绿城玉兰广场社区商业规划

零售业态分类
零售业态分类 家居中心 home center(H．C)
概念 以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、 日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。 特点 选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产 比率较高的地区。 商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、 宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等。 作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场 的开架自选销售等优势。 提供一站式购足和一条龙服务。 可采取连锁经营方式。 有一定的停车场。
社区商业的定义 2、社区商业的概念
社区商业是一种以社区范围居民为服务对象，以便民、 利民及满足、促进居民综合消费为目标的属地型商业。社 区商业提供的服务主要是满足社区居民提倡生活的需要， 这些服务具有综合性和便利性的特点。 社区商业的范畴：操盘提示 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。相对于 城市中心商业，区域型商业和邻里型商业而言，社区商业 在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都 介于区域型商业和邻里型商业之间。
社区商业的发展
④、商业布局回归理性让社区商业发展“另眼相看” 社区商业发展与城市商业空间布局及社区居民消费的 多元化、主题化、个性化息息相关。由于辐射半径的限制， 人口向郊区的转移以及四通八达交通线的开通，使得原有 单一的商业中心难以支撑城市的发展，老商业中心失去往 日的风采和魅力。相反。城市中其他具有一定区位优势的 区域和城乡结合部等边缘地区将成为都市商业新的增长点。 西方发达国家20世纪80年代初出现的“城市中心商业溃烂” 现象正说明了这一点。
业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具 体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就 是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不 同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确 定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规 模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。
零售业态分类 便利店ຫໍສະໝຸດ Baidu方便店) convenience store(Cv．S)
概念 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 特点 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进 行，可采取连锁经营方式。 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。 营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐 场所、机关、团体、企事业所在地。 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的 范围内。 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 店堂明快、清洁、货架丰满。 目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有 目的的购买。 经营实行信息系统化，开展单品管理。 便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
社区商业的发展 4、社区商业的发展
①、城市郊区化是社区商业发展的“催化剂” 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现，随后在英 国、法国、日本和新加波等国也获得了一定的发展，并日 益成熟。当时由于家庭汽车的普及，在城郊新建了发达的 高速公路，使得城市居民大量向郊区迁移，由此产生了专 门为郊区新建居住区的居民服务的社区商业。60年代，英 国、法国和日本等国家由于居民住宅的郊区化而出现社区 商业。70年代，新加波的社区商业也开始大规模发展起来。
仓储商店 Warehouse Store
概念 在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售， 并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、 采取自选方式销售的零售业态。 特点 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。 主要的商圈人口为5—7万人。 商店营业面积大，一般在4000 m’以上。部分商品部门采取 租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。 商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当 部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。 作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。 作为商品策略，经营同其它零售业态能进行价格比较的、知 名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。 商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、 仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法 及选址理论等融为一体，灵活运用，可实行连锁经营。 设有一定规模的停车场。
零售业态发展趋势
国际零售业发展趋势： 趋势一：零售业市场高度集中化、规模化 趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发 展 趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加 趋势四：跨国企业的拓展
零售业态发展趋势
国内零售业发展趋势：
趋势一：零售业态呈现多样化。 趋势二：传统业态市场定位呈现多元化。 趋势三：零售业态空间摆布呈现合理化趋向。 趋势四：营销理念的消费者本位化。
绿城玉兰广场社区商业规划
理论
提纲
调研
应用 计划
理论
商业的定义
以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通 的经济活动。商业有广义与狭义之分。广义的 商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的
商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。
商业的演变:
商业零售业态经历了百货商店、连锁超市、购物中心、无 店销售的演变过程。 零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需 求，更好地推动了工业生产的发展。 但零售业也受到消费需求和工业生产两股力量的制约。
社区商业的起源 3、社区商业起源：
1882年，法国社会学家卡•滕尼斯首先提出 “community”的概念，1938年，费孝通将其翻译成“社 区”，并对其进行了定义，即在一定区域内，由有特定生 活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社 会共同体。它包括五方面内容，即地狱、人口、区位、结 构和社会心理。 20世纪80年代末90年代初，国内城市不断发展，区域 范围不断扩大，市级商业中心距离一些新兴的居住区越来 越远。于是，一些零散的、以满足社区居民日常生活必需 品消费为目的的由底层住宅改造的底商应运而生，这些底 商的档次都较低，随着数量的不断增加，狭义上的社区商 业初步形成。 到了20世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展， 尤其是进入21世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市 场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经成型。
零售业态分类 百货店 department store(Dept．)
概念 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开 展各自的进货、管理、运营的零售业态。 特点 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、 女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所 等服务项目和设施，服务功能齐全 选址在城市繁华区、交通要道。 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。 商店规模大，在5000平方米以 商店设施豪华，店堂典雅、明快。 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。
社区商业的发展
③、大盘开发为社区商业发展“火上浇油” 社区商业的兴起是房地产业发展带动的结果。目前， 规模大盘正在向郊区发展，这就需要与生活相关的购物、 就餐、休闲、娱乐等配套设施更好地满足居家生活所需， 因此，社区商业应运而生。现在的开发商为业主考虑得越 来越周到，除了在规划时设计相应配套设施硬件，如会所、 学校、幼儿园、医院、商业铺面等，还开始着眼于为业主 居家的实际需要而主动引进零售商业网点和餐饮娱乐业来 配套，方便业主购物。
零售业态分类 专卖店 exclusive shop
概念 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 特点 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提 供专业性知识服务。 选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。 商圈范围不定。 目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告 讲究。
理论 社区商业的定义
社区商业的起源
社区商业的发展 社区商业的功能
社区商业的特点
社区商业的形式
社区商业的定义 社区及社区商业的概念
社区的发展为社区商业带来了蓬勃发展的契机。随着 硬件配套的日趋成熟，软件的日趋完善，在中国发展社区 商业的基础更加坚固，社区商业的概念也逐渐得到公众的 认可和开发商的热捧。 1、社区内涵 社区是指在一定地域范围内，由一定数量的人群组成 的具有共同的地理环境、共同的文化背景和生活方式以及 共同的利益和需求的社会生活共同体。具体来说，社区概 念由社区的“硬件”和“软件”构成。 硬件：社区是一个城市的地域空间，社区范围可大可 小，通常比城市行政区小，但比街道大。社区是一个有秩 序的空间群落，具备应该具有的生活“硬件”设施。 软件：社区存在着看得见又似乎看不见的价值观念、 文化背景等社区“软件”。
社区商业的发展
②、旧城改造为社区商业发展“推波助澜” 随着旧城区改造的实施，居民逐渐向城市边缘及郊区 搬迁。目前，我国北京、上海、大连等大城市开始出现 “城市空心化”的情况。 同时，城市中心大型商业设施出现阶段性相对饱和， 城市中心商业网点过多，城市郊区、新开发区、工业园区、 新居民区商业网点过少的“里重外轻”现象。 我们知道，城市面积扩大后，任何一个新建社区都需 要相应的商业配套。如果几个社区连在一起，就需要一个 功能完善的商业中心，来满足不同社区聚集的特征不同、 文化背景不同、消费倾向和消费品位不同的居民的需求， 所有这些意味着社区消费蕴含着多元化、主题化和个性化 的色彩。社区商业发展的立足点正是全面迎合社区消费色 彩，满足社区居民的消费需要。
零售业态分类 超级市场 super market(S．M)
概念 采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客 提供日常必需品为主要目的的零售业态。 特点 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收 银机处统一进行。 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以 肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油 及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。 营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有 一定的停车场地。 选址在居民区、交通要道、商业区。 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。 商店面积在500平方米以上 目标顾客以居民为主。
购物中心 shopping center(S．C)
零售业态分类
概念 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服 务设施的集合体。 特点 由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设 商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业 店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面 积，设相应规模的停车场。 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。 商圈根据不同经营规模、经营商品而定。 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。 目标顾客，以流动顾客为主。 根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、 区域型、超区域型种类。
零售业态发展趋势
百货 商店
连锁 超市
购物 中心
无店 销售
Year
2004 2005 2006 2006 2007
零售业态分类 国际上零售业态的一般分类
对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的 选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、 营业时间、服务功能、价格策略等确定。美国把零售店区 分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专 卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类 日本对零售业态的分类与美国基本相同，但增加了自 动售货机、邮购以及无店铺销售形式。 把零售业态分为四大类进行统计，即：百货商店、超 级市场、专业（专卖）店和其它。
零售业态分类 大型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S)
概念 采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超 级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性 购全的零售业态。 特点 采取自选销售方式和连锁经营方式 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 设有与商店营业面积相适应的停车场。 目标顾客为购物频率高的居民。 商圈范围较大。 商店营业面积一般在2500平方米以上。 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。