XX世联地产旅游小镇研究暨四大旅游城市调研报

学习改变命运,知 识创造未来
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2：旅游地产开发模式
•成熟开发模式 •开发基础条件 •典型开发案例 •问题及发展
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•成熟开发模 式
针对不同的城市、区域、资源以及规划，打造符合自 身特点的旅游地产才具有市场需求性。
以旅游接待为目的，商业购物、休闲娱乐、酒店居住等功能。比如云南开发的旅游小镇。 „ 5、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
多在旅游目的地城市，兼有第一居所、第二居所以及旅游度假功能。
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•开发基础条 件
资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功 开发的必备条件。
房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。
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旅游地产开发要结合地方产业因素，依托资源条件， 有效发挥功能延伸，最后处理好营销环节。
•产业要素
•旅游业 •房地产业
•紧密联系相互 依托
•四
个
•资源要素
•可利用地 •旅游产资源
•天生的资质 •（旅游风景资源）
•良好的题材 •（历史积淀、浓郁文化）
•完善的规划 •（市政设施规划、 •可开发地产规划）
•成功开发 •旅游地产项目
•持续的投资 •（依市场需要扩展新的 景观、新配套硬件或者）
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•完备的后期运营 •（再营销的网络、"经理人"式的经营模式）
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从消费主体的核心市场构成 来看，世界休闲地产形成了三种 不同的发展形态：
世界性休闲地产——休闲新 城；
全国性休闲地产——度假区/ 村；
区域性休闲地产——主题休 闲城区。
产生区域 市场构成 功能定位 居住构成 发展思路 代表项目
世界性旅游地产 特色资源区域
全国性旅游地产 特色资源区域，离城区较远
„ 2、从企业推动来看，旅游房地 产则是房地产向旅游逐步渗透、旅 游对房地产更加依赖的结果，是两 个行业逐步融合的需要。
„ 3、从政府管制来看，旅游地产 的管制较宽松，是发展的利好因素 。
„ 4、从外部环境来看，汽车在家 庭的普及、城际高速列车公交化的 发展，廉价航空产品的推出、告诉 公路的建设等，都扩大了人们日常 生活的半径范围，城际距离正在变 短或消失，这也是旅游地产热的客 观外部条件。
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•发展回顾
从最初的旅游度假房屋出租发展到目前的旅游商务、 商业、居住、度假等地产模式。
„ 1、旅游房地产的起源
旅游房地产源于20世纪60年代 欧洲的阿尔卑斯地区，为了让前来 滑雪度假地度假的欧美中产家庭买 得起度假房地产，亚历山大奈特将 度假房产按时段分别出售给不同的 度假者，并给予每个购买者在一定 时期内享有度假地房产的住宿和娱 乐设施的权利，同时这种权利可以 转售和转让。
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旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网 络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游 地产划分为四个大类：
类型
旅游景点 地产
概念描述
在旅游区内为游客的旅行活动提供的各 种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联 空间。
•典型开发案 例
•深圳华侨城
深圳华侨城整体规划，大盘模式，自建旅游资源，先 做旅游后做地产，取得了成功。
项目类 型
旅游住宅地产
开发模
以大盘形式出现的综合性旅
式
游房地产开发
投资开
深圳华侨城控股股份有限公
发商
司（国有大型）
总占地 面积
4.8平方公里
旅游/地
旅游（四大主题公园）占地
产占地面积 约103万平方米
美国棕榈泉 美国隐居谷
美国十七英里 卡帕鲁 阿度假村
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目前,我国旅游休闲地产形成几大版块格局：
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旅游房地产具备行业两大特征，四个要素——
•养身度假、旅游购物、交易、身份象征三者紧密结合
•雕塑公园、 欢乐谷、世界 之窗、民俗村 、锦绣中华
•华侨城医 院
•汉唐大厦
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•高知名 度高利 润无风 险
•资源成 熟品牌 知名 •地块升 值投资 期望
•低资源 •低卖点 •低价值 •高风险
•旅游项目投资： •欢乐谷、世界之窗、 •民俗村、锦绣中华 •雕塑公园、生态广场
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以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写 字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈
•酒吧一条街 、铜锣湾、沃 尔玛
•何香凝美术馆 、华夏艺术中 心
•暨南大学中旅 学院、华侨城 小学、中学、 华侨城第一幼 儿园
•中旅广场、湾 厦花园锦绣花园 、新浦江城天鹅 堡
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•提供“观光—休闲—购物—居住”的需求便利。
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从成功发展的旅游休闲地产特色亮点来看， 打造高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项 休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并 制定先人气后商气的发展思路，都是值得项目 借鉴的宝贵经验。
•特 •不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。旅游房地产是不但让人游还要
住，多种消费方式结合才能发展起来。第二居所概念是在一个更适合于居住和休
闲的地区置业。今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。
•征
•如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去 购房，这样就带动了海南房地产的提升。
开发背 景
1985年，经国务院批准，华 侨城集团开始规划开发深圳西边 的一块荒地。
物业类 型
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主题公园，别墅、度假酒店 、多层、小高层、高层、写字楼 ，配套（艺术中心、广场湿地等 ）
•解读华侨城 • 1、开发思路：先旅游项目，提升版块土 地价值、升值空间和知名度，使生地变熟地 ，然后投资房地产。 • 2、获利模式：前期靠旅游项目获利（门 票经济），后期靠地产项目获利。旅游和地 产项目的获利比例月为2：3。 • 3、产品规划：就目前整体华侨城的开发 和布局分析，我们看出，以五大成熟地产项 目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲 街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套， 形成了独立的华侨城生活圈 。
„ 1、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发 以提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有
的)条件，直接提升住宅的环境品质和居民生活质量。 „ 2、以旅游度假为目的的度假房地产开发
休闲度假的第二居，业主以度假置业和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在 旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有的优秀旅游资源，投入休闲度假设施设备，营造旅游度假氛围。开发商以为异地置 业者所度假休闲为目的。 „ 3、以旅游接待为目的的商业、酒店等开发
特点
典型案例
增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而 间接提升其它旅游地产的价值。
上海新天地、 宋城集团的宋城主 题公园等。
旅游商务 地产
在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的 商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相 关的写字楼等均属此类。
海南博鏊等。
旅游度假 地产
XX世联地产旅游小镇研 究暨四大旅游城市调研
报
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
学习改变命运,知 识创造未来
1：旅游地产的发展
•概念解释 •发展回顾 •业态关系
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•概念解释
旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式。
„ 一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。
•房地产开发与配套服务软硬兼施 •描
•除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。 •旅游地产一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀 的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。配套、
•述 服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游
旅游住宅 地产
与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及 关联空间。
提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出 的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的 环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。
杭州宋城的山 地别墅等。
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此为，从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为 世界性、全国性和区域性旅游地ຫໍສະໝຸດ Baidu。
•高度人性化 •人本主义思想是旅游地产的核心 价值观。倡导心情的释放与自然 属性的回归。用建筑陶冶人、尊 重人的鲜明主张。
•较高的附加值 •成为政府的形象工程和主要 窗口工程。体现一座城市的 鲜明属性和文化特色。发展 前景和市场预期非常看好。
•规划上更多功能 •从单一居住带休闲。赋予住宅的旅 游性、休闲性，使业主的生活更加丰 富多彩。使住宅成为多功能的生活载 体。
为游客或度假者提供的、直接用于旅游 休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联 空间。
“第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建在 大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建 在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源 ，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。
佘山高尔夫别 墅、三亚碧海蓝天 、千岛度假村。
•利益因子
要
素
•功能要素
•家生活延伸
•第一居所、第二居所……
•营销要素
•产权 •时权
•投资者 •休闲消费者
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•业态关系
旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展 、政府支持及交通辐射范围决定。
„ 1、从市场需求来看，旅游房 地产实现了人们旅行生活中行与居 的结合，满足了消费者对休闲与投 资的双重追求，因此具有充分的市 场潜力。
•1985年——2002年
•房地产项目投资： •中旅广场、湾厦花园 •锦绣花园、新浦江城 •天鹅堡（二期）
•2001年——
•前期开发旅 游项目规避 风险，提升 地块价值；
2、我国旅游房地产
我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内 一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、 运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了 不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的 概念。
21世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地 开花的局面。从最初的商务旅游地产逐渐增多有旅游商 务地产、旅游度假地产、旅游商业地产、旅游住宅地产 等。各地结合不同类别的景观资源，打造不同类别的旅 游地产。
„ 在我国，比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实 现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、 养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。
„ 更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。旅游休闲 房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全 部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物 业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的 升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。
区域性旅游地产 特色资源区域，离城区不远
以全球游客为主
休闲、度假 第二居所为主
依托自然资源带动 美国夏威夷 黄金海岸
以全国为主，吸引世界游客
以区域性市场为主
旅游、度假，产品能自我完善
旅游、休闲、度假，产品能自我 完善
第一、第二居所的度假为主
第二居所向第一居所过渡
依托规模化的度假设施
以旅游休闲带动居住，逐步形成 主题新城