旅游地产项目开发条件分析
旅游地产工程开发条件分析
一、旅游房地产开发工程的十大要素分析
旅游房地产工程的开发不是在想像中完成，它必须具有以下的十大基本要素。
1、概念基础条件——旅游特征的自然环境
借助旅游开发地产，一定要先有一个景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素相关。并且这个景点或景区本身旅游价值，甚至是旅游品牌。这是空间特性与产业性质在定位上的特质，是必要条件。
2、基础设施——便利的交通与地理位置
旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产工程，必定要使工程具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性
3、专业条件——符合旅游度假的设计技术方案
开发旅游地产工程，在前期阶段必定要有符合旅游度假的工程设计技术方案，只有技术方案先上，才能征地着手工程的开发。
4、资源条件——完善的配套服务与设施
旅游房地产工程的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子工程往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游工程、休闲度假工程、人居工程和配套工程四大部分组成。
5、法律条件——合法的产权手续与时权保证
合法的产权手续与时权保证是产权性酒店工程开发的必要条件。
6、经管条件——专业的物业经管与酒店经管
前期的开发固然重要，但保证旅游地产工程得以经营的最重要因素是有专业的物业经管或酒店经管，引入先进的经管理念，提供适宜于工程定位的工程服务。
7、财务支撑条件——健全的财务制度与监督经管体系
8、营销条件——专业的营销推广系统
9、资金条件——丰富的开发经验与开发实力
10、网络条件——健全、便捷的交换网络
二、旅游房地产成功开发的10大宝典
宝典一：准确定位
旅游房地产要找准在整个房地产业工程体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与工程结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发工程中去，培植独特的优势。
宝典二：统筹规划
规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有工程必须在一定旅游大区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均衡布点，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。
宝典三：发掘提升
在角色定位的前提下，围绕开发工程的角色与目标，开展经济商业文化运作，过度商业化，将失去文化的内涵与引力，降低工程的品位；纯文化或过分强调文化性，没有商业化的市场运作，资金的投入，将难有足够经济回报。只有努力挖掘自身的优势内涵，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式
运作才能获得经济效益的最大化。
宝典四：工程创新
创新也是旅游房地产发展的灵魂。美国迪斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰，根本原因是每周都有一个新娱乐工程推出。作为供人们游玩休闲为主要功能的旅游房地产，工程的不断翻新以及设计上留有充分的变通和发展余地，需要通过创新的方式去实现，始终以新颖引人的姿态与魅力去赢得游人的青睐。
宝典五：注重创意
房地产的创意与策划，好比学生作文的中心思想的提炼和表现。工程的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造工程的特色和魅力。
宝典六：精心设计
旅游房地产开发工程应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫，是否体现“以人为本”是衡量工程质量的标志，功能完善、设施齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个工程都应运用和体现的设计原则，尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱。诸如扶手高度、地面防滑等具体的细部都应在设计中体现出来。
宝典七：强调文化
没有文化或蕴含肤浅的房地产工程，很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟，文化性主要通过工程的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现，在直接使用和间接观感中反映其格调与品位，在社会的逐步认同中增强其魅力。
由于本身的高端产品特性，决定了旅游房地产工程的建设一定要走“精品
化”道路，着力强调工程的个性、品质和创新，并从一开始就全面导入ISO9000和ISO14000体系。它不但要与当地的区域历史地理文脉密切融合与沟通，更要使其得到全新的定位、延续和提炼。
宝典八：先做旅游，后做房产
工程建设强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。
综合型的旅游地产工程一般来说原则上是：先做旅游，后做房地产。
因此首期的工程中应包括主要的旅游工程，以人气带动区域价值提升（旅游工程的建设与经营要不求盈利，只求精品），并可增强工程在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。
但由于工程规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此也要适当包括一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产工程公司，以尽快变现，从而降低投资风险。
宝典九、高度重视公关工作
旅游地产工程需要要建立和充分用好省市与本地领导的公关资源，这是工程顺利推进的关键因素之一（在投资环境还不完善、不透明的情况下就更是如此，因为它提供了一条投诉和监督渠道，这是极为重要的稀缺资源）。
同时，要促使当地政府与开发商方建立起相同的价值取向，使该工程的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情（最好是让该工程成为当地的重点工程，主要领导兼任建设领导小组负责人）。
宝典十、整合宣传炒作
大工程的开发涉及千头万绪，必然会遇到各种阻力和障碍，为此，在工程未启动时就要有统一、整合的宣传炒作安排，要提前制作精美的宣传画册、折页等资料（也便于开展招商和与别的企业合作），要先入为主，与媒体开展密切合作，尽可能使该工程路人皆知。
旅游途中常见十大骗术
第一招：最常见的大概要算是吉普赛的「专业扒手」，严格说来也不算是骗，应说是手法高明快速的「偷」：妇女抱着小孩或几个小孩子一组，绕着「待宰肥羊」团团转几圈，或是拿着报纸*近你，几秒钟就能顺利得手了！破解术：少用外露的霹雳包，改用内藏式贴身腰包，护照及金钱都放在贴身腰包里，口袋只放当天要用的少量现钞，最重要的是不要让陌生人有*近自己的机会。第二招：在人群中故意散落满地铜板，当有人目光被吸引，甚至好心蹲下去帮忙捡拾，这时候旁边早已虎视眈眈的「第三只手」就会趁虚而入了！破解术：遇事不要太好奇，也不要因身边发生的事而疏忽该有的警觉性。就算有心想帮助别人，也要先照顾好自己的行李。第三招：公园里，慈祥的老先生发现你背后衣服脏了，好心告诉你还帮忙清理。等到闲话家常完、衣服也清理干净后，口袋里的钱和皮包当然也不翼而飞了！破解术：友善的当地居民确实让人觉得温暖，但是防人之心不可无，有些事最好还是自己来吧！谢谢「好心人」然后迅速离开现场，最好马上到人多的地方，以防扒窃不成反被抢。第四招：快餐店的邻桌客人(常是中东人)故意丢了人民币在地上，然后告诉你：「是你的钱掉了吗？」等你低头捡起来时，邻桌客人已经和你桌上(或椅上)的背包一起消失无踪！破解术：在
餐厅或快餐店，同桌伙伴去洗手间、只剩自己一人看管行李时，不要理会邻桌客人的动作和谈话，所有行李都不可离开视线。第五招：「假观光客」拿着地图来问路、或是一起研究行程，经过仔细讨论后他们称谢离去，只留下背包已被洗劫过的「真观光客」。破解术：旅行途中自己也是个需要看地图的观光客，被人问路当然不寻常。最好直接说自己也不清楚，马上离开现场，不要让自己被包围在中间，增加骗徒下手机会。第六招：歹徒假扮警察在路上检查游客的护照，还要求检查携带的外币是否为假钞。被带回假警局(或带进暗巷)的无辜游客，不是真钞被掉包，就是所有的钱全被当成「假美金」没收了。破解术：一般在没有犯罪或意外情况发生时，不会有警察来「临检」观光客。如果不能当场判断警察的真伪，最好说护照和钱都在旅馆保险柜中，或是佯装听不懂请当地路人及店家帮忙翻译，无论如何都不要掏出重要证件和金钱。第七招：遇到愿意权充当地导游的热心人，介绍许多景点、交通、食宿资料取得观光客信任后，再介绍令人心动的黑市汇率，换完钱就发现换来的钱不是少了许多、就是全是假钞！破解术：任何国家的黑市兑换都是不合法的，如果在黑市换钱而发生问题时，不但没有申诉机会可能还要吃上官司。最保险的方法是在银行换钱，虽然要付些手续费但却安全得多。第八招：在「兑换处」(Exchange)换钱也不见得百分之百安全，有时遇上牌告汇率和实际兑换时不同，换完询问才知道牌告汇率是一次兑换五佰美元以上的优惠，这时想不换也来不及了！破解术：每家银行或兑换处的汇率、手续费计算都不尽相同，换钱之前一定要先问清楚，例如可问换一佰元美金(现金或旅行支票)可拿到多少外币？这样很快就可以算出实际的汇率，再决定要不要换。换好钱之后，别忘了将护照和钱收藏妥当再离开银行，以防歹徒早等在外面下手。第九招：在币值比较小的国家旅行，面额很大的钞票(动辄上万元甚至百万元一张)常让人算不清楚，尤其拿大面额钞票买
便宜小东西时，一不小心花了眼睛，本来该找回九十九万元却只拿到九万九千元！破解术：买小东西时避免用大钞，若正好没有零钱就先算好该找多少钱，把找回来的钱当着商家面前算清楚，一旦离开可就没有机会讨回公道了。第十招：无论是真艳遇或是假艳遇，在旅途中都同样是的高风险的事。提防有心的骗徒摇身一变为浪漫的异国情人，一夜风流或俪影成双几天之后人财两失！破解术：出国旅行时，就像脱离平常的现实生活走进另一个时空，很容易让人就失去原本应有的理智与判断力。所以别对旅途中的异国恋情有过多的期待和幻想，就算有缘认识新朋友也不要急于发展，好好保护自己才是最重要的。
旅行社责任保险与旅游意外保险的区别
问：旅行社责任保险解决了哪些问题？答：《旅行社投保旅行社责任保险规定》中指出，因旅行社的疏忽和过失造成所接待的海内外旅游者遭受人身和财产损失，依法应由旅行社承担的经济赔偿责任，保险公司代表旅行社赔付旅游者。这样，即转嫁了旅行社的责任风险，也保障了旅游者的利益。此外，从1999年12月起，寿险公司提供的旅游意外保险条款中已不再承保财产保险，因此，目前许多旅行社实际上已经不能按照《旅游意外保险规定》的要求投保足额保险，旅游者的利益无法得到全面保障，由此产生了许多旅游者出险后要求旅行社按《旅游意外保险规定》中“旅行社为入境旅游者、出境旅游者办理的旅游意外保险金额不得低于30万元人民币；国内旅游者不得低于10万元人民币”的规定，补足赔偿差额，使旅行社处于非常尴尬的境地。旅行社责任保险则既包括人身责任，也含有财产责任，因此可以在经营责任保险的财产保险公司一次投保，符合《保险法》的有关规定。
问：旅行社责任保险和旅游意外保险都是强制性的吗？答：在9月1日《旅行社责任保险规定》实施前，旅行社必须为旅游者购买旅游意外保险，而新规定实施后，旅行社没有义务为旅游者购买旅游意外保险，但是，旅行社应当推荐旅游者购买相关的旅游保险并由旅行者自愿选择，且通常由旅行社代理保险公司向旅游者出售保险。
根据《旅行社责任保险规定》，在中华人民共和国境内的旅行社，投保旅行社责任保险时，应当遵守本规定。因此，旅行社责任保险是强制性的，在旅游行程中，组团社和地接社都可能存在意外事故发生后的责任风险，因此无论是组团社或地结社都应投保。问：旅行社责任保险和旅游意外保险的投保范围有何不同？答：旅游意外保险的投保范围是中华人民共和国境内的旅游团队的全体成员，包括旅游者及旅行社派出的为旅行者提供服务的导游、领队人员，均可作为被保险人参加该保险。而旅行社责任保险的保险范围则不包括随团导游、领队及旅行社的其他雇员。旅行社应通过投保“雇主责任险”来转嫁这部分风险。问：旅行社责任保险对哪些情况承担责任，与旅游意外保险有何不同？答：旅游意外保险对旅游途中被保险人急性病发作或意外伤害事故承担责任，而旅行社责任保险则只承担其中由于旅行社责任出险的事故的责任。对于以下几种情况，参保责任保险的旅行社不能从保险公司获得赔偿：一是旅游者在旅游过程中，由自身疾病引起的各种损失或损害；二是由于旅游者个人过错导致的人生伤亡和财产损失，以及由此导致需支出的各种费用；三是旅游者在自行终止旅行社安排的旅游行程后，或在不参加双方约定的活动而自行活动的时间内，发生的人身、财产损失。-宋伟
泰国个人旅游签证
签证类型：个人旅游签证________30天期
有效期：3个月最多停留日期：30天
预计工作日：5个工作日
收证人群：全国各省持因私护照的人群(北京本地申请者)
签证资料：2张2寸证件照近照；护照原件(有效期在9个月以上)
服务费：350元/人(含签证费)
说明：此费用仅适用于在北京直接将资料递交到本公司,出签后直接到公司来取件的申请人,或者申请人可通过邮政快递递交材料和领取签证,但需自己承担快
递费用。
签证类型：个人旅游签证________60天期
有效期：3个月最多停留日期：60天
预计工作日：7个工作日
收证人群：全国各省持因私护照的人群(不办理曾在泰国当地做过延期人士的申请) 签证资料：6张2寸证件照近照；护照原件(有效期在9个月以上)；本人身份证原件及复印件一份(双面)；个人一万元或以上的存款证明原件及复印件各一份；
服务费：750元/人(含签证费)
签证类型：个人旅游签证________加急
有效期：3个月最多停留日期：30天
预计工作日：2个工作日
收证人群：全国各省持因私护照的人群
签证资料：2张2寸证件照近照；护照原件(有效期在9个月以上)
服务费：750元/人(含签证费)
特殊声明
1.您所申请的签证是否可以成功,取决于相关国家使领馆签证官的直接审核结果；若最终发生拒签状况申请人应自然接受此结果,不能要求退还服务费(其中签证费退否根据相关国家使领馆的具体规定执行。申请人应同时放弃追究本公司任何责任的权利。
2."预计工作日"为使馆签发签证时,正常情况下的处理时间；若遇特殊原因如假期、使馆内部人员调整、签证打印机故障等,则有可能会产生延迟出签的情况；对申请人根据签证预计日期提示,而进行的后续旅程安排所造成的可能经济损失,本公司不承担任何责任。
3.有关签证资料上公布的签证有效期和停留天数,仅做参考而非任何法定承诺,一切均以签证官签发的签证内容,为唯一依据。
暑期旅游带什么
衣物
T恤，七分裤，裙（恩，女生的话），内衣内裤（不要忘记，没的换会很难受的），袜子，拖鞋（如果觉得旅馆的拖鞋可能不干净的话），太阳帽太阳镜（看你的习惯罗），泳衣(去海边的话)
如果是去九寨沟，西藏这类可能会冷的地方，一定要向旅行团或者去过的人问清楚，他们会知道带什么衣服最合适
药品
藿香正气（防中暑），痢特灵（防拉肚子），创可贴，晕车药，风油精，感冒药（看你平时习惯吃什么了）
药每样带一点点就够用了，可以装在一个巴掌大的包包里，但要带全点为好，旅游景点找个地方看病开药可能会很麻烦
护肤品
一般的护肤品带一两样就好，防晒霜（去海边千万要带！）
食品
可以带点解闷的零食，方便面，水果（够路上吃就可以，因为到了你说不定想尝尝当地的）
梳洗用品
牙刷牙膏口杯，毛巾，梳子，镜子，肥皂（要带盒不然没法拿），洗发水，长头发带夹子头绳之类（弄头发比较方便）
其他
1 相机，DV（有的话）
2 小扇子，折叠刀（瑞士军刀最好，没有的话，带一把主刀一个起子的普
通刀就可以），指甲刀（路途短不带也行），纸巾，湿巾
3 杂志，收音机/mp3/walkman，扑克
4 手机充电器
秋季旅游注意事项
秋季，是人们外出旅游的旺季，在旅游中，应注意哪些事项呢？
着装：外出旅游穿着上首先要“舒服”，比如说鞋最好不要穿过硬的皮鞋，特别是新鞋，以防磨出血泡影响行程。衣服以宽松的休闲装为佳。外出时最好戴一顶遮阳帽或使用防晒伞，因为夏、秋季阳光强烈，紫外线的长波对人的皮肤伤害很大，长时间阳光直晒会让人感到头晕，皮肤会晒裂，严重者会引起各种皮炎。
饮食：外出旅游因水分消耗大，所以多喝汤及吃清淡食品为佳，最好多吃新鲜蔬菜、水果，可适当配些瘦肉，尽量少食油炸、油腻食品，以防引起消化不良。许多人在爬山时看到泉水觉得清凉，又加上干渴，于是不管三七二十一，痛痛快快地饮一顿，其实这是不好的习惯。因为有些泉水有害矿物质超标，有的地方污染很严重，饮用后对健康不利。
住宿：应选择通风透光的旅店，有条件的选择星级宾馆，睡觉前最好洗个热水澡、泡泡脚，如果走路过多还应搓搓脚心和按摩一下小腿以加强血液循环，睡觉时最好不要整夜开着空调，以免受凉，否则第二天会浑身无力。
另外，外出旅游选择游泳时，首先要选择水质，有的水质不干净，这不仅会严重损伤皮肤，还会诱发一些疾病。阳光强烈时最好不在露天游泳。最后提个醒，外出时别忘了带上点防暑及治腹泻的药品。
旅游项目开发的标准流程
旅游项目开发的标准流程 遵I切旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以改 变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的做好项目 的开发建设的管理工作。 一、开发分期 旅游项目从投资兴趣产生到项目建成交付使用，必须经历一个完整的开发过程。这个过程由若干个环节组成，每环节相对独立，却不孤立存在，它们之间相互联系，环环相扣。在整个工作流程中，各项工作必须遵守客观规律的基础上形成先后次序，不可人为逆转或任意 颠倒先后次序。 根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分 为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分 为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工 作流程。 二、投资决策 投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程， 这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。对于该主题的 讨论详见《旅游项目投资评价纲要》。 投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请 旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。 三、合同签定
目前统一的旅游法没有出台，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制，导致旅游项 目开发面临很大政策风险。地区差异和法规修改，将对旅游项目开发产生重要影响。 旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、 地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。 合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 四、架构管理 合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。 开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为： 前期工作部。负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司 进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规 划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。 工程管理部。以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工 作，保证工程按设计要求和合同要求完成。 景区管理部。负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物, 提高景区的经济收益和社会影响力。 五、产品策划及项目运作策划
中国旅游地产发展前景分析.doc
中国旅游地产发展前景分析 近年来，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游房地产的概念浮出水面并呈快速发展之势，在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游房地产都有一个显著的共同特点，即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。目前，对于旅游房地产比较普遍的解释是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。 一、旅游房地产的分类 目前国外的旅游房地产开发的房产品种类主要有以下几种： 1、景区住宅 发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。 这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多
种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。 2、产权酒店 产权酒店的定义是，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。 目前国内通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首期后，利用租金来向银行交付按揭贷款。专家称，这一被房产开发商称为“为投资者量身定做的投资形式”，把业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。 产权酒店与分时度假同根共祖，皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来。之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部
桂林旅游房地产调查报告
桂林旅游房地产调查 报告 姓名杨志鹏 所在学院管理学院 专业班级房地产08-1班
学号3080129110 指导老师蒙永亨 日期2010年10月30日
桂林旅游房地产调查报告 班级：房地产08-1班姓名：杨志鹏学号：3080129110 目录 桂林旅游房地产调查报告 (2) 摘要: (3) 关键词 (3) 1.1城市概况 (3) 1.2房地产发展状况 (4) 第二部分：旅游房地产 (6) 2.1旅游地产定义 (6) 2.2旅游地产的开发模式 (7) 2.3旅游地产发展状况 (8) 第三部分:桂林旅游地产SWOT分析 (11) 3.1桂林旅游房地产S分析 (12) 3.2桂林旅游房地产W分析 (12) 3.3桂林旅游地产的O分析 (14) 3.4桂林旅游地产T分析 (14) 第四部分：桂林旅游地产的借鉴 (14) 4.1青岛——引进全国知名品牌，提升地产开发水平 (15) 4.2烟台——坚持“特色地产”，打开外销渠道 (15) 4.3三亚——地方政府的“远城攻略” (16) 第五部分:结论及建议 (16) 参考摘要 (17)
摘要:当前，旅游业迅猛发展，旅游消费已从观光型逐渐转变为休闲度假型，引发了旅游产业的大调整；同时，旅游房地产为房地产产业提供了新的发展领域，因此，旅游房地产必将成为中国经济增长的新热点。 桂林风景秀丽，自古享有“山水甲天下”的美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地。历届桂林政府也大力发展旅游产业，每年接待的国内外游客超过千万。同时桂林市政府也很重视房地产业的发展。自2006年起，房地产每年的固定投资均保持在50亿元以上。在旅游资源极其丰富独特，房地产业发展基础十分坚实的桂林，其旅游房地产的发展却远远落后于国内其他旅游城市，与其在旅游界拥有的地位格格不入。 本报告通过实践调查，简介旅游房地产的定义及内涵，探析桂林旅游房地产的发展历史及发展困境，同时介绍国内在旅游房地产上取得成功的城市，通过借鉴对比，为探索出适合桂林旅游房地产发展的“桂林模式”提供新思路。 关键词：旅游房地产开发模式发展借鉴 第一部分桂林社会经济发展状况 1.1城市概况 地理位置及资源环境 ?地理位置：桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，109°45''-104°40''，北纬24°18''-25°41''。 ?行政区划：辖秀峰，象山，七星，叠彩，雁山5城区和灵川，兴安，全州，临桂，阳朔，平乐，荔浦，龙胜，永福，恭城，资源，灌阳12个县，行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。 ?自然资源：桂林市的动物种类繁多，陆栖脊椎动物有400多种，全市有高
旅游综合开发企业运营模式初探-绿维创景
旅游综合开发企业运营模式初探旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 旅游运营网https://www.360docs.net/doc/314058655.html,旅游景观设计网https://www.360docs.net/doc/314058655.html, 创意建筑设计网https://www.360docs.net/doc/314058655.html,旅游投融资网https://www.360docs.net/doc/314058655.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游运营网 https://www.360docs.net/doc/314058655.html, 旅游综合开发企业运营模式初探 北京绿维创景规划设计院 一、站在企业的立场看旅游综合开发 一方面，旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开发的大方向。 另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一，对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综合开发项目，企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，能够获得区域综合运营带来的巨大的区域升值效益。 二、旅游综合开发的企业运作模式 （一）企业定位：四重身份 首先，要梳理企业的定位。我们认为，进行旅游综合开发的企业，实际上包括四重身份。 第一，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。
第二，是地产开发商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。 第三，是特色产业发展商。随着发展的深入，单靠地产为收益支撑的模式必然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、更持续特别是能够有效解决三农问题，促进一二三产业融合发展的模式。这就决定了旅游综合开发项目中，除了旅游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业，如葡萄产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发展商。 第四，是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。 （二）商业模式 1、总体模式：土地一级开发为基础，“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动 旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商
旅游项目开发流程
旅游项目开发流程 令狐采学 旅游项目开发流程是一个对旅游开发流程的一般性提炼。也可将该流程称为"一般流程"。对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素，进行结构调整。作为旅游项目开发流程，我们特别强调旅游开发在思路上一定要遵循先进行产品策划，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划，否则事半功倍！实际开发工作中有立项、规划、施工、推广运营几大方面。一、立项：旅游项目开发中，往往涉及到立项的问题。立项中，最关键的因素，就是项目可行性。（1）准备申报材料一般的立项申请，需要聘请专业旅游规划公司撰写可行性研究报告，后提交给相关部分即可。但有些投资大，规划大的项目需要准备的材料要非常详细，具体如下：?项目单位（企业）提出申请核准文件?由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目申请报告文本?县（市）属企业投资项目由所在地县（市）政府投资主管部门提出初审意见；设区市属以及所辖区属企业投资项目由设区市政府主管部门提出初审意见；省属企业投资项目由省级行业主管部门提出初审意见?项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见?国土资源部门（林业、海洋渔业部门）出具的项目用地（用林、用
海）预审意见?环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见?招标事项核准申报表?节能评估（年综合能源消费量1000吨标准煤以下，或年石油消费量500吨以下，或年天然气消费量50万立方米以下的固定资产投资项目，填写《固定资产节能登记表》）?法律、法规或规章规定的其它有关材料（2）向相关部分提出申请一般而言，世界自然、文化遗产保护区内总投资3000万元以下、1000万元及以上的旅游项目，国家重点风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资5000万元以下、2000万元及以上的旅游开发和资源保护设施项目，省级风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资3000万元及以上旅游开发和资源保护设施项目，由省发展改革委核准；其他旅游开发和资源保护设施项目按照隶属关系由所在地市、县（区）发展改革部门核准。接下来通过（3）受理（4）审查（5）批复（6）监督实施就真正完成了一个项目的全部立项过程。但所有的环节中，除了走手续外，最关键的就是项目的可行性报告的撰写，这关系了项目立项成功的与否。二、规划：在以上繁琐的手续面前，我们有没有更直接的办法呢？答案是：有！那就是政府的高度认可，如果可以到的政府的认可，以上相关部门是可以为了项目做出适当的调整，而一份宏观的规划可以达到这样的效果。所以说立项和规划是分不开的，规划是整个项目的灵魂，他保证了前期的立项，指导了后期施工。（1）旅游项目建议书旅游项目建议书主要目的使旅游规
旅游地产投资思路及案例分析
旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路
广安市养老地产调查研究报告
广安市养老地产调查研究报告
广安市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年
前言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国
家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，
旅游项目开发运营流程
旅游项目开发运营流程(实用版) 近年来，大量机构将投资目标放在了旅游项目的投资开发上，形成了热潮，非专业机构企业进入旅游业，面临的最大问题是判断力和理解力的缺乏，虽然知道隔行如隔山，但是，总会按照一般的思维惯性来对旅游项目进行评判，对于如何规范高效的进行投资与开发，如何判断策划机构的能力和水平，如何进行合理、经济的流程管理，这些都是需要高度认真对待。汇游九州作为旅游开发项目的全程顾问咨询管理机构，根据旅游行业特点、项目开发情况并结合团队多年的实战经验，把旅游项目开发运营过程划分为五个阶段——及汇游五步骤。 汇游五步骤包括：征地立项、项目策划、规划设计、工程建设和运营管理。 一、征地立项——根据开发业主的要求，完成项目立项报告，同时需要完成项目可研报告等项目立项所必须的报批文件，以满足项目开发前期征地、立项、报批等工作的需要，这个过程是整个项目的基础，由于旅游项目的特殊性，所涉及的管理主体比其他行业多，所以特别需要有专业机构的指导和管理，否则，将会使开发业主耗掉很多时间，造成时间成本的浪费。 二、项目策划——通过对拟开发的旅游资源和市场状况进行评估，制定出旅游项目开发的整体策划方案。再根据整体策划方案制定出项目开发时序，并按开发时序逐步提交各开发项目的策划细案及执行案，完成投资决策及各阶段投资计划。此步骤及
以下步骤由于涉及的专业较多，且各专业间相互交叉，故对专业能力和团队配合能力要求较高。 三、规划设计——通过对项目的整体把控，结合项目开发时序，完成各阶段的规划、设计工作，保证项目符合整体策划思路和自身功能定位的要求，从而保证项目建成后能全方位满足项目运营管理的要求。 四、工程建设——通过对整体项目的文化形象定位和各子项目的功能定位，根据项目策划、规划和设计要求，监督项目的工程建设质量，以保证项目建成后的整体效果能充分满足后期的运营管理需要。 五、运营管理——项目建成后，根据项目情况，提交各阶段项目的行业评级及升级方案（如景区评A级、酒店评星级等）。根据各阶段需求，进行管理、培训、招聘、营销、推广、活动、产品升级等运营策划，以保证项目良性、持续的发展。
旅游项目开发的模式与流程
旅游项目开发的模式与流程 旅游开发，涉及到旅游产品设计、旅游商业模式设计、开发运作策划及景观设计四个方面。我们把四个方面整合起来的策划，称为旅游项目开发的商业策划(或全案策划)。旅游开发的成功与否，取决于游憩方式创新，商业模式落地，景观设计独特和的运营策划的现实。研究旅游项目开发的模式与流程，是为了从一开始，就较好的把握项目的核心。 一、旅游资源开发的历史划分 我国旅游项目开发的模式，有一个进化的历史过程。旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到观光产品开发，再到体验参与及休闲度假产品开发，进一步发展到创新生活方式的旅游产品开发的螺旋上升结构。产品与资源之间的关系越来越远。文化和人性化的创新提升，成为旅游发展的主要方向。我们将中国旅游资源与产品开发的过程，划分为五个阶段。 原始资源利用期：80-90年，将景区圈起来，就可以收门票，并初步建设接待实施; 资源开发起步期：90-95年，以基础设施建设为前提，开发可进入性和观赏、接待条件; 资源开发转轨期：95-02年，全面开发观赏型旅游产品，开始引进并开发游乐休闲产品; 资源深度挖掘期：03-15年，进入情境体验型、参与娱乐型、休闲度假型产品开发阶段; 后资源开发期：15以后，进入休闲度假旅游及以创新生活方式为核心的产品开发阶段。 二、旅游项目开发模式 我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式： 1、按开发区域结构划分为三种模式：单一项目开发模式、成片整体开发模式、目的地整体开发模式; 2、按开发投入时序划分为三种模式：滚动开发模式、分期开发模式、一次性完成开发模式; 3、按产业多元性划分为两种模式：单一开发模式、综合开发模式; 4、按土地利用性质划分为三种模式：游憩区开发模式、旅游房地产开发模式、旅游城镇开发模式; 5、按与市场的关系划分为五种模式：近郊型项目开发模式、远郊型项目开发模式、区域型项目开发模式、全国型项目开发模式、国际型项目开发模式; 三、旅游项目开发的前期工作流程
我国房地产现状分析
3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国
20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；
旅游地产调查报告
旅游地产调查报告
旅游地产调查报告 旅游地产的产生 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过，但可持续回报时间能够达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。
因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。 从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括能够分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 旅游景点地产 主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间； 旅游商业地产 主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间； 旅游度假地产 主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等； 旅游住宅地产 主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。旅游地产的产品
绿维创景：2013文化和旅游地产的创新发展
2013文化和旅游地产的创新发展 旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网https://www.360docs.net/doc/314058655.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
2013文化和旅游地产的创新发展 北京绿维创景规划设计院 本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。 十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。 一、2013年文化和旅游地产发展特征 1、政策导向更加明确，使其从房地产开发的另类领域向主流领域转变 十八大报告八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个生态文明、和谐宜居的国家成为当今中国发展建设的主题。各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，以此提升地方的GDP和形象。 2013年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。 2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显 近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。
旅游景点项目开发流程.doc
旅游项目开发流程 旅游项目开发流程是一个对旅游开发流程的一般性提炼。也可将该流程称为"一般流程"。对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素，进行结构调整。 作为旅游项目开发流程，我们特别强调旅游开发在思路上一定要遵循先进行产品策划，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划，否则事半功倍！实际开发工作中有立项、规划、施工、推广运营几大方面。 一、立项： 旅游项目开发中，往往涉及到立项的问题。立项中，最关键的因素，就是项目可行性。 （1）准备申报材料 一般的立项申请，需要聘请专业旅游规划公司撰写可行性研究报告，后提交给相关部分即可。但有些投资大，规划大的项目需要准备的材料要非常详细，具体如下：?项目单位（企业）提出申请核准文件 ?由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目申请报告文本 ?县（市）属企业投资项目由所在地县（市）政府投资主管部门提出初审意见；设区市属以及所辖区属企业投资项目由设区市政府主管部门提出初审意见；省属企业投资项目由省级行业主管部门提出初审意见 ?项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见 ?国土资源部门（林业、海洋渔业部门）出具的项目用地（用林、用海）预审意见 ?环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见 ?招标事项核准申报表 ?节能评估（年综合能源消费量1000吨标准煤以下，或年石油消费量500吨以下，或年天然气消费量50万立方米以下的固定资产投资项目，填写《固定资产节能登记表》）?法律、法规或规章规定的其它有关材料 （2）向相关部分提出申请 一般而言，世界自然、文化遗产保护区内总投资3000万元以下、1000万元及以上的旅游项目，国家重点风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资5000万元以下、2000万元及以上的旅游开发和资源保护设施项目，省级风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资3000万元及以上旅游开发和资源保护设施项目，由省发展改革委核准；其他旅游开发和资源保护设施项目按照隶属关系由所在地市、县（区）发展改革部门核准。 接下来通过（3）受理（4）审查（5）批复（6）监督实施就真正完成了一个项目的全部立项过程。但所有的环节中，除了走手续外，最关键的就是项目的可行性报告的撰写，这关系了项目立项成功的与否。 二、规划： 在以上繁琐的手续面前，我们有没有更直接的办法呢？答案是：有！那就是政府的高度认可，如果可以到的政府的认可，以上相关部门是可以为了项目做出适当的调整，而一份宏观的规划可以达到这样的效果。所以说立项和规划是分不开的，规划是整个项目的灵魂，他保证了前期的立项，指导了后期施工。 （1）旅游项目建议书
旅游地产发展分析
旅游地产发展分析 继住宅地产、商业地产之后，近几年来旅游地产风声水起，超过1/3的百强开发商投身其中，各路资金争相涌入，仅2012年投资总额就超过万亿元，这背后的原因是什么？旅游地产有无暗含的风险？旅游地产开发需要重点注意哪些？旅游地产作为旅游行业与地产行业交叉行业，是否具有不同于两个行业自身的特点？旅游地产行业是否具有投资价值？ 标签：旅游地产；旅游行业；地产行业 1旅游地产概述 本章主要对旅游地产的含义、需求、特点进行了介绍，旨在明晰旅游地产交叉行业的概念与特点。第一节介绍行业概念；第二节把旅游地产的需求分为两种：消费需求与投资需求；第三节介绍了两个行业融合的交叉行业——旅游地产本身的特点。 1.1旅游地产的概念 旅游地产是以旅游休闲度假为依托，在旅游地围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游行业与地产行业两个主流行业融合形成的交叉行业。 在下文中将分别分析旅游行业与地产行业，进而分析旅游地产行业的市场空间。 1.2旅游地产需求 旅游地产的需求分为消费需求与投资需求。消费需求来源于人们对于旅游地从一般的观光，转化成为需要在当地进行休闲、度假和自留下来进行消费长期化愿望，并且这种长期化愿望转化成一种居住型需求，或者比较长时间的生活度假需求。 投资需求源于旅游房地产价格的持续上涨。第一种需求需要对旅游需求做出预测；第二种需求需要对未来地产行业走势做出一定判断。 1.3旅游地产的特点 旅游与地产的结合是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升；地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。与传统房地产开发相比，旅游地产的资金需求更大、运营周期更长。旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可达到50年以上。而一般地产项目2-3年就全部收回投资，但持续回报很有限。旅游地产投资回收期将介于两者之间，约5到8年收回大部分投资。
旅游项目开发的准则规程
精心整理 旅游项目开发的标准流程 旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以改变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的做好项目的开发建设的管理工作。 一、 与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。 二、?投资决策?
投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。对于该主题的讨论详见《旅游项目投资评价纲要》。 投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。一般 三、 营权是投资商必需合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。 合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。
四、?架构管理 合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。 财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。 五、?产品策划及项目运作策划
项目开发的主要人员到岗，资金到位后，应及时启动项目策划工作。项目策划不是旅游规划。项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必需聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。 六、 新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进行旅游项目设计。小型项目常用规划方案代替初步设计方案，初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审
旅游地产市场规模及盈利模式数据分析
近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新型地产应运而生，目前新兴地产包括：旅游地产、养老地产、特色小镇、田园综合体，还有长租公寓。今天我们一起聊聊旅游地产。 什么时候是旅游地产？ 旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。 房企为何布局旅游地产 “增收不增利”倒逼房企谋变 房价高涨，土地市场面粉贵过面包，加上各种税收，2016年房企增收不增利，日子过得并不好。中国指数研究院数据显示，2016年全国百强房地产开发企业的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%和26.2%。也就是说，百强房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。 具体来看，以万科为例，2016年万科净利润率为8.7%，而在2015年该项指标为9.27%，2014年更是在10%以上。在行业内以高净利润率著称的中海，2016年净利润的增幅只有6.9%，相比往年可谓增速骤降。 在已公布业绩的88家A股上市房企中，70家房企实现净利润增长，18家出现亏损。万科、保利地产、首开股份、信达地产、北京城建等大多出现了增收不增利的现象。阳光城、新城控股、华夏幸福本期负债增长率较高，分别达到了79.88%、60.95%、48.17%，资产负债率均徘徊在85%。 旅游地产前景可期 中国旅游地产在经历了2007-2012年的井喷发展、2013-2015年的转型回落，到2016年再次风起云涌，中国的旅游地产业度过了全民参与式的非理性繁荣，也步出了大众唱衰的阴霾，开始踏上模式清晰、百花齐放的健康发展之路。 截至2016年底，累计旅游地产项目总数为8918个，全年旅游地产项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。
重庆旅游地产市场调研计划(详)
重庆武隆市场调研计划 根据重庆××置业有限公司的调研任务需求，本次调研将通过科学的市场调查方法，分析和研究重庆××项目定位的可行性方向，并结合市场运作中涉及的主要因素权衡利弊，最终建议确定最可行和最大利益的定位方向。 【一、调研流程】
【二、调研提纲】 据调研计划，初次调研的调研提纲将分为4个主要部分：重庆旅游地产消费者意见调查、武隆旅游地产消费群分类调查、重庆市武隆地产模式及发展现状调查、潜在客户访谈调查。最后整合所有调查数据和结果，提出完整的调查报告。 第一部分：重庆旅游地产消费者意见调查 一、调查目的： 了解重庆消费者消费行为习惯、生活形态以及对武隆地区旅游地产业态的态度，为本项目的旅游地产业态定位提供可参考的依据。 二、调查内容： 1、了解重庆消费者背景信息：年龄分布、职业、收入分布、消费能力情况等。 2、了解重庆消费者消费行为习惯：购物地点偏好、购物频率、消费金额、休闲娱乐类消费习惯等。 3、了解消费者对旅游地产业态的态度：对现有旅游地产业态的满意度、未来旅游地产业态模式的心理期望、对旅游地产的具体建议等。 4、了解消费者媒体接触习惯。 三、调查方法： 1、以问卷形式，通过中心地点（定点）拦截和入户调查，了解××居民消费行为与消费意愿、以及人口特征。 2、样本量及访问形式： （1）拦截问卷（见附一）200份――重庆市商圈/武隆步行街商圈流动人群 A、样本要求：（1）重庆居民、本地居民；（2）25－65岁；（3）男女比例基本平衡 B、质控方法：（1）督导现场检查每一份问卷；（2）部分电话回访 （2）入户问卷（见附二）400份（重庆主城区写字楼内、武隆市区内高档居住区、重庆主城别墅、花园洋房周边） A、样本要求：（1）重庆居民、本地居民；（2）25－65岁；（3）男女比例基本平衡 B、质控方法：（1）部分电话回访；（2）抽样实地回访 四、预期调查结果： 1、武隆旅游地产消费者群体人口统计分布情况及消费能力； 2、重庆地区消费者消费行为习惯趋向；
旅游综合开发的企业运营模式
旅游综合开发企业运营模式初探一、站在企业的立场看旅游综合开发一方面，旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开 发的大方向。另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一，对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综能够获得区合开发项目，企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，域综合运营带来的巨大的区域升值效益。二、旅游综合开发的企业运作模式（一）企业定位：四重身份首先，要梳理企业的定位。我们认为，进行旅游综合开发的企业，实际上包括四重身份。第一，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。第二，是地产开发
商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。单靠地产为收益支撑的模式必随着发展的深入，第三，是特色产业发展商。更持续特别是能够有效解决三农问然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、除了旅这就决定了旅游综合开发项目中，题，促进一二三产业融合发展的模式。游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业，如葡萄产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发展商。第四，是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开1 发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。（二）商业模式1、总体模式：土地一级开发为基础，“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动从总体模式上看，是土地一级开发（卖地）和土地二级开发（卖房、旅游经营、产业发展）相结合的模式。作
旅游地产开发的四种模式和七大策略分析
旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：
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一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 二、产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规