我国小产权房合法化问题探析
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我 国《 土地管理法》 规定 ， 房地 产开发所需 的土地
限于国有土地 。集体土地的利用 范围只能够在乡镇企 业 、 民建设住宅 以及乡 （ ） 村 镇 村公 共设施 和公 益事业
建设 中选择 。农 民集 体所有 的土地使 用权不得 出让 、
１ 日益飙增 的房价是其产生的土壤 ． 当前 ， 城市房 屋 的高价 已是不 容置 疑的事 实。根
据北京市统计局 、 国家统计局 北京 调查总 队近 日公 布 的数据 。北 京市 四环 内期 房 均 价 达 １ ５ ９７ ０元／ 平方 米； 五环至六环期 房均价 每平方米 达 １ １ ０３４元 。３ 畸 ＿Ｊ
转让或者 出租用于 非农业 建设 。因此 ， 利用集 体土地 进行小产权房建设 是与现行 法律 相冲突 。除法律外 ，
权房发展势头和销售总量都处于快速发展的时期 。由
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
这种房屋 的权属证 书没有房管 部 门认 可 ， 由乡镇或 仅
村委会制作 。准确地说 ， 小产权房 ” “ 并不是一 个规范 的用语 。因为 “ 产权” 作为制度 经济学 中重 要的词 汇 ，
般被认为是 “ 人们在 经济和生 活中的一种行 为性权 利， 是一种行为规则” ［］ 。 。 ＰＩ 作为一种权利只有存无 ３５
城镇居 民不得到农村 购买宅基 地 、 民住宅或 小产权 农
房。 ”
地价 的 １％ ， ０ 五环地 价 的 ２ ％。虽然 ， ０ 购买小 产权 房
可见 ， 当前法律 、 就 法规而 言 ， 小产 权房并 没有依 法存在 的依据 。“ 产权房实 际上是“ 产权 房 、 小” 没” 违
法房 。它 的存在不能得 到法律 的承认 ， 的流 转不会 它
ＮＯ． １ Ｆｅ ２ ０ ｂ． ０１
我国小产权房合法化问题探析
口 张 子任 李 淑 慧 ，
（ 州民族 学院 法 学院 ， 州 贵 阳 ５ ０ ２ ） 贵 贵 ５ ０ ５
摘 要： 小产权房 虽为现行法律所禁止 ， 受我 国经济、 但 法律 因素影 响， 小产权 房并 未消失 ， 而有愈 演愈烈 的趋势。从 反
法 律 制 度 密 切相 关 。 （ ） 产权 房 发 展 的 市场 因素 一 小
之分 ， 无大小之别 。我们将上述房 屋归类于 “ 产权 小” 房是 为了有 别于 “ ” 大 产权 房。而两 者最 大的 区别在 于 ：小 ” “ 产权房所 用 的土地是农 村集 体土地 ， 大 ” 而“ 产权房是在依法 出让 的国有土地上建造而成 。
小 产 权 房 合 法 化 必要 性 的 角 度进 行 探 讨 ， 为 小 产 权 房 应 当为 法 律 所 认 可 。 并从 对 现 存 小 产 权 房 的分 类 处 理 以 及 修 正我 国 认 农 村 土 地 法律 制度 两 个 方 面 ， 出 了小 产 权 房 合 法 化 的路 径 安排 。 提 关键词 ： 小产 权 房 ； 集体 土地 ； 法 化 合 中 图 分 类 号 ：９ Ｄ 文献 标 识 码 ： Ａ 文章 编 号 ：０ ３ ６ ４ （ ００ ０ — １８— ６ １０ — ６４ ２ １ ） １ ０ ２ ０
２１ ０ ０年 第 １鞋 （ 第 １９期 ） 总 １
骨 川 氏旌 学 睫 学 报 （ 学 社 会 掌 ） 哲
Ｊ ｕｎ ｌｏ ｉｈ ｕ Ｕ ｉｅ‘ｔ ＂ Ｎａｉｎ ｌ ｅ Ｐ ｉ ｓｐ ｙａ ｏｉｌ （ｅ ｆ ） ｏ ｒａ ｆ Ｇｕｚ ｏ ｎｖＪｉ ｓｙ ｌ ａｉ ｓ（ ｈｌ ｏ ｈ Ⅲｌ ｃａ ｎ・ ｏ ｆ ｉ ｏ ｓ ｉ ｅ
一
原先个别地区蔓 延至全 国各地 ， 中以北 京 、 其 深圳 、 重 庆、 西安等大城市更是 面临这一 问题 。根据 深圳市 国 土资源和房产管理局 ２０ ０ ８年 初完成 的一项 全市住 宅 状况调查显示 ： 深圳 的住 房构成 中 ， 民房 、 在 农 单位 自
建房 、 政策性住房 等个人不能 随意进行 产权 转让 的小 产权房 ， １ 占７ ％。ＥＪ ｚ小产权 房之所 以在 我 国能 够 “ 脱 颖而出” 并“ ， 茁壮成长 ” 是与我 国特殊 的市场环境 与 ，
中 ， 出批示 ： 农 村住 宅用 地 只能分 配 给本村 村 民 ， 做 “
小 产 权 房 “ 茵 小镇 ” 例 ， 个 位 于北 京 房 山 区 周 绿 为 这
口店镇南韩继村 、 距离城 区 ４ ６公 里的新建 小 区， 在 现
每 平 方 的最 低 价 格 为 １ ０ ０元 ， 相 当 于 北 京 四 环 ９ ＬＪ ４只
得 到法 律 的保 护 。
不能够得到法律保 护 ， 购房者 的权益易受到损害 ， 从 但 用如此低的购房成本享受 几十年 的住房来 看 ， 人们 愿
意去赌一下 。
２ 城市化进 程加快 为小产权房的发展提供了平 台 ．
收 稿 １期 ：０ ９—０ ２ ５ ２０ １ ９— ０
作者简 介： １张子任 （９ ４一） 男， １８ ， 安徽合肥人 ， 贵州民族学院 ２ ０ ０７级经济 法专业硕士研 究生； ２李淑慧 （９ ４一） 女 ， 肃平 １８ ， 甘 凉人 ， 州民族 学院 ２０ 贵 ０ ８级经济法专业硕士研究生。
国务 院及有关部委也一再发文要求 禁止小 产权房 的开
形的房价迫使购房者将 目光转 向价格较为低廉的小产
权房 。由于小产权房在建设 中省去土地出让 金及相关 税费 ， 成本较低 ， 销售价格能为购房者所接受 。以北 京
一
发。国务 院办公厅在 ２０ ０ ８年 １月 １ １日下发 的《 于 关 严格执行有关农村集体 建设用地 法律和政 策的通知》
一
、
小 产 权 房 的 定 义
二 、 产 权 房 规 模发 展 的成 因 小 虽 然 小 产权 房 处 于非 法 的地 位 。但 近 年 来 ， 产 小
所谓 “ 小产权房” 是指在农村 集体土地上 集 中建 。
造 的住 宅 ， 中 一 部 分 甚 至 是 全 部 出 售 给 城 市 居 民 。 其
限于国有土地 。集体土地的利用 范围只能够在乡镇企 业 、 民建设住宅 以及乡 （ ） 村 镇 村公 共设施 和公 益事业
建设 中选择 。农 民集 体所有 的土地使 用权不得 出让 、
１ 日益飙增 的房价是其产生的土壤 ． 当前 ， 城市房 屋 的高价 已是不 容置 疑的事 实。根
据北京市统计局 、 国家统计局 北京 调查总 队近 日公 布 的数据 。北 京市 四环 内期 房 均 价 达 １ ５ ９７ ０元／ 平方 米； 五环至六环期 房均价 每平方米 达 １ １ ０３４元 。３ 畸 ＿Ｊ
转让或者 出租用于 非农业 建设 。因此 ， 利用集 体土地 进行小产权房建设 是与现行 法律 相冲突 。除法律外 ，
权房发展势头和销售总量都处于快速发展的时期 。由
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
这种房屋 的权属证 书没有房管 部 门认 可 ， 由乡镇或 仅
村委会制作 。准确地说 ， 小产权房 ” “ 并不是一 个规范 的用语 。因为 “ 产权” 作为制度 经济学 中重 要的词 汇 ，
般被认为是 “ 人们在 经济和生 活中的一种行 为性权 利， 是一种行为规则” ［］ 。 。 ＰＩ 作为一种权利只有存无 ３５
城镇居 民不得到农村 购买宅基 地 、 民住宅或 小产权 农
房。 ”
地价 的 １％ ， ０ 五环地 价 的 ２ ％。虽然 ， ０ 购买小 产权 房
可见 ， 当前法律 、 就 法规而 言 ， 小产 权房并 没有依 法存在 的依据 。“ 产权房实 际上是“ 产权 房 、 小” 没” 违
法房 。它 的存在不能得 到法律 的承认 ， 的流 转不会 它
ＮＯ． １ Ｆｅ ２ ０ ｂ． ０１
我国小产权房合法化问题探析
口 张 子任 李 淑 慧 ，
（ 州民族 学院 法 学院 ， 州 贵 阳 ５ ０ ２ ） 贵 贵 ５ ０ ５
摘 要： 小产权房 虽为现行法律所禁止 ， 受我 国经济、 但 法律 因素影 响， 小产权 房并 未消失 ， 而有愈 演愈烈 的趋势。从 反
法 律 制 度 密 切相 关 。 （ ） 产权 房 发 展 的 市场 因素 一 小
之分 ， 无大小之别 。我们将上述房 屋归类于 “ 产权 小” 房是 为了有 别于 “ ” 大 产权 房。而两 者最 大的 区别在 于 ：小 ” “ 产权房所 用 的土地是农 村集 体土地 ， 大 ” 而“ 产权房是在依法 出让 的国有土地上建造而成 。
小 产 权 房 合 法 化 必要 性 的 角 度进 行 探 讨 ， 为 小 产 权 房 应 当为 法 律 所 认 可 。 并从 对 现 存 小 产 权 房 的分 类 处 理 以 及 修 正我 国 认 农 村 土 地 法律 制度 两 个 方 面 ， 出 了小 产 权 房 合 法 化 的路 径 安排 。 提 关键词 ： 小产 权 房 ； 集体 土地 ； 法 化 合 中 图 分 类 号 ：９ Ｄ 文献 标 识 码 ： Ａ 文章 编 号 ：０ ３ ６ ４ （ ００ ０ — １８— ６ １０ — ６４ ２ １ ） １ ０ ２ ０
２１ ０ ０年 第 １鞋 （ 第 １９期 ） 总 １
骨 川 氏旌 学 睫 学 报 （ 学 社 会 掌 ） 哲
Ｊ ｕｎ ｌｏ ｉｈ ｕ Ｕ ｉｅ‘ｔ ＂ Ｎａｉｎ ｌ ｅ Ｐ ｉ ｓｐ ｙａ ｏｉｌ （ｅ ｆ ） ｏ ｒａ ｆ Ｇｕｚ ｏ ｎｖＪｉ ｓｙ ｌ ａｉ ｓ（ ｈｌ ｏ ｈ Ⅲｌ ｃａ ｎ・ ｏ ｆ ｉ ｏ ｓ ｉ ｅ
一
原先个别地区蔓 延至全 国各地 ， 中以北 京 、 其 深圳 、 重 庆、 西安等大城市更是 面临这一 问题 。根据 深圳市 国 土资源和房产管理局 ２０ ０ ８年 初完成 的一项 全市住 宅 状况调查显示 ： 深圳 的住 房构成 中 ， 民房 、 在 农 单位 自
建房 、 政策性住房 等个人不能 随意进行 产权 转让 的小 产权房 ， １ 占７ ％。ＥＪ ｚ小产权 房之所 以在 我 国能 够 “ 脱 颖而出” 并“ ， 茁壮成长 ” 是与我 国特殊 的市场环境 与 ，
中 ， 出批示 ： 农 村住 宅用 地 只能分 配 给本村 村 民 ， 做 “
小 产 权 房 “ 茵 小镇 ” 例 ， 个 位 于北 京 房 山 区 周 绿 为 这
口店镇南韩继村 、 距离城 区 ４ ６公 里的新建 小 区， 在 现
每 平 方 的最 低 价 格 为 １ ０ ０元 ， 相 当 于 北 京 四 环 ９ ＬＪ ４只
得 到法 律 的保 护 。
不能够得到法律保 护 ， 购房者 的权益易受到损害 ， 从 但 用如此低的购房成本享受 几十年 的住房来 看 ， 人们 愿
意去赌一下 。
２ 城市化进 程加快 为小产权房的发展提供了平 台 ．
收 稿 １期 ：０ ９—０ ２ ５ ２０ １ ９— ０
作者简 介： １张子任 （９ ４一） 男， １８ ， 安徽合肥人 ， 贵州民族学院 ２ ０ ０７级经济 法专业硕士研 究生； ２李淑慧 （９ ４一） 女 ， 肃平 １８ ， 甘 凉人 ， 州民族 学院 ２０ 贵 ０ ８级经济法专业硕士研究生。
国务 院及有关部委也一再发文要求 禁止小 产权房 的开
形的房价迫使购房者将 目光转 向价格较为低廉的小产
权房 。由于小产权房在建设 中省去土地出让 金及相关 税费 ， 成本较低 ， 销售价格能为购房者所接受 。以北 京
一
发。国务 院办公厅在 ２０ ０ ８年 １月 １ １日下发 的《 于 关 严格执行有关农村集体 建设用地 法律和政 策的通知》
一
、
小 产 权 房 的 定 义
二 、 产 权 房 规 模发 展 的成 因 小 虽 然 小 产权 房 处 于非 法 的地 位 。但 近 年 来 ， 产 小
所谓 “ 小产权房” 是指在农村 集体土地上 集 中建 。
造 的住 宅 ， 中 一 部 分 甚 至 是 全 部 出 售 给 城 市 居 民 。 其