营口市北海新区项目考察报告

营口市北海新区项目考察报告
一、城市背景研究
1、营口市、盖州市、北海新区区位概况
（1）营口市区位概况
营口市位于渤海辽东湾北岸，处于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一，是辽宁省辖的地级市，距离沈阳市151公里，距大连市197公里，是以工业、物流、商贸、旅游为主的辽宁中部城市群出海口岸，营口借助沈阳、大连的强劲发展势头，已被列入辽宁省五大沿海重点发展区域，是辽宁省沿海重点发展区域之一，具有巨大的远景发展潜力。

（2）盖州市区位概况
盖
州市
位于
辽东
半岛
西北
部，是
营口市下辖的县级市，盖州市位于沈大经济带中部，地处辽宁沿海经济带重要节点，与大连市、营口市接壤，是辽宁沿海经济带和沈阳经济区双重国家战略的叠加区域。

全市总面积2,930平方公里，辖27个乡镇、办事处，总人口88万人，盖州市是营口市区县中面积最大、人口最多的一个。

（3）北海新区区位概况
北海新区是盖州市的一个经济开发区，
位于盖州市西部沿海，规划北至沈大高速公
路，南至鲅鱼圈望海开发区，西临辽东湾，
北至沿海产业基地三期。

北海新区成立于
2009年7月，同年，辽宁省将营口盖州北海
新城区纳入辽宁沿海经济带重点支持区域。

新区位于辽宁省沿海产业经济带和沈阳经
济圈的交集之处，是营口老城区与鲅鱼圈开
发区的重要结点。

2、资源优势
北海新区内拥有近50平方公里现成工业用地，有200多平方公里的低产或废弃盐田、盐碱地和荒滩，其中大部分尚未开发，开发成本低廉；拥有50公里海岸线，为临港产业发展、重大项目建设、城市发展提供了广阔的空间。

老城区与鲅鱼圈区产业基础比较雄厚，辐射力强，要素供给充足。

3、旅游情况分析
旅游产业快速发展。

思拉堡温泉小镇虹溪谷温泉、御景山温泉宾馆正式运营，奕丰·泉天下项目进展顺利，双台镇被认定为省级“温泉旅游度假区”，成为全市温泉旅游业的一张靓丽名片；白沙湾黄金海岸服务功能进一步完善，2011年接待游客近百万人次，成功举办中国·营口清河石门漂流文化节。

2011年旅游业投入16亿元，实现旅游总收入40亿元。

4、北海新区交通分析
新区拥有不可复制的海、陆、空立体交通的地理优势，在充分发挥周边交通优势的同时，也为城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。

北海新区南距亿吨大港鲅鱼圈港口15公里，北距正在建设的海航支线（营口机场）16公里。

哈大高铁、沈大高速公路、哈大公路（202国道）纵贯南北；庄林公路（305国道）、大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西。

京沈高速公路和筹建中的营口机场构成以营口为节点的辽宁9个城市的90分钟城市圈。

从新区驱车2小时，即可到达大连周水子和沈阳桃仙机场，未来半个小时到达在建的营口机场。

5、哈大高铁对本区域的影响
哈大高速铁路是国家
“十一五”规划的重点建设工程项目之一，它纵贯东北三省，线路全长904公里,途径东北3省4个副省级城市和6个地级市。

通车时间：2012年10月份，哈大客运专线开始试运行。

线路走向：
由南向北，经过的10座城市为：
大连市、营口市、鞍山市、辽阳市、沈阳市、铁岭市、四平市、长春市、松原市、哈尔滨市；
由南向北，设立24个车站：
大连站、大连北站、普兰店西站、瓦房店西站、鲅鱼圈东站、盖州西站、营口东站、海城西站、鞍山西站、辽阳站、沈阳站、沈阳北站、铁岭西站、开原西站、昌图西站、四平东站、公主岭南站、长春西站、长春站、德惠西站、扶余北站、双城北站、哈尔滨西站、哈尔滨站。

运行时间：
营口→大连：约33分钟
营口→沈阳：约27分钟
营口→长春：约1小时50分钟
营口→哈尔滨：约2小时30分钟
通车意义：哈大高铁开通后，从大连到哈尔滨全程只需3个多小时，将大大拉近辽宁与东北地区主要城市的距离。

这条纵贯东北平原和辽东半岛的客运专线，将专门用于旅客运输，与既有的哈大铁路实行“客货分线”运营，有效缓解沈铁运输紧张状况，对促进东北地区经济社会和谐发展，推动东北老工业基地振兴，具有十分重要的意义和作用。

哈大高铁的通车将改变目前营口市交通的盲肠状况，另一方面提供了信息加速流动、人才交换紧密、资本流动加强等多方面的条件，为营口市未来的经济发展起到极其有力的推动作用。

北海新区紧靠高铁盖州站，哈大高铁通车将迅速提升北海新区的发展速度，带来更多的人流、物流、信息流，融入“五点一线”战略的大环境经济圈，提升区域的竞争力。

6、营口机场建设的意义
近期拟建设的营口机场位于北海新区以北15公里，机场定位是环渤海重要的支线机场和东北地区南端的区域货运枢纽机场。

未来 2年-3年的时间内，将营口机场建成4C级支线机场，航站楼设计旅客吞吐量为年15万-30万人次，用地2500亩。

按照“一次规划、分期建设”的思路，营口机场中远期规划按民航4D级适航标准建设，航站楼设计旅客吞吐量中期为年50万-100万人次，远期为年300万-500万人次，用地4平方公里。

营口机场的建设将极大提升营口市的形象，更加完善营口市的交通网络体系，促进地区经济的发展，带动第三产业的发展，产生“临空经济区”，为城市未来的信息交流、交通运输、旅游业的发展提供有力的支撑作用。

7、小结
北海新区位于盖州市西部沿海地区，地处辽宁省沿海产业经济带和沈阳经济圈的交集之处，接受两大经济圈的辐射，同时也是营口老城区与鲅鱼圈开发区的重要结点，区位条件优越，有巨大远期发展利好。

新区拥有50公里海岸线，可利用海景资源丰富；区内大量盐碱地，开发成本低廉。

新区拥有不可复制的海、陆、空立体交通的地理优势，紧邻高铁盖州站、沈大高速，2小时到达大连和沈阳国际机场，半小时到达营口机场，交通条件十分优越。

盖州市拥有得天独厚的海景资源、温泉资源等，未来政府将重点打造双台温泉旅游度
假区和盖州文化古城两个项目，旅游将成为盖州市的支柱产业之一。

哈大高铁和营口机场的开通运营，将极大改善盖州市对外辐射能力，吸引整个东北客户前来观光旅游，投资置业。

二、北海新区发展前景分析
1、营口市总体规划
营口市规划由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区,构成“大三角”的城市形态。

规划确定城市性质为：东北重要的港口城市和先进制造业基地，和上的区域中心城市。

城市发展战略规划：实施
“南进”、“东拓”，近期重点发展“一带五区”。

将重点推进沿海产业基地和营东新城两大板块的发展。

2、北海新城规划分析
2008年8月盖州市委、市政府研究决定
组建盖州北海新城区。

2009年5月1日，经
营口市委、市政府研究同意成立营口盖州北海
新城区党工委和管委会。

7月15日，营口盖
州北海新城区正式挂牌成立。

2010年2月经
辽宁省人民政府、同意将北海新城区纳入辽宁
沿海经济带重点支持区域，未来增长潜力巨
大。

规划概况
规划范围：北海新城规划面积113平方公里，
规划人口35万。

启动区规划面积平方公里，
人口20万,是营口市新的城市核心。

规划范围北至沈大高速公路，南至鲅鱼圈望海开发区，西临辽东湾，北至沿海产业基地三期。

新区战略定位：营口市文化中心、营口市商贸服务中心、中国电机之都。

新区功能定位：新区作为东北亚重要的外向型现代服务聚集区、东北亚重要的国际机构聚集区、国际文化交流区、东北亚着名的滨海都市休闲特色旅游目的地、都市高端旅游服务基地、渤海湾着名的滨海国际生态旅游目的地，重要的产业研发基地，区域联盟合作示范区。

新区职能目标：
海洋之窗——联系东北广大腹地，面向海洋开放的窗口；
城市之心——统领营口发展，引导两翼互动的多功能核心；
生态之港——依山连海，优美和谐的生态景观城市；
精品之城——突破传统模式，营造人性化城市的精品典范。

新城市功能布局主要分为十个板块：
北海风景区，包括红海滩风景区、海蚀地貌风景区、海水沙滩浴场、烽火台等
政府行政中心，包括市委、人大、政府、政协及省直等机关单位。

公共文化中心，城市规划展示馆、博物馆、图书馆、文化馆、大剧院等。

国际机构，国际海洋能源组织中心、国际绿色组织办事处。

国际社区，外企人员生活配套区。

商业服务中心，包括星级酒店、商业区和娱乐区。

金融办公服务中心区，包括金融机构、商务办公等。

教育机构区，包括国际语言学校、音乐艺术学校、海事人才培训中心、高中、中学以及小学等。

医疗区，包括中心医院、疗养院。

居住区，包括海景别墅、红海滩别墅、清池别墅、半山别墅等。

3、营口北海机电产业园规划
规划范围：营口北海机电产业园位于北海新区的
北部，北起大清河北支，南接北海新区，东靠沈大
高速公路，西临辽东湾。

项目规划面积25 平方公里，其中启动区规划面积5平方公里。

规划目标：未来将打造电机特色产业园区，集世界和中国各系列各门类电机的研发、制造、销售、集散为一体的产业园。

园区将建成高标准、完善的水、热、电、通信等基础设施，提供标准化厂房，检测基地等服务设施和创业平台。

园区定位：主要定位于形成国内外大型电机企业的产业集群，为电机企业提供一个规划合理、环境优美、科技先进、人才荟萃的产业平台，建成立足营口北海新区，面向东北亚，乃至全世界的电机产业基地。

产业园现状:2011年，北海电机产业园落实项目288个，开工建设91个，完成投资19亿元；落实新能源产业项目10个，翔鹏、朗昇、华能、航天万源等重点项目开工建设。

4、鲅鱼圈对北海新区发展的借鉴与思考
（1）两区域发展关键因素对比
鲅鱼圈区位于辽宁沿海产业经济带，是一个典型的港口型城市，自80年建港，吸引了新鞍钢、新东北电气、晶晶光电等一大批大型企业，经过20多年的发展，由一个小渔村逐渐发展壮大成为辽宁省第二大港口城市，成为辽宁沿海经济带中一个强劲的引擎。

鲅鱼圈的发展对北海新区未来的发展具有参考借鉴价值。

两区域发展因素对照表
资源盐田、各类海产品、25公里
长海岸线、公里长月亮湾海
滩、熊岳温泉、望儿山、情侣
山庄等亚洲最大金矿、花岗岩、各类海产品、50公里长海岸线、2公里长北海浴场、温泉等
（2）北海新区发展潜力分析
参考鲅鱼圈发展历程，结合北海新区自身条件，得出以下结论：
区位条件相似：北海新区位于鲅鱼圈区北部，都位于沈阳经济区、辽宁沿海经济带，距离沈阳和大连路程相差无几，区位条件相似度高，未来的发展前景美好。

交通条件相似：哈大高铁、沈大高速由北向南依次穿越北海新区、鲅鱼圈区，半小时内可达大连与沈阳，两地拥有几乎一致的对外交通条件，唯一不同的是鲅鱼圈区境内有东北第二大港口，但北海新区距离鲅鱼圈港口仅有15公里，因此与鲅鱼圈的交通条件相比并不存在明显劣势，其有利的交通将促进北海新区的发展。

资源禀赋条件相似：两地同时都地处辽宁西部沿海地区，拥有得天独厚的海岸线，可利用的海景资源和海产品资源丰富。

优势资源也是北海新区未来发展的重要保障。

产业发展存在差距：鲅鱼圈依托港口，产业规模大、集聚度高，产业链完整，而北海新区刚刚规划建设北面的北海机电城，目前处于招商建设阶段，未来是否能形成具有规模效应、产业链完整的产业群仍不确定。

从这一点来看，它将是影响未来北海新区的发展的一个不确定因素。

政府支持力度大：两个开发区在起步阶段均得到政府的支持，但从支持力度上来看，对北海新区的支持力度更大，有利于促进北海新区的发展。

北海新区区位、对外交通条件、资源禀赋等都与鲅鱼圈区相差无几，先天发展条件较好，政府的支持力度较大，唯一存在不确定性的是未来产业的发展，我们有充分理由可以判断北海新区未来的发展潜力将会同目前鲅鱼圈的发展现状一样美好。

三、城市经济背景研究
1、经济总量分析
2011年盖州生产总值215亿元，增长%；盖州跻身县域经济东北30强，在东北地区153个县（市）中列第26位。

但相比鲅鱼圈区的GDP总量还是有较大差距，首先是因为鲅鱼圈区已依托港口发展20余年，引进了如鞍钢等一系列大型企业，经济初具规模；其次是盖州市的北海新区、仙人岛能源化工区等园区尚处于起步阶段，发展壮大还需要3—5年时间。

2、人口分析
2011年盖州市市区常住人口20万，城市化水平相对较低，而鲅鱼圈区在20多年的发展过程中，已经将80%的人口转变为城市人口，未来3—5年内，鲅鱼圈区将实现区域内全部城市化。

随着盖鲅经济一体化，未来将有大量农村人口转化为城镇人口，在城市化进程中将产生大量的自住及改善需求，对本区域的市场构成强有力的支撑作用。

3、人均可支配收入分析
2011年盖州市人均可支配收入与营口市和鲅鱼圈区差距较大，说明盖州市经济仍处于相对落后的阶段。

4、财政收入分析
2011年盖州市财政收入14亿元，由于目前紧靠旅游产业带动，而无产业的支撑，税收较少，因此财政收入只有鲅鱼圈区1/3，只有营口市的1/14。

5、旅游收入分析
2011年盖州市旅游收入40亿元，相比较GDP、财政收入等，盖州市旅游收入与鲅鱼圈区的差距较小，可见盖州市的旅游资源还是十分丰富的，未来政府将集中力量打造双台温泉旅游度假区和文化古城改造，两项工程完工后，再加上哈大高铁的开通运营，必然吸引东北的游客前来旅游、消费，对盖州的经济发展是个利好。

6、小结
经济稳定增长，但相比鲅鱼圈区而言，经济总量和财政收入偏低，人均可支配收入也低于鲅鱼圈区，但随着北海新区的发展，盖州未来增长潜力巨大。

盖州市人口是营口市最多的一个区县，但城镇人口比例不高，随着城市化进程加速，将对本地房产产生一定的需求。

盖州旅游资源丰富，政府重点打造双台温泉旅游度假区和文化古城改造，未来增长潜力较大。

四、房地产市场研究
1、房地产开发投资额
09-11年各城市房地产开发投资额对比分析
营口、鲅鱼圈区、盖州市的房地产开发投资额近三年均呈现上升趋势。

其中，2011年盖州市房地产开发投资额亿元，同比去年上涨%，上涨幅度较大，因为北海新区的成立一定程度上促进了盖州市的房地产开发。

但相对于成熟的鲅鱼圈区房地产市场而言，开发投资额还是偏小。

整个营口市房地产市场发展良好，购房需求持续稳定；沿海经济带建设和城市化步伐的加快，各区域更加重视房地对经济发展的拉动作用，城市经济快速提升；国内一些知名开发企业（如恒大、保利、佳兆业等）不断来营，投资热情旺盛，促进了营口市整个房地产发展。

2、房地产施工面积分析
09-11年各城市房地产施工面积对比图
营口、鲅鱼圈区、盖州市的施工面积近三年均呈现上升趋势，其中2011年盖州市房地产施工面积159万平米，较2010年上涨%，上涨幅度较大。

2011年整个营口市施工面积比2010年上升了%。

鲅鱼圈区的施工面积2009年增长了%,但2011年只增长了%，增长速度放缓，这是由于鲅鱼圈区以改善性及投资性需求为主，受11年楼市调控影响较大。

3、房地产销售面积分析
09-11年各城市房地产销售面积对比分析
营口市和盖州市销售面积均呈上升趋势，但鲅鱼圈区销售面积在2011年下滑了%。

主要是因为鲅鱼圈区房地产50%的销量由外地人购买，而11年初的房地产调控对象主要是投资客户，因此11年鲅鱼圈区销量出现下降。

营口和盖州市主要还是自住和改善性客户居多，因此调控影响不是很大。

2011年盖州市房地产销售面积相比2010年只上涨了%，上涨幅度较小，对比较大增幅的施工面积，未来市场的供应压力较大。

整个营口市呈现上升趋势，宏观市场发展良好。

4、房地产销售均价分析
09-11年各城市房地产销售均价对比分析
2011年盖州市房地产销售均价2753元/平米，较2010年下降%，盖州市本地房地产开发规模较小，产品以本地客户消化为主，受市场影响小，因此近三年来价格稳定在2800元左右。

营口市房价主要得益于各个开发区房价的增长，使得整个营口市的平均房价被拉升。

虽然鲅鱼圈区的销量有所下降，但是销售均价却上升了%，这是由于政府加大对环境
的改造，同时经过几年的发展，鲅鱼圈区的产品品质已经得到极大提升，销售对象主要为本地及外地的中高端人群，价格敏感度不高。

5、小结
盖州市房地产市场运行稳定，近三年价格徘徊在2800左右，缺乏上涨动力，与鲅鱼圈区和营口市价格快速上涨的趋势形成鲜明对比；
盖州、营口和鲅鱼圈房地产开发量较大，但去化能力较弱，未来销售压力较大。

五、房地产版块研究
1、各版块特征
营口市区：
城市传统核心区；
开发水平相对下属县市较高，
产品类型丰富；
价格平台3800-5100元/平
米；
客户辐射下属县市；
鲅鱼圈：
产业利好，城市经济新中心；
房地产发展前景看好；
价格平台3800-7000元/平
北海新区
米；
客户辐射周边县市及东北其
他大城市；
盖州市：
内生市场，目前缺少大规模支柱产业；
开发水平一般，小高层开始出现；
价格平台3200-4200元/平米；
客户以本地为主；
北海新区：
新兴发展区域，目前无在售住宅项目
仅有少量开发的专业市场等商业项目
该区域内有大连的拆迁安置房
2、各版块内典型楼盘分析
（1）营口市区
项目恒大绿洲中天桃花源恒大江湾保利香槟花园
位置盼盼路红运饭
店南行500米
新客运站南行
500米
营口市滨海路、智联
街交汇处
盼盼路与学府路
之间，南湖公园南
侧
规模148万平米万平米121万平米120万平米
产品
高层
二居94㎡
-121㎡三居
117㎡-243㎡
小高层、高层
一居室48平米，
二居室108平米，
三居室138-203
平米
高层、小高层
产品面积为60—
140平不等，户型从
一室两厅到三室两
厅应有尽有
小高层、高层
一居61㎡二居90
㎡-106㎡三居
112㎡-143㎡
配套设
施
万㎡中央大
湖、30万㎡世
界级皇家园
林、万㎡超豪
华运动中心、
万㎡恒大剧
场、5300㎡五
星级会所、34
万㎡欧式风情
商业街
4000平方米的大
型综合性俱乐部
和一所10班制幼
儿园
万m运动中心、万m
超豪华恒大剧场、
5200m星级会所
销售均
价5100元/平米
（包括1500
元/平米）装修
标准
4100元/平米3600元/平米4300元/平米
主要卖
点湖景资源、精
装修、社区生
活配套齐全
地段好，建筑密
度低，绿化率高，
园林景观营造效
果好、新古典主
义风格，采用酒
店式大堂设计
拥一线海景稀缺资
源、配套齐全、现代
化的建筑立面、园林
与地貌巧妙融合
地段优越、
Artdeco建筑风
格，园林景观设计
中引入了欧式景
观、水景、雕塑等
与自然景观相呼
应
该板块为营口传统核心区，房地产开发水平相对下属县市较高，产品类型丰富；已有全国一线品牌进入该板块，开发规模巨大，但价格平台相对不高；该板块市场供应量大，市场竞争激烈。

（2）鲅鱼圈
项目银河上园水岸尚品世贸皇冠花园
位置平安大街与红海河交
汇处平安大街西侧红旺商场南行100米平安
大街路东
规模25万平米20万平米万平米
产品小高层、高层
一居55㎡-79㎡二
居90㎡-130㎡三居
130㎡-148㎡小高层、高层
一居室68平米，二居
室74—112平米，三居
室131-155平米
高层
一居室51平米，二居室87
—128平米，三居室137平
米
配套设施商业街、幼儿园2000平米的会所和1
栋写字楼
五星级酒店、高级会所、地
下商场、幼儿园
销售均
价
5700元/平米5280元/平米5574元/平米
主要卖点区位成熟、周边配套
设施齐全、自然景观
丰富、产品全明设计、
采用凸窗和落地窗
配套齐全，最大亮点为
淡化中心绿地，扩大院
落空间，超大楼间距保
证每户最佳采光效果
南部新城核心地带，品牌物
业管理、周边教育资源丰
富、园林景观设计新颖
鲅鱼圈板块产业发展良好带来房地产发展良好预期，房地产市场较为成熟，以高层建筑为主，产品结构较为丰富，各项目注重自身配套服务设施的打造；该板块目标客户群辐射范围广泛，包括周边县市客户和东北其他各省的投资置业者，成为营口市房地产价格最高的板块。

(3)盖州市
市调楼盘汇总
项目名项目地
址
总占
地面
积
（㎡
）
总建筑
面积
（㎡）
容积
率
产品类型
销售价
格
（元/
㎡）
面积范
围
整体去
化率
（%）
存量
（㎡）
华阳.锦绣家园盖州客
运站西
侧
8300
21000
小高层，
高层
3380-41
00元/
㎡
68-180
㎡
25% 157500
大景城盖州长
征大街
与永安
路交汇
处
8404
2
21000
多层，小
高层，高
层
均价
3600
90-150
㎡
65% 73500
盛豪御景
盖州市
长征大
街58号
4775
1
15770
小高层、
高层
3780-39
80元/
㎡
88-160
㎡
60% 63080
清河湾市府大
街8号
4535
6
10700
17层11
层，6层
均价
3900元
/㎡
68-156
㎡
80% 21400
金盖州市300060000 15栋多层均价60-13085% 9000
鼎.银杏花园客运站
北侧
0 3300元
/平米
平米
国际新城
永安南
路（原光
荣村）
3996
00
70万
多层，小
高层，别
墅
2900-48
00元/
㎡
65-140
平米
35% 455000
翔润一品清河大
街桥南
转盘以
南200
米
万㎡20万
17层， 11
层，多层
6#、7#
均价
3000元
/平米
50-150
㎡
5% 190000
聚富.中央花园盖州市
永安路
家里福
对面
2800
70000
多层，小
高层
2698-38
98元/
平米
40-90 20% 56000
芙蓉花园长途客
运站西
边
8300 25000 2栋17层
3380元
/㎡起价
110-150
㎡
45% 13750
阳光新城盖州市
客运站
北
8万20万
多层，小
高层
3300元
/㎡
43-124
㎡
10% 180000
金都.铭仁居
盖州市
区金都
酒店后
3250
91000 3栋高层
3800元
/㎡
80-160
㎡
70% 27300 总量
121352
0 典型个案分析
项目名称大景城电话
开发商营口万豪房地产开发有限公司
项目地址盖州长征大街与永安路交汇处
售楼部地
址
盖州长征大街与永安路交汇处
开盘时间营销企划北京世联顾问
总占地面
积
84042㎡总建筑面积21万㎡
规划用途住宅，底商规划形态多层，小高层，高层施工进度现房交付期限2012年9月30 容积率绿化率35%
面积范围68-156平米车位情况地下400个，车库200多个
销售分析销售价格住宅均价3900元/㎡，底商2层连体8500元/㎡，地下
车位万/个，车库万/个
销售进度整体去化80%
客源分析盖州市及周边乡镇
楼盘点评坐落在市府路上，处于行政中心；临江，可观景
备注
楼盘图片
盖州市场小结
盖州板块是一个内生市场，价格平台较低且增速较缓，盖州市新建商品房价格在2600-4800元/㎡，底商价格8000-14000元/㎡。

商品房主力户型在90-120㎡左右，而小高层、高层的开发量要比多层的多。

盖州市场较高端客户集中在泛公务员群体和私营业主，住房需求以换房升级为主，刚性需求较为缺失。

盖州每年去化量较低，而未来供应量约为121万㎡，按照目前的去化速度需5年左右的时间，市场压力较大。

六、地块初步研判。