住房保障研究文献综述

住房保障制度研究文献综述

住房是人类生存的基本物质要求，是人们生活的必需品。当今社会，城市中无房居民、住房困难户和拥有多处居所的居民并存，住房不公平问题已经成为影响社会稳定的主要问题。因此，解决住宅资源分配的不公平问题，是国家政府所面对的重大问题。我国建立了相应住房保障制度以缓解住房问题和进行社会财富的再分配以缓解国家贫富差距，然而我国城镇住房保障制度还存在住房保障覆盖面小、住房供应结构不合理、价格偏高、住房保障法律、法规建设滞后、政府职能没有最大限度地发挥等诸多问题。本综述立足于近十年来的研究成果，从我国住房保障制度发展历史、我国住房保障制度现状、国外住房保障制度的启示、我国住房保障制度改进方法与建议等四个方面来依次阐述。

一、我国住房保障制度发展历史

我国住房保障制度的发展历史主要经历了以下几个阶段。

(1949 年-1978 年)福利型住房制度的形成时期。此时期是我国经济向社会主义公有制经济的过渡时期。这一时期新中国通过没收、赎买的方式对旧社会房地产业进行改造，将其纳入公有制体系中来，另一方面国家投资兴建公有住房后以极低的房租分配给职工使用。当时住房被当作社会福利的一部分，具有典型的低租金实物配给的特征。

(1979年-1985年)试点售房阶段，这一阶段，在理论上进行了住宅属性的讨论，就住宅的福利性和商品性问题进行了定位。我国开始对住房制度进行改革，城镇居民住房开始走向私有化、商品化。

(1986年-1990年)提租补贴阶段，在这一阶段将公房租金提高到成本租金水平，提高房租以后按照合理的住房租售比价相应地提高工资水平和实行“三三制售房”，即按照个人、单位、国家三者各自负担1/3的办法将房屋出售给个人。

(1991年1993年)以售代租阶段，这一阶段继续推行“提租增资”房改方案，借鉴新加坡住房保障的经验做法，建立了住房公积金制度，积极进行公房出售，鼓励职工集资建房、建立住房基金等。

(1994年-1998年)全面推进阶段，在这一阶段，逐步建立新的城镇住房制度，实现住房的商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

(1998年-至今)住房分配货币化阶段，本阶段，我国逐步建立起住房社会保障体系的基本框架。提出了实现全面停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场的改革目标。2010年，公共租赁房制度在全国范围内开始启动。

二、我国住房保障制度现状

我国住房保障制度是以经济适用住房为主的住房供应体系。其核心是“对不同收入的家庭,实行不同的住房供应政策”，对高收入家庭提供商品房,实行市场价；对中低收入家庭提供经济适用住房,实行政府指导价；对最低收入家庭提供廉租住房,实行政府定价。而我国的住房保障主要包括经济适用房、廉租房和住房公积金制度。

当前经济适用房政策执行中存在的主要问题为:目标群体错位、开发标准高档化、区位选择有局限,增加了生活成本、产权不清、价格脱离中低收入者的支付能力、监督成本过高。廉租房政策执行中存在的问题为:廉租住房房源不足、资金缺乏、收入标准划分困难、保障覆盖面过于狭窄、缺乏社会力量参与的竞争机制。公积金管理中存在的主要问题为：利益指向错位、公积金的管理存在着管理机构不健全、执法力度不严、监督机制不完善、使用效率低等诸多问题,这直接影响公积金的增值收益和增加了公积金的风险。

三、国外住房保障制度的启示

1、美国

美国政府不仅直接向低收入家庭提供租金补贴,还采用金融、税收、补贴等措施促进公

共住房建设,鼓励住房私有化逐渐建立了一个由多样化的政策手段组成的完整的住房政策体系。联邦政府每年提供专项拨款用于建造公共住房；对供应公共住房的私有建房机构进行资金补贴；让私人金融机构积极地参与住房建设,以充分发挥私人资本在住房信贷中的作用，鼓励私人资本注入公共住宅建设。此外，美国确立了低收入家庭的标准,再规定达到这一标准所需付出的房租占家庭总收入的比例,政府只对超出该比例的部分给予补贴。美国政府通过住房抵押信贷援助、联邦家庭担保项目、对购房者实行税收减免等手段,鼓励居民购房,促使中低收入者拥有住房的比例不断提高。建立完善的住房金融保障体系和抵押贷款保险体系。

对我国的启示：建立健全的住房保障法规、制定专门的住宅法和住房保障法；建立多样化的住房保障融资渠道和完善的住房抵押贷款保险机制；社会保障性商品房的适度供应，经济实用住房的建设规模应该满足中低收入阶层的住房需求；改变政府指定开发商进行开发的运作惯例,在竞争中产生经济适用房的开发商。

2、新加坡

新加坡住房社会保障的核心是公共租屋制度。房屋发展局来统一负责组屋的规划、开发和管理；建立了创新型的中央公积金制度，涉及到养老、医疗、住房、教育、投资等社会生活的各个方面,是一个综合的社会保障储蓄制；成立专门的住房管理机构负责住房保障政策的制定、公共住房的运营及管理；明确的公共住房分配政策和严格的分配程序。

对我国的启示：建立规范化的公积金管理模式。政府应作为住房保障的实施主体,或者设立专门的代理机构并赋予一定的权力,代其行使其职责；建立廉租住房的配足标准,经济适用房的开发技术标准。

3、瑞典

瑞典政府将住房社会保障制度作为国家福利保障政策的重要组成部分，编制了十分完善的国家住房福利制度并坚决执行。其政策特点就是补贴高、限制少、覆盖面广。具体做法是由政府出资建造大量合作房和出租房，专门面对中低收入阶层居民。造房资金主要由政府部门筹集，并对购房者提供长期贷款和优惠利率，对低收入者还给予补贴。政府同时建立专门抵押贷款机构，长期支持居民低利率贷款购房。

把住房社会保障作为国家福利保障政策的重要组成部分常抓不懈，是值得我们借鉴的。

四、我国住房保障制度改进方法与建议

1、住房保障制度的改进与建议

（1）明确住房保障的范围，科学地界定住房保障对象；明确居民家庭收入水平线的划分标准；完善住房社会保障福利制度准入、退出机制；政府对保障供给对象的界定、保障水平、程度的掌控等清晰明确，呈动态性。

（2）完善立法，制定相关法律和实施条例，健全金融、税收、财政、土地等方面的配套制度。

（3）成立专门管理住房保障的部门

（4）发挥非盈利组织的作用

2、完善经济适用住房制度的建议：住房保障方式因地制宜；严格限定的经济适用房保障对象；改变经济适用房补贴方式（采取货币化补贴方式帮助中低收入者到市场上购房）；调整经济适用房建设的土地政策；完善管理办法；降低经济适用住房价格（政府加大保障力度,还应采取对建设项目完全免税、进一步减利、政府提供基础设施配套、提供政策性低息开发贷款、对购房户抵扣所得税等多种方式）；充分发挥政策性金融支持手段。

3、完善廉租房制度的建议：制定廉租房保障体系的法规及政策；逐步取消实物补贴；设置规范管理机构；培育住房租赁市场；加快建立个人信用制度；完善社会保障住房的物业管理；

4、完善住房公积金政策的建议：改变公积金管理中心管理模式；加大住房公积金归集力度；通过运营实现住房公积金保值增值；形成市场主导型的政策性住房金融制度。