21.4 40.8 7.6 4.4 4.2 8.3 7.7 4.5
近期新股发行认购情况
公司
发行规模（亿港元） 香港认购倍数
世茂服务
97.65*
13.86
合景悠活
30.24
44
第一服务
6.31
66.69
卓越商企服务
30.66
652
正荣服务
13.08
102
金融街物业
9.69
146.22
建业新生活
23.63
142.52
宝龙商业
16.39
53
保利物业
53.82
223
时代邻里
8.33
11
蓝光嘉宝服务
18.26
53
香港锁定资金（亿 港元） 135.34 134.50 40.01 2124.42 116.03 96.85 292.87 75.87 1428.13 8.81 83.99
国际认购倍数 10.90 16.87 6.25 33.4 18.1 20 14.9 -
资料来源：公司公告，中信证券研究部 注：统计截止至2020年11月13日 *世茂服务包含老股转让部分
2021E
43% 31% 35% 31% 29% 56% 49% 48% 78% 33% 72% 21% 41% 30% 45% 6% 52%
1 盛世——高成长，高估值，高确定性的好赛道
营收持续高增长：截止2020年上半年，行业上市公司营收达到534.9亿元，同比 增长31.5%
本次中报总评的样本说明：我们剔除上市公司中规模较小的银城生活服务、和泓服务、浦江中国、祈福生活服务、烨星集团，加上拟上市的华润万象 生活，以24家上市公司（含拟上市）作为上市公司的基础观察样本（下称基础样本）。我们亦加入行业中规模体量较大的万科物业、龙湖智慧服务、 恒大金碧服务，为全观察样本（下称全样本），共计27家。
市盈率
2020E
45.1 21.3 36.6 37.5 27.4 49.7 30.5 20.5 30.5 9.5 23.6 16.8 12.4 18.2 39.5 8.6 13.5
2021E
31.5 16.2 27.0 28.7 21.2 31.7 20.5 13.9 17.3 7.0 13.8 13.9 8.8 14.1 27.2 8.1 8.8
3000 2500 2000 1500 1000 500
每股 盈利增长
1820ECAGR
45% 36% 40% 34% 28% 64% 51% 56% 104% 36% 69% 42% 40% 30% 53%
8%
53%
收入增长率
2020E
48% 94% 36% 22% 25% 63% 47% 54% 68% 41% 72% 27% 35% 26% 28% 5% 69%
股价
港元
48.60 35.75 58.00 8.51 5.22 13.98 20.10 7.39 7.86 31.80 4.78 14.60 21.20 7.25 22.70 3.79 5.26
近期二级市场估值及调整情况
52周高位 港元
相较于高 位
跌幅(%)
52周低位 港元
市值 亿港元
56.5 48.6 92.9 11.8 9.4 18.1 27.7 11.9 13.7 62.7 7.3 21.2 39.3 14.3 29.9
国际锁定资金 （亿港元） 957.9 459.2 33.75 979.23 185.41 66.34 229.65 -
1 盛世——高成长，高估值，高确定性的好赛道
公司
碧桂园服务 雅生活服务 保利物业 绿城服务 中海物业 永升生活服务 新城悦服务 建业新生活 时代邻里 蓝光嘉宝服务 正荣服务 滨江服务 佳兆业美好 金融街物业 宝龙商业 彩生活 奥园健康
样本公司历年营业收入总和及增速 单位：亿元
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100
0
2017
全观察样本 上市公司
2018
2019
2019H1
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2020H1
资料来源：各公司公告，中信证券研究部
24家上市公司样本在管面积 单位：亿平米
2021E
41% 35% 32% 23% 26% 51% 46% 51% 63% 45% 50% 26% 38% 33% 36% 8% 71%
资料来源：公司公告，彭博一致预期，中信证券研究部 注：统计截止至2020年11月13日
净利润增长率
2020E
47% 41% 45% 38% 28% 71% 53% 66% 133% 38% 66% 67% 40% 31% 62% 11% 54%
1 盛世——高成长，高估值，高确定性的好赛道
33 家上市 公司
4046.5亿元 总市值
40.1 加权 PE(TTM)
~400 亿元 月成交额 1.5倍活跃
资料来源：Wind，各企业公告，中信证券研究部 注：股价为2020年11月13日收盘价
1 盛世——高成长，高估值，高确定性的好赛道
时间 2020年10月29日 2020年10月29日 2020年10月22日 2020年10月16日 2020年7月9日 2020年7月2日 2020年5月15日 2019年12月30日 2019年12月19日 2019年12月19日 2019年10月18日
28 4.7 6.6 15.1 8.2 9.1
1,287.25 429.33 303.50 287.02 188.34 221.50 152.49 92.50 80.04 65.27 48.14 37.54 33.03 29.28 133.00
4.6
-17.61%
2.9
9.7
-45.77%
பைடு நூலகம்
5
54.99 39.22