地铁车辆段上盖物业开发探究

地铁车辆段上盖物业开发探究

摘要：本文针对地铁车辆段上盖物业开发相关问题，首先分析了地铁车辆段上盖物业开发需要遵循的基本原则，进而分析了地铁车辆段上盖物业开发设计思路，并以天童庄车辆基地上盖物业开发作为实例进行了详细的分析，可以为地铁车辆段上盖物业开发提供合理的参考。关键词:地铁；车辆段；上盖；物业；

0引言

地铁车辆段作为地铁列车停放与维修管理的设施场所,也是地铁线路正常营运的重要后勤保障基地,由于地铁车辆段的设备较多，而且需要满足地铁车辆交错进出要求，因此地铁车辆段通常具有用地面积相对较大、建筑密度较低、土地利用强度不高的特点。在城市用地紧张的情势下，为了充分利用地铁车辆段的土地开发使用效益，缓解城市建设过程中用地矛盾突出的问题，一些城市在进行地铁规划建设同时，对于地铁车辆段上盖物业开发建设也提出了较高的要求。在地铁车辆段上盖进行物业开发，不仅可以形成土地的集约利用，同时也可以通过地铁车辆段上盖物业开发利用筹集地铁项目建设资金，对于推动地铁规划建设的长远发展也具有重要的作用。

1地铁车辆段上盖物业开发原则分析

（1）车辆段上盖物业开发需要具有整体、综合开发的观念。对于地铁车辆段上盖的物业开发，在规划设计阶段应该具有综合整体开发的观念，将地铁车辆段的设计与上盖物业开发有机协调，做好空间衔接的同时综合考虑建筑环境，尤其是考虑车辆段与物业开发彼此要求，进而实现开发设计方案的最优化。

（2）严格按照国家相关土地政策要求进行物业开发建设。由于地铁车辆段的建设属于城市交通基础设施建设，因此用地属于国家行政划拨用地，而地铁上盖物业开发建设用地则属于有偿用地，因此在项目开发建设过程中必须考虑不同土地政策对于项目建设效益的影响。

（3）必须处理好相关的技术问题。由于地铁车辆段与上盖的物业开发建设技术含量高，因此在车辆段上盖物业的开发设计上必须做好技术保障，特别是地铁车辆段上盖物业开发建设施工中可能会出现的位移沉降的问题，需要重点制定合理的设计方案。

2地铁车辆段上盖物业开发设计思路

地铁车辆段上盖物业开发设计与普通的城市设计有着很大的区别，在进行地铁车辆段上盖物业开发的规划设计上，应该将车辆段区域视作地铁线路的重要节点，按照集约、紧凑的空间特点要求，合理的进行地铁车辆段与物业开发的设计，具体设计思路如下所示：

（1）明确地铁车辆段上盖物业开发的功能要求。对于地铁车辆段上盖物业

开发建设功能定位，应当结合城市规划以及功能发展需要合理的确定。由于地铁车辆段作为地铁站点具有人员流动密集的优势，因此在功能定位上可以按照TOD模式进行优化，一般情况下地铁车辆段的上盖开发模式主要以住宅、住宅-商业综合、商业文化以及城市CBD上盖模式等几种类型。

（2）完善交通组织规划。由于地铁车辆段进行上盖物业开发以后，会造成原本就非常复杂的交通组织更为复杂，所以在地铁车辆段的上盖物业开发上应该将各类交通流线的合理组织作为重点，这也是决定后期上盖物业开后能够有序运转的关键影响因素。在具体的实施上应该做好地铁站点、公交站点、出租车站点之间能够迅速换乘，并适当采用立体化处理将不同交通流线合理分开，以提高交通组织运行效率。

（3）做好车辆段以及上盖物业防灾减灾的规划设计。由于地铁车辆段上盖物业开发后，人员密集，再加上地铁车辆段结构复杂、环境特殊，因此必须将各种防灾减灾规划设计作为重点处理的内容。在方案的规划设计过程中，应该根据初步设计方案，分别按照盖上建筑与盖下建筑消防性能以及结构抗震性能进行评估审查。此外，由于地铁车辆段的人员密集，交通出入复杂，因此可以按照实际需要将人防工程、避难空间以及地下工程进行整合处理。

（4）按照技术要求合理的制定开发方案。由于地铁车辆段上盖工程结构会受到车辆段建设明显的约束，因此在上盖物业开发上对于建筑物的形式、高度、体量以及建筑造型等方面必须考虑全面，同时注意控制车辆段咽喉区、检修区、轨行区等不同上盖的开发强度。

（5）完善公共空间与城市风貌设计。对于公共空间，应该以物业开发功能模式作为基础，将其作为城市空间的一部分，提供功能丰富、分布均衡、安全舒适的环境，具有购物、休闲、娱乐功能的城市公共空间体系。对于城市风貌，则应该以丰富城市内部的景观层次以及改善整体环境形象作为重点，并适当的增加绿地、广场等，形成疏密结合的城市空间风貌。

3地铁车辆段上盖物业开发实例分析

3.1工程项目概况

宁波市轨道交通1号线一期天童庄车辆段与综合基地±0.00以上工程，项目占地面积20公顷，包括车辆基地盖下工程、上盖盖体，夹层汽车库、盖上厂前区部分房屋。

上盖物业开发示意图

3.2总平面布置方案

天童庄车辆基地总平面布置方案结合上盖物业开发设计进行了优化，总平面布置如下图所示：

天童庄车辆基地总平面布置图

3.3天童庄车辆基地上盖物业具体开发方案

天童庄车辆基地总平面分为盖下、夹层车库、盖上三部分，其中盖下0.00m 标高车辆段与综合基地以运用库、检修主厂房为主体进行物业开发布置。运用库和检修主厂房并列布置在车辆段东侧。

10.00m标高布置为上盖物业区及夹层汽车库，其中西南部区域（试车线上方）为上盖单身宿舍，共计6幢，均为11层住宅，总建筑面积约77270㎡；夹层车库用于停放车辆段及上盖物业的汽车；面积为128688㎡；共设计有2152辆停车泊位，分4个车库设置。10m标高布置方案如下图所示：

10m标高总平面示意图

15.00m标高平台以上为车辆段厂前区和上盖物业开发区。其中，东南部区域（检修主厂房上方）为车辆基地厂前区，布置有运营公司综合办公楼（7层）、综合维修中心综合楼（局部6六层）、食堂（2层）、培训中心及乘务员公寓（7层）、地铁公安分局办公楼、（5层）、文体中心（3层）六幢建筑。盖上东北部区域（运用库上方）为上盖住宅，共计14幢，均为11层住宅，总建筑面积约149650㎡。

3.4天童庄车辆基地上盖物业开发优势分析

通过0.00m标高、10.00m标高以及15.00m标高的科学开发利用，将天童庄车辆基上盖有效的开发利用，形成了上盖综合体，在确保车辆段车辆停放、维修、管理不受干扰的同时，通过综合楼的开发运用，有效打提高了土地利用效率，具有非常好的技术经济可行性。

结语

地铁由于具有客运能力强、舒适便捷等一系列的优点，因而已经成为大中型城市的重要基础设施。为了提高地铁车辆段的土地利用效益，在进行地铁车辆段上盖的物业开发上，应该合理的进行物业开发的功能布局，并通过完善交通组织、建筑规划以及公共服务配套等措施，将地铁车辆段上盖打造成为功能多、层次丰富的城市空间环境，实现城市土地的集约化发展利用。