论物权法中所有权转移问题

1论物权法中所有权转移问题

内容摘要：所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。而所有权转移是享有所有权人对所有物做出处分的情形之一。由于所有权是效力最强的物权，所有权的转移也必须遵循严格的条件及形式，本文将从所有权转移要件、转移方式以及所有权保留、合同约定等特殊情况四个方面探讨所有权转移问题。

关键词：所有权，所有权转移

一、所有权、所有权转移的含义及价值

所有权是指所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利①。所有权转移指标的物原所有人通过法律规定的途径将标的物的所有权转让于权利人的行为，是原所有人对自己财产享有的合法的处分权利的体现。

所有权转移的价值则主要表现在所有权人对所有权这种财产权的利用并获取利益，所有权人通过转移所有权满足自己的需要。同时，所有权的转移也有利于整个自由市场市场里的资源得到有效充分的配置。

二、所有权转移的要件

所有权的转移要件大体可分为所有权转移意思要件与所有权转移的形式要件，若再细分还可以分为生效要件、对抗要件。

所有权的意思要件指的是原所有权人对所有权的转移必须有明确意思表示，而意思表示的主要方式即是合同。在法国等采用物权变动债权意思主义的国家内，所有权的变动可直接依据当事人的合意即合同生效，无须进行交付或登记。而在我国，除了要有当事人的债权合意，还必须践行登记或交付，所有权转移才发生变动效力。

所有权的形式要件分为登记和交付两种。动产的所有权转移方式主要是交付，交付是将标的物或者所有权凭证的占有移转给受让人的行为②。不动产和某些“准不动产”的所有权转移方式则是登记，登记是国家登记机关对民事主体间物权变

①出自《中国民法》第五编第四章“所有权”，屈茂辉主编

②出自《民法原论》第二版第二编第二章“物权”，马俊驹、余延满著

2动事实进行记载审查并最终赋予改变动以法律效力的行为①。在我国，登记和交付这两种形式要件是所有权转移成立的生效要件；而在国外一些国家中，登记和交付并不是所有权转移成功的必须要件，只是在对抗善意第三人时的对抗要件。下面引入一个有关所有权转让要件的案例：

某市大胜房地产开发公司(以下简称大胜)拟建造星河花园一号楼(住宅楼)出售。在该公司报批的有关文件和图纸中，均载明该楼欲建15层，一层为本楼地下停车场。1993年7月，该公司办理完毕各项手续即开始兴建大楼。于1994年底，该楼建成，1994年8月该公司开始做广告售楼。自1994年9月起，张某等人先后与大胜订立了购房合同。合同第8条规定：“甲方(即大胜)将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。”1995年2月张某等搬住该楼以后发现大胜已将该楼五十多套房连同地下停车场卖给了本市最大的一家商贸集团公司即新光集团。该公司在购得上述套房和停车场后明确表明，因地下停车场的车位仅供住在本楼的本单位的职工使用，其他住户如要停车必须按每24小时15元的标准缴费。张某等十余人遂找到大胜交涉。大胜提出，合同中虽有规定提供车位，但并未说明是无偿提供。双方因不能达成协议，张某等十余人遂到法院提起诉论，要求大胜无偿提供车位。在诉讼中法院将新光集团列为第三人。

该纠纷的关键点就在于，住宅楼用户对地下停车场到底是拥有所有权还是仅基于购房合同而享有的使用权？

首先要探讨的是大胜公司对新光集团的转移行为是否合法有效。因为地下车场与地上建筑物是相对独立、区别的，没有停车场并不影响地上建筑物完整性及发挥其功用，因此不能将停车场视为建筑物的共有部分。也就是说，住宅用户购买了建筑物并不能默认为其也拥有了地下停车场的所有权。合同中只说明“将为本楼住户提供地下停车场的停车车位”，并没有转移所有权的意思。而从我国的物权变动原则来看，不动产所有权的转移必须有明确的意思表示（即合同）以及登记的形式要件，否则将不发生所有权的转移。由此可见，地下停车场的所有权仍在大胜公司手里，大胜公司即有转让所有权的权利，所以可推出大胜公司对新光集团的转移行为是有效的。

①出自《民法原论》第二版第二编第二章“物权”，马俊驹、余延满著

3既然转移行为有效，住宅用户则没有获得停车场的所有权，而仅拥有基于买卖合同而产生的使用权。因为使用权是一种债权，不能用于对抗当事人双方外的第三人，因此张某等人不得向新光公司提出车位使用权和停车费优惠的要求。张某等人若想维护自己的权益，只能根据合同相关内容向大胜公司提出违约诉讼，要求其负担违约责任。

三、所有权的转移方式

1、动产交付

交付，是指将标的物或所有权或所有权凭证的占有移转给受让人的法律事实。一般适用于动产所有权的转让，是动产所有权变动的公示方法。

动产所有权移转采取交付的方式主要因为动产种类繁多、易灭失或转移，且市场流动速度快，这造成动产登记的难度，较为简易的交付有利于保障市场上的动产有序高效地流通。

2、不动产登记

登记，是指国家登记机关对民事主体之间设定、变更、移转、处分或消灭不动产物权和特殊动产物权的事实进行记载、审查，并由法律赋予其法律效力的行为。不动产所有权的转移必须经过登记才能生效，才能对抗善意第三人。

而不动产所有权移转之所以采取登记方式主要由于不动产位置固定、易于管理，而且不动产作为重要的生活生产资料，对其有效控制有利于维护当事人的利益及保障市场经济秩序的稳定。

3、善意取得

善意取得是指占有人无权处分其占有财产，但若第三人在不知情的情况下通过合法的途径有偿地取得该财产，则自第三人占有取得物之时起获得取得物所有权①。

善意取得获得所有权、发生所有权的转移主要针对的是动产，不动产不存在善意取得所有权的问题。这种所有权的转移是不以原所有人的所有权和意志而实现的，只是为了保护交易中的善意第三人而特别设立的。善意取得的

①出自《民法原论》第二版第二编第三章“所有权”，马俊驹、余延满著

4实现必将损害原所有的人的利益，因此在适用时应注意第三人获得所有权必须是善意的、合法的、有偿的

4、其它取得所有权方式

时效取得、拾得遗失物、添附、先占都属于原始取得，不同于交付、登记那些继受取得，原始取得是不以原所有人的所有权和意志为依据的。

四、所有权保留

所有权保留①指的是在移转财产所有权的商品交易中，根据法律的规定或者当事人的约定，财产所有人移转标的物的占有于对方当事人，但仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人支付一部或全部价款或完成特定条件时，该财产的所有权才发生移转的一种法律制度。该制度有利于出卖人，一旦发生买受人无法清偿债务的情况时，出卖人有权收回标的物，这其实相当于另一种形式的担保。

我国大陆首次确认所有权保留制度是在《合同法》中。《合同法》第134条的表述为：“当事人可以在买卖合同中约定，买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”不过我国《物权法》中对此并没有规定，且所有权保留制度的适用范围、适用对象也无详细规定，是我国法律中一点很大的疏漏。但在现实中，却存在不少运用所有权保留制度的案例，以下列举其中之一：房某于2002年10月与房地产开发商签订一商品房买卖合同，以18.5万元的价格购得一处商品房，首付6.2万元，余款系向当地建设银行以按揭贷款的方式取得。2003年8月，房某与薛某登记结婚，此时，房某贷款已偿还2.3万元。二人婚后，房某与薛某继续还贷。2004年10月，双方发生矛盾，薛某起诉要求与房某离婚并要求分割夫妻共同所有的房屋。在诉讼中，房某对离婚没有异议，但对房产的处理双方争议较大，一审法院经调解未果，遂判决准予双方离婚，对房产的归属未作出实体判决，而是根据双方的实际情况判决房屋由房某继续使用。案件判决后，薛某不服，提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

在该案例中，房某的商品房是以分期付款的方式购买的，分期付款购买的房屋只有当价款全部支付完毕后，出卖人才履行将房屋所有权转移给买受人。在价款

①《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产权利的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”允许合同当事人就所有权的移转意思自治，奠定了所有权保留制度的基础。至《合同法》第134条明文规定了所有权保留制度，完成了所有权保留制度的框架结