目前房地产市场营销中存在的问题研究

目前房地产市场营销中存在的问题研究

上个世纪90年，普拉哈拉德和哈默尔提出了“核心竞争力”一概念，在房地产市场营销中，楼盘形象是基于楼盘的核心竞争力而具有的一种比较竞争优势之一。

管理是提高企业竞争力的有力杠杆，而管理（包括考核、监督、惩罚、竞争机制）必然对员工造成心理压力。另外，日趋激烈的房地产市场竞争也为我们带来了前所未有压力，每一个人都感到压力无处不在，危机是十面埋伏。面对压力引发的种种问题，压力管理浮出水面。在管理领域，许多专家学者指出：人力资源管理的职能之一就是“压力管理”。压力可以是一种驱动力。当你有了欲望或出现紧迫感的时候，压力就随之而来。

房地产市场诱人的前景必然导致企业间展开激烈的竞争。而在房地产市场企业因市场竞争而开展的营销活动中，却存在着诸多问题，集中表现在以下几个方面：

1、房地产市场缺失诚信，不能正确领悟营销真谛。

近年来，随着居民消费结构的变化，住房消费已成为居民市场消费的热点。据最新统计，居民收入中的22%用于住房消费，远高于通信、教育方面的消费。然而，消费者对房地产企业的投诉也越来越多，投诉比例节节攀高。据中国消费者协会统计，截至2002年上半年底，消费者对住房、汽车等产品的投诉位居投诉榜前列，特别是对住房的投诉比例比上年同比增长了38%。消费者对房地产市场企业的投诉主要集中于房地产市场开发商缺失诚信方面，表现为在住房价格、面积、质量、居住环境及广告宣传上大搞欺诈活动，严重损害了消费者的的合法权益，污染了房地产市场环境。

2、房地产市场目标市场不明，缺乏市场定位，开发结构不合理。

诚然，随着人民生活水平的提高，居民对高档住宅的需求在稳步增长。但我们必须同时看到，由于居民的收入水平不一，对住房的需求仍存在着较大的差异。伴随着对高档住宅住房需求的增加，各地存量住房交易也较为活跃，适应中低收人家庭购买的低价住房仍供不应求。遗憾的是，许多房地产市场开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异，不顾当地的经济实力和居民的承受能力，甚至毫不顾及企业自身的资源条件，没有明确的目标市场，不进行科学的市场定位，盲目兴建高档公寓别墅、办公楼和商业用房，最终导致诸多楼盘滞销，而适应广大中低收人家庭的低价位住房却出现结构性短缺。

王大琨——中国第3代房地产沙盘模拟培训领军者

万科、龙湖地产、住总集团、阳光100、首都机场地产、宏锦集团、天鸿集团、富力、常信集团、天津泰达集团、华远集团等知名地产公司特聘专家

清华大学、北京大学、上海交通大学、武汉大学等多所知名商学院客座教授

教育背景：清华大学土木工程管理硕士

现任北京天下伐谋管理咨询有限公司副董事长、首席沙盘模拟专家

15年在建筑和房地产企业工作经历，

曾在万科、泰达、天宝等多家房地产企业担任不同管理职位

曾为北大纵横商学院房地产研究中心主任，

清华大学房地产六大运营体系班主任，

清华、北大、人大房地产总裁班授课老师。

有8年房地产高端管理人才培养和管理咨询经历。

擅长讲授RTTT、房地产企业战略与运营管理提升沙盘模拟工作坊、房地产项目管理沙盘模拟工作坊、房地产管理者领导素质提升、房地产团队建设与管理等课程。

采用行动学习、问题导向的咨询式授课方法推进教学。讲课风格轻松不失严谨，以学员及客户为中心，致力与学员意识的互动和应用效能的提高。根据学员情景演练的情况灵活进行的案例分析尤其精彩。

3、房地产市场企业数量多、规模小、经营风险高。

随着市场需求的快速上升，房地产行业丰厚的利润吸引了众多的投资者，造成当前房地产企业数量多以万计的状况。1995年，我国房地产开发企业达33482个。虽经市场竞争的洗礼，数量有所缩减，1997年仍多达21269个。但另一方面，房地产企业规模较小，资质等级低。19%年我国房地产企业平均每个公司总资产7100万元，平均净资产只有1780万元。许多房地产企业经营规模较小，以至于无力承受任何一个项目的失败。而较低的资质等级更加剧了房地产市场开发商的经营风险。很显然我国房地产企业当前这种状况不能抵御激烈的市场竞争，必将影响企业的长远发展。