长沙县星沙市场分析(20170223)11

8月 76 66 42 53 79 46 32 81 39 15 5 20
9月 139 40 34 81 69 53 95 90 79 5 0 41
10月 105 70 31 50 14 28 76 49 54 53 2 23
11月 86 104 26 65 22 56 85 21 59 63 146 35
从上表可以看出，2017年成交量较好的为金科及新长海，其中主要原因是，松雅板块的价格涨幅较大，价格较高，从而使 一部分刚需客户选择价格较底的区wenku.baidu.com楼盘。
成交情况
2016年1-10月，国泰九龙湾以965套的成交量居区域内的榜首，全年成交均价为5900元/平 其次为恒大，成交总套数为688套，
2016年1-10月区域内各楼盘成交套及均价分析
5200
5112 5098
5213 5158
5262 5193 5064 5077 5062
5221
5195
住宅均价, 5245
5132
5000 4891 4800 4600 4400
2016年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
4817
4862
4908
4926
4908
8月
9月
10月
11月
12月
成交情况
星沙区域内1-10月成交总面积为66万方，恒基、国泰以及恒大的成交的套均面积均为 110平左右，其主要的客户为刚改或者改善需求为主。
2016年1-10月区域内各楼盘成交面积及套均面积
120000 120
112
100000
110 102
106150
98
103 96
108 101 85
104
100
23.5 58 51 64
在售11、13、17号栋，面积为79-140平湖景精装房，均价6500元/平，16号栋在售 38-103平铂金公馆，均价6400元/平
主要以住宅为住，目前一、二期已售完成，下阶段主要开发项目西边的商业，其主 要以写字楼、独栋商业为主 目前只有售面积为83，价格为5200元/平，207平绝版洋房，VIP登记1万抵5万，住 宅补贴5万/套 1号栋45-109平房源在售，均价5600元/平。首付3万起。买房享全款98折，按揭99 折，按时签约额外99折。 主推CD栋88、114平，均价4800元/平。项目在售6-120平商铺，10000-40000元/ 平；200-2100平现房写字楼，均价为7200元/平 二期新品时代星萃，70-110㎡尊品楼王，VIP火热认筹中。金科时代中心黄金旺铺火 热抢购中，可免费更名，买一铺即送一铺。 主推五期2、5、6号栋87-149㎡现房，总价减4万，另享全款98折，按揭99折。11、 12号栋102-108㎡期房同步在售，均价4200元/㎡， 主要在售为92.4平的两房。特价10套，现房清盘
价格 7000 7200 7000 7500 6800 6500 6200 6500 5500 5600 4900 5200
项目概况 国泰九龙湾在售3、6号栋89、115、135平房源，6号栋为非湖景房均价5600元/平， 其中3号栋为楼王。打出价格为7000元/平 预推85-155平组团产品，10月低开盘。预计6400 蓝山郡现主推三期A、D、G栋45-148平现房，即买即住，均价5500元/平 未来漫城预推30-48平公寓（精装和毛坯），认筹5千抵2万，预计9月下旬开盘。另 在售Z2、Z4号栋99-139平N+1房源，均价6000元/平
第二梯队
4.9 15 5.8 7 0.6 66 15 37 6
第三梯队
两房86-88三房90-130四房136-150 一房50-51两房95-115三房123-138
成交情况
星沙区域内，2016年1~2017年2月各楼盘成交总量为7850套，成交面积约为约80万方。 2017年2月项目区域内的成交均价为6358，相比2016年9月，增长了13.5%
成交均价（元/平）
注：数据来源0731网
从上图可以看出，区域内1-10月总成交套数据为6296套，其中国泰九龙湾以965套位居榜首，其成交均价达到5900， 其主要以松雅湖资源、地段为依托。其次以恒大居第二，深业居第三，主要是从3月开始，这三个楼盘推出新货， 3-6月成交量较好，恒大主打品牌以及精装，深业以地铁口、低价取胜
5040 15504 14960
29040
25132
28512 25344
23432
30260
26664
11760
9360 6272 6696
2016年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2017年1月
2月
整体价格
长沙县2017年2月商品房成交均价为5490元/平。其中住宅成立均价为5245元/平 同比增长了7.2%
长沙县商品房及住宅成交均价分析
5600 5400
5321 5333 5431 5345 5323 5482 5433 5465 商品房均价, 5490
1201 8000 7000 6000 5000 5000 4000 1001
965
5600
5900 5300 5850
6700 5700
801
5500
675
601
4600
688
4500
4900
562 471 449 372 429 367 206
3000 2000
401
201
146
1000 0
1
销售套数（套）
第一梯队
一房45，两房90-100n+1,三房120-148N+1 户型 三房99，四房139平，N+1户型 两房79，三房90-100，四房120-140 两房80-97三房110-130 两房85-99三房105-130五房160-220 45－50 两房81-89三房110-135 一房45-60两房75-95三房110-135
2000
200
1000
0
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
成交套数
8月
成交均价
9月
10月
11月
12月
2017年1月
2月
星沙区域内从2016年开年以来，成交价呈上升趋势，从2016年9月开始，因整个市场的回暖，星沙区域的成交均价每月 涨幅在4%左右。其中恒基凯旋门涨幅达到16%，为区域内涨幅最大。
成交情况
80000
80
66150
60000
52752
57324 46247
74304 43329 35712 31195 15184 9888
60
48
40
40000
20000
20
0
0
注：数据来源0731网 销售面积（平米） 套均面积（平米）
从上图可以得出，区域内1-10月成交总面积约为66万方。其中国泰、恒大、深业的成交总面积，分别为10.6万方，7.4万方 6.6万方，从单个楼盘来看，国泰与恒大，其中改善型客户较多，享受湖景资源，套均在110平米左右， 其他以100左右的成交楼盘主要以刚需客户居多。
目前均价 7000 6200 6800 6500 7200 5500 5600 售完 4900 7000 6500 6500
1月 38 56 59 30 14 35 17 29 6 18 33 2
2月 36 62 38 25 14 47 5 14 6 26 21 8
3月 137 137 139 93 55 47 47 44 40 73 42 36
新增供应
目前区域内总库存量为20.67万方，预计下半年区域内各楼盘新增总供应量为26万方。 即下半年区域内的预计总供应量为46.6万方，供应量较大。
2016年11月库存量以及下半年预计新增量
80000 70000 60000 50000
40788 41184 59136
69600
40000 30000 20000 10000 0
长沙县整体市场分析：
2016年1-9月长沙县商品房与住宅的供销情况
整体成交
2017年2月，长沙县商品房总去化量为22.6万方，同比增长了52.7%，其中住宅 去化里为19.8万方，同比增长了42.9%。
2016年1月至2017年2月长沙县总去化量及住宅去化量
总去化量（万m² ） 住宅去化量（万m² ）
2017年1月
2月
星沙板块市场分析：
板块内其月成交套数据、户型去化、成交均价等
楼盘分布
本项目内目前主要在售楼盘为12个，其中主要分布在开元东路上，以住宅为 主，建面30万方以上的楼盘为8个，综合体项目有5个。
未来漫城 7500元/平
国泰九龙湾 7000元/平 恒大翡翠华庭 6800元/平（精装）
目前区域内的在售价格分为三个梯队，一梯队的在售均价在7000以上，主要分布在沿松雅 湖边。二梯队的均价为6200-6800之间，主要沿开元路，三梯队的在6000以下。
占地 7.4 26 8 7.4 17 14.7 23
建面 38 77 24
主力户型 两房89、三房115、四房135平房源 两房80-85三房105-130四房190-230
10月
11月
12月
2017年1月
2月
长沙县2016年1-2017年2月，商品房总成交量为315万方，住宅成交量为286.5万方，从9月开始，成交量其本保持在20万方经 上，其中主要体现在9月、10月，11月。
整体供应
2016年1-2017年2月份，长沙县商品房新增供应量为176.9万方，住宅新增供 应面积为159.6万方，2016年成交主要以去化库存为主
区域内成交套数与成交均价分析
1200 7000
1000
955
5186
800
5292
5266
760
5318
5345
800
5410
5441
5486
773
5599
5635
5892
6012
6114
6358
6000
5000
4000
618
600
577 491 410
572 468 432 386
3000
400
340 268
长沙县总供应量情况分析
新增供应量（万m² ） 住宅供应量（万m² ）
18.6 16.8 14.9 15.2 14.2 13.5 11.8 12.2 11.6 10.3 9.3 8.5 8.6 8 6.8 8.3 7.2 8.2 6.9 8.8 8.6 6.8 15.6 14.5 14.7 14.7 16.5 16.7
36 33.5
28.6 26.8 23.8 21.3 24.22 22.3 23.4 21.3 23.6 21.8
28.2 26.6 25 22.1 22.6 19.8
20.6 18.4
19.6 17.3 13
14.8
13.5 11.6 10.2
11.6
2016年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
4月 119 78 110 68 43 44 59 55 48 63 16 17
5月 87 78 72 68 27 44 28 68 22 63 16 17
6月 176 38 130 77 76 53 53 64 43 33 5 27
7月 52 50 33 46 80 32 37 68 35 18 6 15
长沙星沙市场分析报告
湖南凯盈营销部 2017.02.23
目录
1 2 4
长沙县的整体市场：1-9月商品房与住宅的供销情况 星沙片区整体市场：片区内供应、成交、成交价格 本项目竞争策略：根据2016年区域内的整体市场，价格参考
注：本报告的数据是来自0731房产网以及对各楼盘的现场踩盘数据，仅作提供资料之用， 参考本报告的客户并不能尽依赖此报告取代行使独立判断。
星沙区域内，2017年1月2月共成交698套，因1月为春节影响，成交量较底，只成交214套。 2月成交484套，环比上涨124%
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项目 国泰•九龙湾 深业睿城 恒大翡翠华庭 碧桂园天玺湾 恒基凯旋门 新长海广场 金科时代中心 方略· 城市广场 楚天世纪城西苑 蓝山郡 华润· 置地广场 博雅•例外
12月 95 45 49 55 114 124 92 12 74 52 85 19
2017年1月 2月 22 33 17 21 24 12 18 5 14 18 21 9 54 68 38 39 75 65 32 2 32 29 36 14
总成交 套数 1222 925 818 771 706 686 676 602 551 529 434 283
蓝山郡 7000元/平
恒基凯旋门 7200元/平
华润置地广场二期 6500元/平
博雅例外 6500元/平
深业睿城 6200元/平
本案
金科时代城 5600元/平
新长海 5500元/平 楚天世纪心苑 4900元/平
项目概况
项目 国泰九龙湾 恒基凯旋门 蓝山郡 未来漫城 恒大翡翠华庭 华润置地广场二期 深业睿城 博雅例外 新长海广场 金科时代中心 楚天世纪城 财富港湾