房地产税中美对比

房地产税中美对比

美国运用税收杠杆促进住宅业发展的主要措施

1、对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。这也是最大的一项税收减免措施，1999年约减少税收530亿美元。由于在1 986年以前，税法规定所有抵押贷款的利息支出都可以减免，而这以后只允许住房抵押贷款可以减免，因而相对于购买其它的耐用消费品而言，人们更倾向于购买、建造和大修住房。

2、对各州发行的支持居民购房的抵押债利息不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以较低的利率发行，从而降低了居民特别是中低收入者购房的资金成本。1995年，各州共发行了58亿抵押债券。对使用这类资金的房主规定的条件是：第一次购买房屋的人；收入低于或等于当地收入中位数115％的人；购房的房价低于或等于当地房价中位数90％；在环境不好的地区购房，收入和房价的限制可以放宽。

3、对拥有自己住房的业主，还可减免州税、财产税等。1 998年修正的税法规定，拥有自己住房的业主，可在上缴个人所得税时作税前收入扣除，按照规定每人可扣除收入2750美元，如果是4口之家，税前则可扣除收入11000美元。除此之外，还有以下两种税前扣除供选择：一是按规定可扣除收入最多达7200美元；二是分项申报扣除，内容包括州税、捐赠、

住房抵押贷款利息和已上缴的财产税，对富人而言，第二种方法更为有利。由于这一政策对购房者有利，而租房却得不到相应的优惠，因而客观上起到鼓励个人拥有自己住房的作用。

4、对出租房屋的业主实行税收豁免政策。在1981年，出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常经营开支、州税、地方财产税和住房抵押贷款利息，而且可在15年内对房屋加速提取折旧，抵销出租获得的收入，有时折旧甚至超出了出租收入，从而降低了个人所得税的税前收入。为了改变出租收入税收豁免过多的状况，在1986年，税法进行了修改，将折旧从15年延长到27.5年，并且把加速折旧改为直线折旧。同时规定房屋出租的收入和各项损耗不再与个人所得税的其他税前收入合并计算，而是单独列入不动产项目进行征税，如出租出现亏损，可以结转到下一年抵扣。

5、对出售自用住房（又称主住宅）收益的所得税收豁免。按照现行的税法，一套自己住满2年以上的住宅出售，如是单身，其与购入价的差价收入不超过25万美元，就可免税；如是已婚家庭，差价收入不超过50万美元，也可免税。事实上，由于美国房地产的价格一直比较平稳，出售房屋的差价收益很难超过这一限额，这意味着美国房屋的出售几乎是免去所得税的。

6、对低收入者购房和租房的税收优惠政策。为了使低收入者能买得起和租得起房子，国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案，并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令，联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额（每人1.25美元乘以各州的人口），房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣，近年来的税收抵扣比例大约为8.6％。需要购房的低收入者向州和地方政府申请抵押信贷证书（每年各州按联邦规定的限额分配），拥有这一证书的低收入者由于获得了税收抵扣，从而提高了归还贷款的能力，并因此能够拿到更多的住房抵押贷款，在一定程度上缓解了低收入者购房的困难。

根据这项法令，对为低收入者开发租用房屋的私人公司实行税收抵扣，即投资者建造合格的低收入住房，可以在10年内每年享受联邦所得税的抵扣。从1987年到1996年，大约建造了60万套低收入住房，这些住房的租价大致低于当地收入中位数40％－60％，使得更多的低收入者能够租得起住房。

总的来看，美国住房的税收优惠政策主要是集中在个人所得税的减免或抵扣政策中，这与美国的税制是相对应的。由于美国是以直接税为主的国家，个人所得税占全部财政收入的40％以上，而且税率较高，因此运用个人所得税的杠杆刺激房地产业的作用也就容易见效。

美国这样征收房地产税税率因时因地而异

就住宅资产而言，房地产估价人员每年都要对费尔菲克斯县内发生的最新房地产销售情况进行调查，并对这些销售进行研究，以确定它们是否代表了公平市场价格（公平市场价格是指在公开市场上，买主愿意付出同时卖主愿意接受的价格），并确认被出售的房地产资产的物质特征。在对房地产资产之间的差异进行调节之后，这些销售就被用来作为确定同一社区内所有其他房地产估价的标尺。

对商业房地产的估价主要是通过分析租赁收入与市场销售价格之间的关系来进行。同样的，今年 1月 1日美国的估价也是 2004年市场活动的结果。弗吉尼亚州法律要求房地产估价反映公平市场价格，没有限制估价变化幅度的法律条文。由于房地产升值，费尔菲克斯县房地产资产 2005年 1月 1日的估价上升了 20．80％，其中住宅资产升幅大于大多数的商业资产，升幅达到 23．09％。当然，实际情况是一些资产估价升幅高于总体资产估价升幅，也有一些资产估价升幅低于总体资产估价升幅。

房地产销售情况和价格上升的幅度一个社区不同于另一个社区，因此，费尔菲克斯县整个范围内的房地产估价变动的幅度也会不同。费尔菲克斯县有 3．9万多项住宅资产，几乎所有这些资产 2005年的估价都有所上升。如果屋主想要确定自己的房地产资产是否得到恰当的估价，他们可以在费尔菲克

斯县的相关网站上将自己的资产与同地区其他类似资产的估价进行比较，了解统一估价情况；同时还可以找到自己社区最近的类似资产的销售情况，以便了解市场价值情况。根据有关法律规定，每一项房地产资产的详细资料，包括具体地址、建筑时间、建筑面积、买卖历史以及交易价格等等情况都属于公共信息，任何人都可以到有关网站上查询。因此，如果想要了解某项具体资产的情况，只要将这项资产的地址输入费尔菲克斯县的相关网站便可以得到与之相关的一切信息。

法律还规定，屋主在自己的院子里建任何附加设施都需要得到政府的审批，并将被添加到屋主所拥有的该项房地产资产的原有信息当中。在从第二年起征收房地产税时，该项房地产资产的税额将考虑到附加设施而相应增加。

费尔菲克斯县 2006财政年度（2005年 7月 1日至 2006年 6月 30日）的房地产税税率目前被建议为每 100美元估价征收 1．03美元，比本年度减少 0．10美元。根据这一税率，一项估价为 40万美元的房地产 2006年度的税额应为（ 400，000／100）×1．03＝4120美元。费尔菲克斯县议会每年春天审批新年度财政预算的时候将最后确定房地产税税率，这一税率适用于整个新年度。

美国的房地产税是由地方政府征收的，也就是由州和市或县政府征收。房地产税税率从某种意义上讲是对市场需求的一种预测。