抵押贷款中存在的问题

抵押贷款中存在的问题

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内容摘要：随着金融业的高速发展, 抵押贷款, 特别是房地产抵押贷款, 因其有确定的抵押物作为还款保障, 已成为现行大多数银行所采用的主要贷款方式。本文分析了抵押贷款中存在的问题，并提出相应的解决方案。为提高信贷资金的营运效益,促进沉淀贷款的活化, 近年来, 各级行、社在预防贷款风险, 强化防范意识上采取了一系列行之有效措施, 致使信贷资金运行逐渐步入法制化轨道。特别是现行推广的抵押贷款, 预防了信贷风险, 明确了债权债务关系, 维护了银企利益。由于该项工作刚开展, 正处在推广完善阶段, 办理中还存在一些不容忽视的问题, 有待于进一步改进。

关键词：抵押贷款; 信贷; 房地产

一、抵押贷款中存在的问题

当前抵押贷款中存在了很多问题，具体如下：

（一）抵押关系不合法

抵押贷款合同是指借款人向金融机构贷款的抵押品来保证偿还贷款本息为条件签订的合同。抵押贷款合同中登载的抵押物与实际抵押物无法一一对应。企业办理抵押贷款时, 部分信贷员放松了对抵押品的管理、检查、监督, 未按合同规定占用和管理, 出现了丢失现象, 有的企业甚至未经行、社批准, 自行将抵押物变卖、处理, 还有的无偿挪作它用, 造成很大损失,无法抵还贷款。实践中抵押关系不合法具体

表现为虚假抵押、重复抵押、违法抵押。而且，《公司法》第60条第三款规定: 董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或其他个人的债务提供担保。而在现实中, 子公司为母公司提供抵押担保或互相参股公司相互提供抵押担保的情况较为普遍。具体来说借款人出具抵押债据和票据在实际过程中，抵押合同的签订往往缺乏规范性，如：1）最高贷款额的确定。在合同签订中。贷款人应根据借款人的资信程度、经营收益, 申请借款金额和借款时间长短等实际情况来确定最高贷款额。然而实际运作时，有的盲目将最高贷款额抬高，从而给借出贷款的回收造成潜伏的危机，有的将最高贷款额压低, 从而影响到金融机构自身的资金借贷效益。

2）抵押合同缺乏公正性。抵押借贷双方对抵押物，未经评估机构评估定价，而是双方私下协商议价，且签订的合同未到所在地公证机关办理房屋抵押贷款公证, 也未经办理登记手续，因而一旦发生违约，双方当事人合法权益不能受法律保护；有关抵押贷款的管理部门未凭公证机关对抵押房屋登记注销通知书，便擅自对该抵押物进行处理和转移，给当事人造成严重经济损失。

（二）抵押房产不完整，贷款风险加大

由于抵押物不规范,抵押房产不完整，风险系数较大，主要表现在借款方对抵押贷款认识不足, 承担责任、义务不明确,认为抵押贷款只是形式, 只要能套取行、社贷款, 就万事大吉,故在办理中抱有不负责任的态度, 在提供抵押物时, 将已淘汰设备、残缺不配套设备、无处理价值的设备提供作抵押品，加大了风险系数。

（三）抵押出租后债权实现受限

贷款债权的实现在很大程度上取决于抵押权的实现，而抵押权的实现则取决于抵押关系的合法有效。实践中抵押关系不合法具体表现为虚假抵押、重复抵押、违法抵押。金融机构抵押贷款权益的保全是建立在抵押权实现的基础上的。除了上述的因金融机构内部管理上存在问题，而导致抵押权虚设或已经合法设立的抵押权丧失，抵押关系不受法律保护外，从外部环境分析，导致抵押权不易实现的原因有评估机构评估偏差；登记机构登记错误；执法机构执行不力。

（四）抵押评估不科学

主要表现在两个方面，评估操作上的主观随意性和评估方法的局限性。目前, 我国评估机构良荞不齐, 抵押物与评估值往往不符, 若在抵押贷款过程中, 未对抵押物进行实地考察和现场分析, 仅凭评估报告中的价值来确定贷款, 也会使实际抵押率升高, 甚至抵押物真实价值不足贷款值。。在办理抵押贷款时, 企业往往把一些难以处理的物资或滞销的商品作抵押。企业一旦周转停滞, 造成资金损失, 银行对抵押品的评估价值处理都很困难。同时, 要考虑抵押物品在抵押期内价值变动的因素, 借款到期后其实际押值能否抵押贷款的本息。（五）部分信贷人员素质低，法制观念淡薄

近几年, 信贷队伍变化较大、新手较多。由于工作中忽视了自身学习, 造成业务生疏, 法制观念较差, 不能适应业务发展需要, 出现有法不依、有章不循等问题, 特别是在办理抵押贷款中, 流于形式, 漏洞百出, 失去了合同的真实性。办理后, 又放松了跟踪服务, 抵押

贷款到期后, 不能及时催收, 失去了诉讼时效, 造成不应有的损失。譬如房地产价格评估,遵循的是“公正公平、公开原则，评估结果力求公正、准确。然而,由于信贷人员素质不高,，往往人为造成评估不准确。据1994年国家统计资料，全国获“注册房地产估价师”称号的仅346名。其余从事评估业务的工作人员仅经为期几个月的培训便上岗任职，在工作中因缺乏科学依据和评估方法,，仅凭经验造成评估结果丧失公允性、科学性、准确性，估价过高、发生违约，将无法补偿贷款损失；估价过低，则会失去贷款机会。这不仅增加了贷款的风险性，给金融机构的自身利益带来严重损害，也给企业发展形成阻碍。

（六）抵押法律不健全

抵押法律不健全。法律法规的滞后性是我国法制建设中的一个突出问题。就房地产抵押而言，现有的立法存在着以下两个问题：现有法规有悖于经济发展的客观需求；相关的法律规范不配套。尽管《担保法》为房地产抵押行为提供了法律依据，但目前还缺乏相应的配套法规，如对评估、登记、拍卖等有关部门的职责及责任形式等，目前尚无明确的规定。在房地产方面，1994年以来国家相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国商业银行法》等专项法制、法规、给了房地产抵押贷款以有力的法律依据，但因实际情况不同, 抵押物本身存在的诸多因素, 以及抵押贷款业务开展较迟等因素,致使某些问题处理尚缺乏法律保障。

二．规范抵押贷款中存在的问题的解决对策

（一）提高认识，加强抵押前后的风险管理

实施抵押贷款是防范信贷风险的重要措施, 各级行、社领导应引起足够重视。首先, 应加强领导, 提高认识。其次, 应尽快制定一套比较完善、切实可行的管理办法, 使抵押借款法制化、规范化、程序化。第三, 加强与司法、公证、保险、土地等部门的联系, 使抵押行为取得法律认可和社会各界的支持。强化贷款的风险管理, 在于做好三个字“准、严、勤”。“准”即合理发放贷款，提高信贷资产质量。根据国家产业政策和市场经济变化情况作出预测，确定贷款支持方向，同时抓住机遇，深入调查研究。认真做好项目的评估与决策工作。“严”即每一笔贷款都必须经信贷部门。调查研究，在严格审查的基础上，按照“三符合”进行审批。数额较大的贷款必须由审批领导小组信贷审批，从而在审批环节上有效地防止贷款的风险性。“勤”，即勤督促, 勤检查。一是行领导勤督促，督促信贷员严加管理；二是信贷人员勤检查，信贷人员根据各自分管项目，实行跟踪管理，随时掌握贷款运转情况。另外商业银行的信贷人员在受理贷款时必须对抵押物的现状进行全面调查，尤其要到政府的租赁管理部门去了解抵押物的租赁情况，做到心中有数；二是中介评估机构要对拟抵押的房地产进行全方位调查，要帮助银行把好关，当发现抵押物的租金水平严重低于市场标准时，要及时通知银行，并在评估价格上体现出来；三是商业银行的信贷人员要加强贷后管理，一旦发现借款人有逃债迹象，就要及时采取措施，以避免贷款损失的进一步扩大。（二）切实审查，确保抵押贷款真实合法