旅游地产策划的定位方法

旅游地产策划的定位方法

一、如何有效实施旅游地产定位方法，主要把握以下：

(一)抓住好势头

随着改革开放和社会主义市场经济更加深入发展，新世纪的中国旅游地产业开始从新的经济增长点迈向新的支柱产业，从世界旅游大国迈向世界旅游强国。中国旅游地产业正处于蓬勃兴旺时期，近年来取得了辉煌成就，旅游业已进入了一个前所未有的大发展时代。

要有长期规划和发展眼光。注意研究旅游市场营销策略，切实针对市场发展变化趋势，制定适合本项目的中、长期规划。根据旅游者消费心理，深入挖掘潜力，不断推出一系列有新鲜创意、有经济效益的营销策略，开掘新渠道，增加旅游休闲地产的收益。

(二)培育好项目

一个好的旅游地产项目需要四个方面：

(1)优美的自然环境。没有一个好的自然环境，旅游房地产立不住，这应该说是一个常识性的问题，这也是作为一个产业链的形成，上游的这一块必须把握的资源。没有优美的自然环境，就需要造出一个好环境来，但是人造的环境总是差一点，所以这就涉及到项目的选址问题;

(2)特色浓郁的人文环境。这个环境是可以造出来的，但是不能用这种食洋不化的方式，一说好的项目就都是洋项目，这在目前的社会心态之下可以理解。因为我们现在认为什么叫发达，就是欧美，所以学不了本质学一些皮毛，这种状况就和农民有了钱翻建房子，在房外边贴上白瓷砖，从本质上来说这是一样的，只不过表现形式不同而已，因为农民的追求目标就是要进入城市化，城市生活对他的第一个概念就是贴上白瓷砖，休闲房地产现在也是这样，学欧美的这些表象，就觉得达到了一个国际化水平和现代化水平了，本质上都是一样。所以

这里边如何创造特色浓郁的人文环境，是一个高的挑战，把特色做出来了，才能有差异，才能真正形成核心竞争力;

(3)要有突出的主题形象。需要仔细研究，尤其是挖掘当地的文脉和当地的环境，能够达到最佳的融合，真正达到中国传统民居的天人合一的境界，项目的主题形象才能形成。只不过从开发的角度来说，这早的主题不是单纯的自然主题的概念，也需要设计主题，甚至需要编故事，形成一个情景规划;

(4)要尽可能地设计多样化的项目。这也是现在比较成功的项目的共同经验，关键在于怎样对应市场。因为每一个地方的情况不同，如果能够和市场对应得比较准，多样化的项目就能够成功，如果对应不准，再多样恐怕也不行，更何况很多设备、设施、项目，随时变化，也是潮流性的。比如前几年保铃球到处都是，现在已经式微，就是这种变化。

但是从长远来看，人的一些本质性的需求是不会变的，从休闲这个角度来说，需要的就是多样化的休闲和满足，通过多样化的项目来满足多样化需求。

世界休闲组织主席曾经说过一句话，什么叫休闲?就是人对于闲暇时间的多样化的自由支配，这就是休闲概念。于光远先生说了一句话，人之初，性本玩。抓住这个本性，休闲就可以做起来。朱厚泽先生也说过，老话叫做玩物丧志，现在看起来不应该这么说了，是在玩物中壮志，在休闲中新生。这些话说得都很精彩，实际上也就意味着，多样化的休闲需求必须提供多样化的产品，形成多样化的项目，才能对应。

一个好的休闲房地产项目至少要有这四个方面。这四个方面如果都能够满足，这个项目就是好项目。有些因素天然不足，后天要补足，这就是事在人为。同时在这里边必须要注重细节，从以人为本这个角度出发，来注重各个方面的细节。有些房地产项目概念做得不错，文化的氛围也有，但是细节严重不足，由于细节不足，这个项目最终就不行。现在在建设方面最大的问题就是这个问题，不考虑人的实际需求。比如说各地新建了一批机场，都是水磨石铺地，

穿着皮鞋在路上走很费劲，声音也大，而国际上一流的机场都是塑胶地板，塑胶地板人走在上边很舒服，声音也很小，走起来很省力，我们这就叫只要面子不要罩子，这叫以人为本吗?香港新机场的设计有一个细节，到了机场之后，进机场大堂的时候有一条甬路，这条路设计出一个坡度来，基本上手搭着行礼车自己往前走，如果是平路就要推，而做了这么一个设计，稍微有一个倾斜的坡度，走起来就非常舒服。如果说休闲房地产项目在细节方面都能够做到这一步，这个项目肯定成功。但是现在面子的活太多，真正以人为本来关注细节差得太远了，所以竞争就变成一个豪华的竞争，而不是文化的竞争，不是特色的竞争，这也需要开发商自己来研究，培育出一批好项目。

(三)建设好网络

好的网络包括三个方面。①需要一个实体网络，这就需要相应的设施，而且这些设施是体系化的设施，是有一个合理分工体系的设施;②网络是在这个基础之上要形成一个服务网络，这个服务网络方式是多样化的，但是必须要使服务网络和实体网络有比较好的结合;③电子网络，电子网络既是一个宣传网络也是一个营销网络。从现在来看，一系列新的营销方式的产生，比如分时度假这样的方式，没有电子网络基本上就没有可能性，包括产权酒店等等，这一系列新的东西都要建筑在电子网络这个平台之上。实体网络、服务网络和电子网络这三个网络结合，建设成一个网络体系，对旅游休闲地产的发展来说也是至关重要的。要注重发展、应用科技手段，促进旅游事业的发展。运用先进的科技手段，把互联网等引入旅游经营当中，使各个公司网络连接，作到信息通畅、快捷、方便，促进旅游工作效率的提高。

(四)创造好环境

1、发展环境

好的环境，从本质上来说，就是一个适应市场机制发展的环境。从发展过程来说，先发展，后规范，恐怕也只能是这样一个模式。这些年在这个领域上也出了一些官司，最早是1998

年，很多人和美国的RCI公司打官司，上海中级人民法院专门到国家旅游局去做法律咨询。这两年在产权酒店方面也产生了一些官司。凡是新的事情，肯定有新的经济纠纷，这是毫无疑问的。现在很多人也在呼吁，应该立法。因为作为一个新兴的产业，过早立法势必局限产业的发展。而且立法的规律就是立法滞后，这是规律性的，立法不可能超前。但是一个先发展后规范的总体思路不是说放任市场，而是首先要充分相信市场的内生力量，没有一个自然的发育过程，实际上一个新的市场机制也培育不出来。在这方面，政府不必过于有为，如果在发展的早期政府过于有为，实际上就局限了整个产业的发展，产生了一堆设租寻租的机会，这样是不行的。

2、政策环境

到了第二个阶段，就需要研究一些政策和法规的规范，旅游休闲房地产的发展需要相应的政策环境，这个政策环境不能要求优惠政策，在市场经济条件下，要求优惠政策本身就违背了市场经济的基本规则，所以在市场经济条件下要求的是公平，一个好的政策环境应该是一个公平的政策环境。反过来说，作为一个房地产的开发，没有道理要求政策的优惠，又不是经济适用房，又不是社会公益事业，完全是商业性的开发，到哪儿去找优惠政策?但是能不能达到政策的公平，这是非常重要的。包括一些新的圈地运动，也需要相应公平的政策，也需要政策的稳定性。现在很多圈地，有些地方政府许诺的条件远远超出了权限，这样的政策能持久吗?所以既需要政策的公平也需要政策的稳定，这才是一个好的政策环境。

3、法制化环境

法制化的环境并不意味着针对某个事必须要制定一个什么法。比如说分时度假，现在就定出一个什么法，这绝无可能，不仅是现在绝无可能，而且永无可能。国家在市场经济转轨和社会变型的过程之中，多少大法还没有定呢，为一个分时度假能定出一个法来，谁来定?怎么可能把它定出来?所以这罩边法制化的环境关键是市场经济这些大法能不能落实下来，这是