对旅游房地产项目开发论证中几个关键问题思考论文

对旅游房地产项目开发论证中几个关键问题的思考【摘要】随着我国国民经济稳定持续发展，人们对品质生活的要求越来越高，离开喧嚣的城市到周边风光优美、物业配套成熟的风景地作短暂的休闲度假已成为人们追求健康品质生活的一种方式。因此，由政府主导、房地产企业共同参与的旅游居住互融开发模式是我国近阶段旅游地产的开发趋势。本文根据九锅箐休闲度假村项目开发实例，浅述对旅游房地产项目开发论证中几个关键问题的认识。

【关键字】旅游房地产；选址；定位；品牌；管理

前言：旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游兼居住的功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等地优越的自然条件、地理位置开发具有较高投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。

1 项目基本概况

九锅箐森林公园占地9430亩，位于重庆市万盛区境内，是重庆能源集团旗下南桐矿业公司经营的资产。该公园是万盛区五大景区之一，同时也是能源集团重点打造的会议中心和疗（休）养基地。为提升景区价值、完善旅游配套设施和实现资产的有效增值，在区政府的大力支持下，南桐矿业公司决定开发与旅游配套的商业性用房和具有度假居住功能的产权式住房。规划的九锅箐休闲度假村项

XXX项目前期策划服务合同甲方：乙方：甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民国民法通则》和《中华人民国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。第一条委托项目项目名称：XXX 项目地址：坐落于省市晋宁县镇滇池湖畔第二条委托事项

甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括：第一部分：项目定位服务。主要包括以下容：（一）、项目基本条件与属性分析： 1、项目地形特征分析； 2、项目周边自然环境、人文环境分析； 3、项目周边居住氛围分析； 4、项目城市配套、道路、交通状况分析； 5、项目开发目标与约束条件。（二）、项目开发背景分析： 1、宏观分析： 2、微观市场分析： 3、目标客户群分析： 4、进入市场的机会点分析：（三）、市场和产品定位报告。

1、主题定位； 2、形象定位； 3、开发理念及价值体系； 4、经营模式；（四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书第二部分：概念规划服务。积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作： (一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。 (二)初步方案评审： (三)方案深入： (四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：

发展我国旅游房地产业的全方位思考一、旅游房地产的概念及分类旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产投资、开发、营销模式。旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业包括以下几类： 1.利用旅游开发区、景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等。 2.时权酒店，将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年52周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的居住权。 3.产权酒店，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，由投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 4.养老型酒店，指投资人(往往是最终消费者)在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。 5.高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。 6.旅游(休闲)培训基地、休闲度假中心，指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。

7.时值度假型酒店，指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。二、我国旅游房地产发展的市场前景我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，突出地反映在以下几个方面： 1.市场的需要。目前市场上对旅游房地产产品和服务表现出良好的需求态势，这可以从近几年火爆的假日经济和旅游经济得到某种程度上的印证。前我国城镇居民人均可支配收入为6860元，农村居民人均纯收入2366元，我国居民平均生活水平已经达到小康，人们的生活方式和生活观念已经有了新的变化，温饱问题基本得到解决和满足，人们休闲消费、外出旅游度假的意识和需要明显增强。从而会引致对旅游房地产需求的增加。 2.政策的支持。当前，国家促进旅游及房地产业的政策法规相继出台，全国许多地区将旅游业，休闲度假业作为支柱产业加以扶持，为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。 3.消费群体的形成。我国正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。我国出游人次已是世界第一，每年115天假期使度假消费成为时尚。旅游模式已从单纯的观光旅游向度假旅游过渡，并形成了每年24％以上

温泉是泉水的一种，严格意义说，是从地下自然涌出的自然水，泉口温度显著地高于当地年平均气温而又低于（等于）45度的地下水天然泉水叫温泉，并含有对人体健康有益的微量元素的矿物质泉水。下面是整理的温泉项目策划书，欢迎参考。温泉项目策划书定义什么是温泉度假村(酒店)？根据规模，可分为小型的温泉度假酒店，中型的温泉度假村，大型的温泉旅游地产温泉度假酒店是以度假客房、会议设施、项目区域中的景点等吸引旅游度假客、旅游会议客等。温泉度假村通常有较大的室内外温泉娱乐区，适于旅游团队、家庭游客温泉旅游。温泉地产则是以养生养老、温泉酒店、别墅、住宅、公寓等项目来发展旅游地产、养老地产。

南方温泉和北方温泉的差异特征温泉项目在中国有较大的南北差异，南方普遍不注重室内温泉设施，而北方则侧重于室内温泉建设，室内大型园林温泉是其发展的大趋势。温泉、酒店、旅游、地产的关系首先温泉、酒店、旅游、地产都在同一个项目或者区域项目中，形成一个旅游目的地。为满足游客在吃、住、行、游、娱、购等方面的旅游需求，而规划建设一系列必要的功能设施。全国温泉已开发有3000余处，温泉旅游的火爆，不仅成为了众多旅游地产投资商的焦点，也成为温泉所在地政府招商引资、发展旅游经济的金字招牌。旅游地产作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的联动需要，既满足了旅游度假者的游憩需求，又能为部分投资置业者提供了新的投资渠道。旅游地产集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业、房地产业及其他关联产业相结合的一个全新模式。

一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。

潼南项目前期策划方案深圳市思博置业顾问有限公司二00五年九月十二日

目录第一部分市场篇我们处在什么样的市场环境——潼南市场调研第二部分定位篇我们如何领导潼南的住宅市场———项目市场定位第三部分产品篇我们应建造怎样的产品 ——项目发展建议

第一部分市场篇我们处在什么样的市场环境 ——潼南市场调研一、潼南县概况潼南位于重庆西北部，地处四川盆地中部偏东。东邻合川，南接大足，西连安岳，北靠遂宁，幅员面积1594平方公里，总人口92万，辖31个镇乡，561个行政村，是距重庆主城区车程仅两小时的近郊大县，是川渝两地的经济结合部，是重庆对外开放的渝西北窗口。县人民政府驻梓潼镇。潼南是农业县，素有鱼米之乡、蚕桑之乡、黄桃之乡、小水电之乡的美称，是全国"粮食、瘦肉型猪、黄桃"生产基地县。（区位地图）二、区域划分（潼南区位地图） ?第一个片区――潼南老城区江北新城老城区位于梓潼镇涪江南岸，为原潼南政府所在地。目前潼南县城人主要居住和生活在该区域，区域配套设施完善，人口密度大，为一个历史悠久的老城区。（街区图片） ?第二个片区――江北新城老城区凉风垭经济园区

潼南江北新城位于梓潼镇涪江北岸，与旧县城隔江相望，与拟建中的遂渝快速铁路车站紧密相邻，涪江大桥将其与旧城联为一体。江北新城地势平坦，环境优美，地理位置十分优越，随着县城"东下北移"战略的实施，将逐步成为全县政治、经济、文化中心。潼南江北新城总体规划5平方公里，至2005年底，江北新城3平方公里将全面建成，新城区人口将达到3－5万人。（新城行政中心） ?第三片区――凉风垭经济园区凉风垭经济园区是潼南县新规划开发建设的城市新区，是重庆市乡镇企业示范区，是以非公有制经济为主集商住、商贸、旅游观光为一体的生态经济园区，园区规划占地2.5平方公里，人口2.5万，建成时间五年。到目前为止，整个园区投资总额已达3.5亿元，建筑房屋面积为30万平方米。（经济园区）三、在售楼盘调研目前潼南在售楼盘主要分布在老城区、江北新城和凉风垭经济园区，在售楼盘个数约10个，调研资料及分析如下： ?潼南老城区老城区为潼南县人的主要生活区域，房地产开发以旧城改造为主，在售楼盘仅有嘉瑞花园和阳光小区两个项目。供应量相对较小。 ?嘉瑞花园Array基本情况：开发商：重庆市嘉瑞房地产开发有限公司物业位置：潼南县大同街225号建筑类型：多层

完善旅游房地产开发的策略研究结论与参考文献本篇论文目录导航：结论本论文采用理论与实践相结合的方法，对都江堰市旅游房地产项目开发进行了定性研究，提出了都江堰市旅游房地产项目开发的建议对策，期望能够对都江堰市旅游房地产开发及相关的管理部门起到一定的借鉴作用。本论文首先从旅游房地产相关概念着手，进行了讨论和界定，明确了旅游房地产的具体指向，同时对旅游房地产的特征进行了全面分析。最后，本论文对都江堰市旅游房地产开发的现状、目前存在的问题及制约的因素进行了论述，并就都江堰市旅游房地产发展前景、对策建议等做了初步的探讨。通过本论文的研究，笔者认为，都江堰市旅游房地产的开发应该从增强法制管理、完善产权保护制度、坚持科学的旅游房地产项目开发、加强都江堰市旅游房地产的营销等几个方面入手，进行合理规范的开发。都江堰市旅游房地产的开发目前处于初步发展阶段，由于相关研究理论基础的薄弱，同时实证研究所需要的相关的数据收集也面临困难，本论文的深度和广度还不够，还有很多工作需要进一步去完善，本论文研究旨在抛砖引玉，希望对后续的相关研究有一定的借鉴意义。

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地产商业计划书范文目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月目录一、项目建设条件及可行性

项目开发建设优越条件土地开发来由地理位置及交通条件自然环境条件社会环境条件区域房地产开发和地价情况项目建设的可行性项目建设的背景条件优越建设的客源市场基础良好区域的土地增值优势突出所开发土地具有规模和价格的独有优势产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势二、项目初步开发思路和方案项目初步开发思路规划布置原则规划功能布置分区项目总体规划布置设想别墅区产权式酒店体育运动潇闲园艺区民族特色村旅游观光区

特色农家乐休闲园艺区老年公寓区（未定）项目主要建设内容项目运行和销售方式项目股东投资方式和组织管理股东投资方式项目开发组建管理项目投资估算与所需启动资金最低启动现金投资一期工程投资估算项目建设总投资项目一期工程收益分析钻石vip别墅开发产权酒店别墅项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板商业地产开发项目商业计划书模板项目概要项目公司项目简介客户基础市场机遇项目投资价值

如有帮助，欢迎下载支持！黄山市旅游房地产开发与管理

如有帮助，欢迎下载支持！ 1 旅游房地产的概念、历史和发展休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。 1.1 旅游房地产概念旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。 1.2 发展历史国外旅游房地产的历史旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004

旅游地产活动策划方案篇一：旅游地产策划师职业定义旅游房地产策划师是指从事旅游房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；旅游房地产项目的运营工作。政策规定为贯彻国家科教兴国战略，提高劳动者素质，依照《劳动法》和《职业教育法》相关规定，CETTIC职业岗位认证是由人力资源和社会保障部中国就业培训技术指导中心推出的，针对全国组织开展的新职业、新知识、新技术、新技能等示范性培训认证项目。考试通过由国家人力资源和社会保障部中国就业培训技术指导中心颁发CETTIC职业岗位证书，该证书是国家法律规定从业必备的就业准入条件之一，是旅游房地产策划师持证上岗，从业任职的凭证。证书全国通用，网上查询。法律规定，持证上岗，势在必行。职业前景旅游地产策划师，过去通常主要负责地产个案的前期策划报告等房地产前期开发过程中的策划工作，以及后期销

售营销策略。而现在，市场真正青睐的旅游地产策划师的工作则是从旅游房地产项目的前期介入市场调研开始，涉及产品策划、营销策划、品牌和管理策划及房地产项目售后服务和物业管理几个方面。现在的旅游地产策划师必须用90分的力气好好地做好前期市场研究，做出真正符合市场需要的产品，然后只需用10分的力气就能做好后期的销售。现在市场对旅游地产策划师的需求呈现出越来越专业细化的趋势。申报条件大专及以上学历，或从事相关工作两年以上者即可报名参加培训。篇二：成都旅游地产营销推广策划案四川成都某旅游地产营销推广策划建议案 PART 1 前期准备 1、招商工具的准备。招商画册：XX年7月25日前印刷完毕。电视广告片：XX年8月1日前制作完毕。电台招商广告：XX年8月1日前制作完毕（招商广告）。 2、媒体联谊会。联络各大主流媒体记者，保障招商广告及信息的畅通。时间：XX年8月3日（周六、暂定）邀请媒体：《成都商报》财经版、餐饮版、旅游版；《成

房地产与旅游业结合发展的思考摘要：旅游业与房地产同属第三产业。房地产业是以房地产为经营对象，对房地产进行开发建设、经营、维修、管理的经营活动或行业的总称，是一个独立的自成体系的产业部门：而旅游业是包含“行、游、住、食、购、娱”六大要素在内的综合性产业。怎样巧妙地把房地产业与旅游业结合，促进房地产业新一轮发展，笔者从两个产业间相互关联方面入手进行分析，探讨两者之间结合的发展空间，应对新形势下房地产业充满变数的冲击。关键词：旅游业房地产一、两者结合的基础同属新兴的重点产业。我国房地产业是在党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展而迅速崛起的。目前，正初步形成为一个包括房地产的开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱

产业的地位，而且是经济发展的“寒暑表”。１９９２年，中共中央国务院在《关于加强发展第三产业的决定》中已把房地产业列入“投资少、收效快、效益好，就业容量大，与经济发展和人民生活关系密切的重点行业”；旅游业也是在党的十一届三中全会以来发展起来的。１９８６年，国家将旅游业的接待人数和创汇收入指标正式纳入“七五”计划。１９９１年，国家又将旅游业的性质明确为产业，并列入加快发展第三产业中的重点。１９９２年，中共中央国务院在《决定》中，又进一步指出，旅游业是第三产业的重要行业。可促进相关产业发展。国民经济是一个有机的整体，每一个部门之间都是相互联系、相互促进的。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，７０％的是原材料的消耗，旅游业的发展剌激交通运输事业发展，游客的增多必然

中国旅游地产开发4种新模式中国旅游地产开发的4种新模式 ”城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。产业经济区提升旅游地产新模式产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市

XXX项目前期策划服务合同甲方: 乙方: 甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作,根据《中华人民共与国民法通则》与《中华人民共与国合同法》等有关规定,甲、乙双方经过友好协商,就甲方拟开发项目的前期服务工作,在平等、自愿、互惠互利的基础上,订立本合同,并承诺共同遵守。第一条委托项目项目名称:XXX 项目地址:坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔第二条委托事项甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括: 第一部分:项目定位服务。主要包括以下内容:

(一)、项目基本条件与属性分析: 1、项目地形特征分析; 2、项目周边自然环境、人文环境分析; 3、项目周边居住氛围分析; 4、项目城市配套、道路、交通状况分析; 5、项目开发目标与约束条件。 (二)、项目开发背景分析: 1、宏观分析: 2、微观市场分析: 3、目标客户群分析: 4、进入市场的机会点分析: (三)、市场与产品定位报告。 1、主题定位; 2、形象定位; 3、开发理念及价值体系; 4、经营模式;

(四)、工作成果:项目定位报告与项目规划设计任务书第二部分:概念规划服务。积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接,在尽可能快的时间内完成概念规划文本;配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作: (一)规划设计任务书交底:以会议与书面形式向设计单位交底,进行初步设计。 (二)初步方案评审: (三)方案深入: (四)推动概念规划设计方案完成,甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果: 1、方案设计说明; 2、区位位置图; 3、总平面图; 4、功能分区图;

旅游地产工程开发条件分析一、旅游房地产开发工程的十大要素分析旅游房地产工程的开发不是在想像中完成，它必须具有以下的十大基本要素。 1、概念基础条件——旅游特征的自然环境借助旅游开发地产，一定要先有一个景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素相关。并且这个景点或景区本身旅游价值，甚至是旅游品牌。这是空间特性与产业性质在定位上的特质，是必要条件。 2、基础设施——便利的交通与地理位置旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产工程，必定要使工程具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性 3、专业条件——符合旅游度假的设计技术方案开发旅游地产工程，在前期阶段必定要有符合旅游度假的工程设计技术方案，只有技术方案先上，才能征地着手工程的开发。 4、资源条件——完善的配套服务与设施旅游房地产工程的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子工程往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游工程、休闲度假工程、人居工程和配套工程四大部分组成。 5、法律条件——合法的产权手续与时权保证合法的产权手续与时权保证是产权性酒店工程开发的必要条件。 6、经管条件——专业的物业经管与酒店经管

前期的开发固然重要，但保证旅游地产工程得以经营的最重要因素是有专业的物业经管或酒店经管，引入先进的经管理念，提供适宜于工程定位的工程服务。 7、财务支撑条件——健全的财务制度与监督经管体系 8、营销条件——专业的营销推广系统 9、资金条件——丰富的开发经验与开发实力 10、网络条件——健全、便捷的交换网络二、旅游房地产成功开发的10大宝典宝典一：准确定位旅游房地产要找准在整个房地产业工程体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与工程结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发工程中去，培植独特的优势。宝典二：统筹规划规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有工程必须在一定旅游大区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均衡布点，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。宝典三：发掘提升在角色定位的前提下，围绕开发工程的角色与目标，开展经济商业文化运作，过度商业化，将失去文化的内涵与引力，降低工程的品位；纯文化或过分强调文化性，没有商业化的市场运作，资金的投入，将难有足够经济回报。只有努力挖掘自身的优势内涵，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式

黄龙溪旅游地产项目策划书一、项目可行性研究及综合分析 1—1项目概述亚东投资管理有限公司选择黄龙溪古镇对面左岸一带，拟投入巨资进行地产开发，一方面营造具有影响力、冲击力的旅游景观，另一方面致力于改善区域基础设施条件和环境质量，推动地方经济和社会的综合发展。 1—2项目名称、内容及相关说明 1—2—1项目名称东亚儒释道书院目前，2007首届黄龙溪世界古镇镇长合作论坛已经顺利启动，另外本次项目必须与流行的农家乐乡村景观有一定的区分度，其策划的景观文化定位要从黄龙溪古镇独有的地理位置、生态环境、文化定位与景观特色来综合考虑，本策划书中的项目名称均以“东亚儒释道书院”命名。 1—2—2主要内容拟作的“东亚儒释道书院”项目包括以下几部分的内容：一是核心旅游景区，包括中国传统的儒释道书院园林、中韩等国的书院园林；二是核心旅游景区中的西方高等学府的园林风貌；三是围绕核心旅游区的带有中西书院园林色彩的别墅群；四是生态湿地园，位于陆生生态系统和水生生态系统之间的过渡性地带。 1—3项目开发背景 1—3—1资源背景

锦江自北由成都流入并贯穿黄龙溪镇域，并在黄龙溪镇区东面纳入支流鹿溪河，组成镇域内的主要水系。府河自北向南，上至瓦窑滩，下至陈家滩，江水流势很缓，地下水位4—7米，是沙石层中的孔隙潜水。2002年，全镇林木覆盖面积1490.1公顷，林木覆盖率29.6％，其中林地面积645.95公顷。主要集中分布在西北部的牧马山台地地区和东南部的底山地区。林地多为人工次生林，以亚热带常绿树种为主。 1—3—2基础设施城市基础设施成绩显著自1992年以来，黄龙溪镇基础设施不断完善。目前已经建成水厂5000吨/日一座；通过改造电力线路和安装变压器，解决了全镇的供电问题，并实现古镇的管线下地；建成了绕场公路、成都到黄龙溪、双流到黄龙溪的快速通道，改变了闭塞的交通条件；建成了天然气配气站，初步实现了古镇户户通；建成了GSM站，实现村村通电话；开通光纤电视；此外在古街道的改造、城镇绿化等方面也做了不少的成绩。环保基础设施薄弱黄龙溪镇环保基础设施建设非常薄弱。至今仍没有建设污水管网，未能实现雨、污分流；同时黄龙溪至今没有统一的污水处理设施，污水均直排入府河；垃圾填埋场也受条件限制，没有建设防渗设施，在一定程度上造成了二次污染。 1—3—4市场背景目前的旅游地产不少以动态项目为主，吸引群体主要定位在青少年，随着时间的推移，社会中弥漫的浮躁快节奏的文化已经出现了转折，人们开始对静态的慢节奏的休闲文化有了进一步的认同。成都是

旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：

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大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。二、产业经济区提升旅游地产新模式产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规

张家界旅游房地产发展思考近几年，旅游业、房地产业在我国的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。张家界具有发展旅游房地产的资源优势、市场条件、人力资源以及区位和交通基础等条件，在此基础上，张家界旅游房地产的发展需要有效发挥政府宏观调控作用，做好旅游房地产规划，因地制宜建立旅游房地产产品体系，加强旅游房地产营销，引进和培养专业人才，以促进张家界旅游业和房地产的双赢，达到可持续发展的长远目标。进入本世纪以来我国经济快速发展，人们生活水平随之不断提高，旅游消费观念开始由传统的观光旅游向休闲度假旅游转变，旅游房地产应运而生。近几年，旅游房地产在我国得到了快速发展，相关研究也日益引起了国内学者的关注。旅游业与房地产业是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，旅游房地产是这两个产业相互融合的一种新型产业形态，已经成为当下旅游和房地产业界关注的新热点，也是搞好旅游城市经营的重要切入点和举措。一、张家界发展旅游房地产的重要意义旅游产业是张家界经济发展的主导产业，发展相对比较成熟，而房地产业近几年在张家界迅速升温，与旅游业的融

合趋势初步显现。作为国内著名的旅游城市，张家界旅游房地产的发展必将实现旅游业和房地产的双赢。（一）对旅游业发展的意义仅从旅游产业发展来看，张家界已经名列国内一流旅游城市之中。从旅游统计数据来看，近10年张家界旅游人数与旅游收入，总体上呈不断攀升趋势，但在2003年和2008年分别受SARS、四川汶川地震以及全球性金融危机等影响，旅游人数及收入有明显的下滑，说明现阶段张家界旅游还处在数量扩张型阶段，并且趋于外向型，容易受到外界因素影响。张家界旅游业想要稳定的向前发展，就需要强有力的内在支撑力，发展旅游房地产无疑是较好的选择。旅游房地产的发展在一定程度上会促进游客旅游活动从观赏游览向度假休闲转变，有效淡化旅游业发展的季节限制性，促进张家界旅游向质量提升型阶段转变。（二）对房地产业发展的意义从全国房地产发展来看，张家界目前还属于国内房地产发展的三线城市范围内。相比其他同级旅游城市而言，张家界房地产业发展起步较晚，发展速度也很迟缓，也没有形成规模。2010年，在张家界、桂林、黄山和三亚四个旅游城市的房地产投资总量比较来看，张家界房地产业的投资规模和吸引力明显不及其他三个城市，仅为三亚的六分之一。事实

旅游地产项目可行性研究报告编制单位：河南泰之峰企业管理咨询有限公司

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。可行性研究报告是决策的基础。为保证决策的科学正确，一定要有可行性研究这么一个过程，获批也一定要经过相关的法定程序。在写作上，有些需要加上封面，按照不同的内容性质而分章分节地逐一说明。这些程序性的要求和处理手法，是可行性研究报告的特色。可行性报告的不确定分析注意事项：在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。可行性研究报告申请材料： 1．建设项目属地区属各部门或计划单列单位的报批函或请示； 2．项目建议书的批复； 3．规划部门出具的规划设计方案审查意见； 4．国土资源部门出具的项目用地预审意见； 5．环境保护部门的环境影响评价意见； 6．对交通产生较大影响的项目，提供交通部门出具的交通影响评价意见； 7．政府投资以外的资金筹措平衡方案说明材料； 8．按国家规定内容和要求编制的可行性研究报告； 9．配套资金已落实的证明； 10．国家和本市规定的其他申请材料。旅游地产项目可行性研究报告：目录第一章总论 1.1概述 1.2项目建设单位简介 1.3报告编制的依据与范围

某某旅游商业房地产项目的商业模式一、XX项目商业模式的特点本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式，如下图所示：此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合；建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式；通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造；最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系；提升了整个地块的土地、房产价值；改善提升了项目地块的环境；所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力；所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力；所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。整个模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。主要的特点体现如下：增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平：

天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、XX大院、XX寺等游玩景点、X 街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观XX景区的游客停驻以及XX市的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到470万左右，休闲旅游＋综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。与周边的景区互动明确而有效：此模式是对周边景区功能的延伸和补充。对游玩XX景区的游客而言，X街历史保护区及水景等可视为旅游活动的一部分，成为旅游功能的延伸；而大面积的商业房产为游客提供了档次齐全的餐饮、住宿、交通、购物、娱乐等休闲功能，观光之外的所有活动都可以在此项目区内进行，游客可以以此为据点，停驻几日游玩周边景点；对在XX山度假的游客而言，此项目区提供了内容丰富、便利的功能服务，可选择在此娱乐、购物消费而在青城山住宿，事实上XX山及周边的旅游房地产也为项目区消解了一部分游客的住宿。通过此模式的设计，项目区与周边景区形成了共赢的关系。土地房产增值效应明显有序：此模式通过旅游环境整体打造积聚人气，选用商业房产的业态将人气转化为消费，运用投资概念降低开发风险和营造人气，使得该项目地块的土地和房产能在较短的时间内升值，或者说在项目还未运营前即开始增值。但如果不是此模式而是采

房地产项目前期策划流程营销策划从营销方案的构思、实施到评价有一整套规范程序和科学方法，下面是的房地产项目前期策划流程，欢迎大家参考! 整体看点可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略可行性研究 1.市场分析包括宏观市场和区域市场。 2.市场预测包括供给预测、需求预测、价格预测。 3.收入、成本、费用预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。 4.财务评估 (1)静态指标：成本利润率、销售利润率; (2)动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。 5.盈亏平衡分析

关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。 6.敏感性分析反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比。 7.风险评估风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。项目研究 1.宏观环境分析 (1)经济环境：包括宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等);重大事件及其影响(如北京xx年奥运会、上海xx年世博会);城市经济状况(GDP、人均收入等);城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等);人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)。 (2)房地产市场环境：结构及其规模(一、二、三级市场);板块布局(热点区域);行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)。 2.项目价值分析 (1)区位价值分析：产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等);街区价值(土地级别，区域功能定位、人文历史价值等)。