绿维创景：2013文化和旅游地产的创新发展

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绿维创景：把脉旅游地产,共推产城融合

把脉旅游地产，共推产城融合北京绿维创景规划设计院在2014年5月7日-5月8日举行的第三届国际旅游财富峰会上，绿维创景院长林峰发表了题为《新型城镇化与旅游地产》的主题演讲。

新型城镇化下旅游地产有着怎样的发展机遇？又面临着怎样的发展困境？未来该何去何从？让我们来看看林峰院长的分析。

据统计，2013年全国旅游地产项目达到了5000多个，其中有3000多个大型项目，可以说地产百强企业中的90%都进入了旅游地产业。

未来5年，旅游地产将会占据15%~30%的比例。

如果用泛旅游地产的概念来计算，将度假地产、养老地产、休闲商业地产、文化运动娱乐地产等都纳入进来，比例还要更大。

无论是从人均GDP、人均收入的水平来看，还是从人们的消费习惯来看，已经形成了以内需消费作为带动经济成长的主导型的改革和政策导向。

一、度假时代为旅游地产发展带来大好时机每个人都有一个度假梦，都梦想拥有自己的庄园，也都怀有在三亚海边拥有自己度假别墅的梦。

那么这个梦会形成什么呢？对休闲居住地产和度假居住地产的需求，包括度假需求和投资需求。

经粗略估算，一年有2%-4%的家庭，将会购买度假型物业或者是度假型的消费投资型产业，该比例意味着每年4-7亿元的消费水平。

二、度假地产投资路线图度假旅游是度假地产发展的重要基础，度假地产发展是基于四季度假和单季度假两种模式，纵观世界旅游度假地产的发展，四季是最佳的模式。

而中国海南、以及云南地区具有这方面得天独厚的自然条件。

从本投资路线图可以看出，避寒市场、避暑市场以及向山东这种提供单项复合型的特殊消费的市场，是重要的投资区域。

绿维文旅旅游规划创新发展

绿维文旅旅游规划创新发展随着人们对生活质量的要求提高和旅游市场的繁荣发展，绿色、文化和旅游的结合形成了绿维文旅的新概念。

绿维文旅是指在旅游规划中，将绿色、生态、环保、文化、创意等元素融入其中，以创新的方式发展旅游产业，提供更好的旅游体验和更可持续的发展。

在绿维文旅的发展过程中，旅游规划的创新至关重要。

旅游规划既要满足游客的需求，又要保护环境、传承文化。

为了实现这一目标，需要从以下几个方面进行创新发展。

首先，绿维文旅要注重生态环保。

在旅游规划中，要充分考虑生态保护，保护自然生态环境，减少对生态环境的破坏。

可以通过划定旅游区域、限制游客数量、设置旅游路线等方式，实现对生态环境的保护。

同时，可以借助科技手段，如使用清洁能源、推广环保交通方式等，减少对环境的污染。

其次，绿维文旅要注重文化传承。

旅游规划中要注重挖掘和保护当地的历史、文化遗产，打造具有独特文化特色的旅游产品。

可以通过打造特色景点、推广传统手工艺、举办文化节庆等方式，吸引游客，增加游客对当地文化的了解和兴趣，实现文化传承和旅游发展的双赢。

此外，绿维文旅要注重创意发展。

在旅游规划中，要注重创意的引入，通过创新的方式开展旅游活动，提供独特、多样化的旅游体验。

可以结合当地的特色资源和发展需求，开展创意旅游产品的开发，如生态庄园、创意农场等。

同时，可以引入互联网技术，打造数字化、智能化的旅游体验，提供更便捷、个性化的服务。

最后，绿维文旅要注重可持续发展。

在旅游规划中，要注重长远发展，平衡游客需求和资源保护，实现旅游业的可持续发展。

可以通过合理规划旅游线路、加强资源管理和监管、推行环保措施等方式，实现旅游业的可持续发展，促进地方经济的持续增长。

总之，绿维文旅的发展需要旅游规划的创新，注重生态环保、文化传承、创意发展和可持续发展。

通过创新的旅游规划，可以提供更好的旅游体验，推动旅游业的发展，同时保护环境、传承文化，实现绿维文旅的可持续发展。

2013年园区地产发展特征-房地产创新报告-绿维创景

2013年园区地产发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联园区地产委员会协助提供。

随着土地资源的日益稀缺和行业竞争的加剧，产业园区的发展逐渐从一般性的拼硬件和成本竞争转向为效率的竞争和服务能力的竞争。

这也意味着园区越来越从单一功能楼宇向复合型园区发展，从单纯的园区物理空间的提供逐步走向“功能化园区”的时代。

园区地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，通过分析，2013年园区地产越来越突出地体现出四大方面特点：1、新型城镇化建设，推动园区地产发展园区地产承载技术创新、成果产业化的经济发展职能，又将企业经营和社会管理的信息与资源，以信息化手段整合为智慧园区和智慧新城。

产业催生城镇，信息管理社会。

园区地产紧扣经济脉搏，蕴含巨大创新和发展的空间。

2013年，园区地产凭借其独特的产业优势，在国家调结构、转方式，以及新型城镇化建设的大背景下，继续保持了蓬勃发展的趋势。

科技部统计，2012年国家高新区达到105家，实现GDP 5.22万亿元，约占全国经济总量的10%，拥有近1.3万家规模超过亿元企业，2013年前三季度，105家国家高新区实现营业总收入14.4万亿元，主要经济指标与去年同期相比，均保持两位数增长。

国家提出的“世界一流高科技园区、创新型科技园区、创新型特色园区”三类园区更是受到各项政策和体制机制的大力扶植。

以国家高新区为代表的产业园区以其在产值、就业、税收、创新等方面的突出贡献日益受到各级政府的青睐。

绿维创景：从机会与困境中,探索旅游房地产创新开发模式

旅游运营网绿维创景：从机会与困境中，探索旅游房地产创新开发模式北京绿维创景规划设计院传统的旅游房地产销售旺季“金九银十”即将落下大幕，盘点全国各地的旅游房地产项目，几家欢喜几家愁，面对越来越精明的投资者，开发商表示，如今旅游房地产项目，面临着前所未有的机会与困境。

日前，北京绿维创景规划设计院林峰院长在出席活动时接受了记者采访，解读了旅游房地产的现状及创新、行业在房地产创新大趋势下的变化等问题，并介绍了绿维创景在旅游房地产创新领域的探索及经验。

1、中国房地产存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境中国房地产发展处于结构性矛盾状态，良性发展与不良困境同时存在。

林峰院长认为，存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境。

五大结构良性机会：第一、城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会;第二、土地控制有效，土地升值结构有序良性，保证了不动产持续保值增值的基础，为土地一级开发提供稳定的空间与机会;第三、城市配套水平持续升级，重置成本保持增长，保证了城市房地产保值升值基础，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会;第四、产城一体化趋势明确，为城市可持续发展提供了保障，为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产的混合发展提供了机会。

同时，新的产城一体化城镇开发，形成了创新开发的商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式;第五、刚需、改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛，房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大，构成了多数产品盈利能力的基础，房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。

四大结构恶性困境：第一、基于房地产商低价土地与高房价开发追求以及政府政绩需求的新城造城模式，大多数是脱离产业的城市化恶性开发，造成了空城与鬼城;第二、既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游房地产”，特别是沿海地区大量的空楼鬼楼，是极大的资源浪费;第三、大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐、文化商务等等产业经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间较大的矛盾，也因此越来越难卖;第四、产业房地产热中，虚产业，实房地产的运作手法，骗政府又骗业主，害人又害己，在社会大背景之下，已经越来越难。

绿维创景：2013园区地产的创新发展

2013园区地产的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联园区地产委员会协助提供。

园区地产是以促进区域和城市发展为目标，以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，实现产业、城市、资本和地产共同发展的综合体。

园区地产的兴起是产业升级和城市土地集约利用的需求，是产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化的产物。

园区地产带来价值链的高端聚集，并优化产业结构，推动产业升级，由此带动城市发展，因此地方政府十分支持园区地产的发展。

一、2013年园区地产发展特征随着土地资源的日益稀缺和行业竞争的加剧，产业园区的发展逐渐从一般性的拼硬件和成本竞争转向为效率的竞争和服务能力的竞争。

这也意味着园区越来越从单一功能楼宇向复合型园区发展，从单纯的园区物理空间的提供逐步走向“功能化园区”的时代。

产业催生城镇，信息管理社会。

园区地产紧扣经济脉搏，蕴含巨大创新和发展的空间。

2013年，园区地产凭借其独特的产业优势，在国家调结构、转方式，以及新型城镇化建设的大背景下，继续保持了蓬勃发展的趋势。

绿维创景：2013商业地产的创新发展

2013商业地产的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联商业地产委员会协助提供。

一、2013年商业地产发展特征伴随中国经济的蓬勃发展，中国城市化进程在快速推动，商业地产已经日益成为全社会的关注热点。

而刚刚过去的2013年，无疑是中国商业地产20年来风云变幻最为激烈的一年。

1、零售市场需求增长明显，商业地产爆发式增长造成过剩隐患在零售市场方面，据高纬环球最新报告显示，2013年中国社会消费品零售总额将达17000亿美元，成为亚洲最大的零售经济体。

中国市场现已成为许多零售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国际化的市场之一。

北京、上海、深圳、广州等一线城市，2013年呈现了9%-16%的零售增长；成都、武汉、南京、沈阳、重庆等二线城市达到了13%-17%的更高增长率。

面对国家房地产宏观调控，中国住宅地产开发受到严重影响，很多房地产开发企业认识到仅单纯依靠土地滚动开发模式已遭到政府制约，以商业地产为代表的经营性资产投资开发开始获得开发商青睐。

几乎所有一线房地产企业均高调宣布加大对商业地产的投资，其中包括龙湖地产以及之前声称坚决不涉及商业地产的万科。

随着房地产转型的大趋势，近年来中国商业地产项目的开发建设、开业运营数量急剧增加，而且历经2011、2012两年多时间的发展，在市场对零售物业的需求空前高涨的背景下，中国市场的零售物业在2013年达到历史最高点。

据专业公司调查统计，仅北上广深、重庆、武汉、成都7大城市，2013年新增购物中心面积合计达到2034万平方米，是2012年的2.9倍。

绿维创景：文化和旅游地产创新样板——全经联创新教学基地

文化和旅游地产创新样板——全经联创新教学基地北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。

十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。

文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。

1、黄山德懋堂黄山德懋堂位于安徽省黄山市徽州区丰乐湖景区内，是“德懋堂”品牌的首个项目，探索了自然、建筑与文化的有机融合；探索了旅游地产开发的全新探索，引导黄山旅游由传统观光模式向休闲度假模式转变；在建筑上探索了针对传统民居动态保护的“徽居再生”模式和针对新建建筑的“徽派创新”的方法。

黄山德懋堂总建设用地202亩，总建筑规模67000平方米，分三期建设：一期十八学士包括百年会所、鸣琴Bar以及18套独立式徽派别墅，建设用地面积1.3公顷。

德懋堂码头德懋堂百年会所，主要为业主提供餐饮、住宿、娱乐等服务。

百年会所是将散落在徽州的民居以原拆原建的方式进行异地的复原保护，并重新组合成为聚落群体。

在保留原有建筑形式的基础上，对德懋堂内部进行适度装修和现代化改造，以符合现代生活的要求。

装修的风格、选材、颜色等注重与古民居整体的格调相协调，使其成为可居、可赏、可游的休闲度假精品，即所谓的“徽居再生”。

18套独立式徽派别墅建筑面积6000平方米，于2008年6月竣工，如今业主已全部入住。

2013文化和旅游地产的创新发展-房地产创新报告-绿维创景

2013文化和旅游地产的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。

十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。

文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。

一、2013年文化和旅游地产发展特征1、政策导向更加明确，使其从房地产开发的另类领域向主流领域转变十八大报告八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个生态文明、和谐宜居的国家成为当今中国发展建设的主题。

各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，以此提升地方的GDP和形象。

2013年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。

十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。

结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。

2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。

我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。

而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。

当人均GDP超过3000美元时，消费者会关注精神需求的满足。

2013中国房地产九大创新-房地产创新报告-绿维创景

2013中国房地产九大创新北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联研究院协助提供。

中国经济和社会发展正处在一个巨大的转型时期，产业升级和新型城镇化成为推动未来经济和社会发展的两个引擎。

在这样的背景下，房地产正在打开新的机遇之窗，正在面临全新的定义、全新的使命。

在过去十几年的岁月中，以商品住宅开发为主导的房地产业为中国经济社会的发展和城市化的进程做出了重要的贡献。

在这个时期，行业繁荣与野蛮生长共存、快速开发与粗放经营并生；光荣的背后，挑战也在不断的积累。

快速开发与可持续增长的矛盾，短期开发和长期经营的矛盾，传统的面包面粉式的生产方式与资源消耗、产业发展、城市发展之间的矛盾等等，在不断地增长和累积，在这样的背景下，我们在反思、在抉择，也在行动。

一切事物发展的动力，均来源于创新；没有创新，就不可能有行业转型、升级，就没有行业的未来；创新，对于房地产而言，时不我待。

令我们兴奋的是，一些一线企业家和经理人们的创新探索，正在改变房地产的定义。

在他们的创新实践、创新案例，以及开始形成的新商业模式中，房地产不再仅仅是面包面粉的短期生意，更是全寿命周期的、以开发为基础、以运营为核心的长期事业；房地产不再仅仅是住宅，更是可持续发展的社区、城市综合体、产业园区、养老住区、文化旅游目的地；房地产不再仅仅销售的产品，更是承载、培育产业发展与城市发展的资源整合平台、资产增值平台；房地产不再仅仅是大批量的制造业，更是绚丽多彩的服务业和金融业；创新，正在让房地产开发企业，从传统的项目开发商，成为事业的发展商和现代服务业的运营商，成为产业升级和新型城镇化的有力推动者；创新，让中国房地产正在告别粗放、短期、消耗、分离式的开发模式，走向长期、融合、低碳的可持续发展模式；创新，让中国房地产担负起促进产业升级和城市发展的新使命，迎来新的巨大市场机会和发展空间，迎来真正意义上的灿烂春天。

2013可续建筑的创新发展-房地产创新报告-绿维创景

2013可续建筑的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联可续建筑委员会协助提供。

可持续发展是21世纪人类的主题，党的十八大专门论述了“大力推进生态文明建设”，这预示着我国以不断消耗和制造二氧化碳为代价的传统发展模式已经难以为继，转变产业结构迫在眉睫。

建筑行业也不例外，这是挑战，更是机遇。

因为它将促进建筑行业转变发展方式，有利于建筑业产业结构的调整与升级，也将推进建筑企业加强科技创新，发展可续建筑产品，从而取得更大的发展。

绿色低碳环保只是可续建筑的一个维度，建筑的可持续发展是由经济、社会和环境组成的三角形。

一、2013年可续建筑在国内的发展状况当今建筑已经进入到了一个新综合时代，并呈现出六大新综合发展趋势，即可持续性新综合——其核心可简单概括为：节能、节材、节水、节地、环保；功能多元化新综合——新时代下的建筑体不仅是一个建筑，还是一座城，对功能的综合性有了新的要求；历史文化新综合——现代建筑风格往往会追求乡土化、民族化、历史延续性、血脉关系等文化传承因素，这些概括起来实际上是一种历史文化的价值体现；技术利用新综合——不仅仅是有关结构的技术、材料的技术、工艺的技术，还包括以计算机应用为基础的数字化技术和云计算、智能化等；经济价值新综合——建筑不仅追求成本控制，还追求效益的最大化，这两者形成了经济价值的新综合；邻里社会性新综合——新型城镇化中的建筑，使用不仅要方便，还要体现社会性，邻里关系和生态文明。

绿维创景：文化和旅游地产创新样板——全经联创新教学基地

内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。

十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。

文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。

德懋堂码头德懋堂百年会所，主要为业主提供餐饮、住宿、娱乐等服务。

百年会所是将散落在徽州的民居以原拆原建的方式进行异地的复原保护，并重新组合成为聚落群体。

在保留原有建筑形式的基础上，对德懋堂内部进行适度装修和现代化改造，以符合现代生活的要求。

装修的风格、选材、颜色等注重与古民居整体的格调相协调，使其成为可居、可赏、可游的休闲度假精品，即所谓的“徽居再生”。

18套独立式徽派别墅建筑面积6000平方米，于2008年6月竣工，如今业主已全部入住。

2013年文化和旅游地产发展特征-房地产创新报告-绿维创景

2013年文化和旅游地产发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。

十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。

文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。

1、政策导向更加明确，使其从房地产开发的另类领域向主流领域转变十八大报告八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个生态文明、和谐宜居的国家成为当今中国发展建设的主题。

各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，以此提升地方的GDP和形象。

2013年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。

十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。

结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。

2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。

我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。

而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。

当人均GDP超过3000美元时，消费者会关注精神需求的满足。

2013年商业地产发展特征-房地产创新报告-绿维创景

2013年商业地产发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联商业地产委员会协助提供。

伴随中国经济的蓬勃发展，中国城市化进程在快速推动，商业地产已经日益成为全社会的关注热点。

而刚刚过去的2013年，无疑是中国商业地产20年来风云变幻最为激烈的一年。

中国市场现已成为许多零售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国际化的市场之一。

北京、上海、深圳、广州等一线城市，2013年呈现了9%-16%的零售增长；成都、武汉、南京、沈阳、重庆等二线城市达到了13%-17%的更高增长率。

几乎所有一线房地产企业均高调宣布加大对商业地产的投资，其中包括龙湖地产以及之前声称坚决不涉及商业地产的万科。

据专业公司调查统计，仅北上广深、重庆、武汉、成都7大城市，2013年新增购物中心面积合计达到2034万平方米，是2012年的2.9倍。

绿维创景执笔的《2013年中国房地产创新发展报告》正式发布

绿维创景执笔的《2013年中国房地产
创新发展报告》正式发布
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
北京绿维创景规划设计院
New Dimension Planning & Design Institute Ltd.
旅游运营网旅游景观设计网
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旅游运营网
绿维创景执笔的《2013年中国房地产创新发展报告》
正式发布
北京绿维创景规划设计院对于房地产而言，没有创新就不可能有行业转型、升级，就没有行业的未来。

创新，正在让房地产开发企业从传统的项目开发商，成为事业的发展商和现代服务业的运营商，成为产业升级和新型城镇化的有力推动者。

展望未来，创新转型和新型城镇化对全经联提出了更高的要求，因此，分享中国房地产的创新案例和商业模式是全经联最为关注的方向，《中国房地产创新发展报告》编制的目的就在于此。

林峰院长作为全经联研究院常务副院长，在年会上正式宣布了《2013年中国房地产创新发展报告》的发布。

本报告由全经联研究院编制，绿维创景执笔，多家单位共同参与编制完成。

在总结2013年房地产九大主要创新的基础上，对可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化和旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源八大方面进行了创新总结和展望，最后对2013年行业转型的创新样板案例做了简要介绍。

林峰院长宣布《2013年中国房地产创新发展报告》正式发布
（有关旅游策划、旅游规划、旅游地产的更多研究，详见）旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问。

绿维创景：《2013中国房地产创新发展报告》新闻发布会在京成功举行

《2013中国房地产创新发展报告》新闻发布会在京成功举行北京绿维创景规划设计院2014年2月18日下午2点30分，由全经联主办的《2013中国房地产创新发展报告》新闻发布会在北京顺兴茶馆召开。

全经联执行主席杨乐渝先生、全经联研究院常务副院长（北京绿维创景规划设计院院长）林峰先生、远洋地产有限公司集团设计总监张士伟先生、宏泰集团副总裁童鏻睿女士等50多位业内人士以及中华建筑报、南方都市报、北京青年报、京华时报、中国房地产报、第一财经日报、城市住宅、新华社-国家财经周刊、凤凰网、和讯网、搜狐网等30多家媒体出席了本次发布会。

杨乐渝先生在发布会上发表了致辞，林峰先生对《2013中国房地产创新发展报告》进行了全面解读。

新闻发布会现场本次创新发展报告由北京绿维创景规划设计院执笔，以全经联各专业委员会，以及明源地产研究院和伟业地产研究集团提供的素材和案例为主要研究内容，形成了对可持续建筑、商业地产、写字楼与综合体，文化和旅游地产、养老住区、园区地产，以及房地产金融投资和人力资源等八大方面创新的总结与展望，是中国目前第一部专门针对房地产行业创新及转型趋势的研究报告。

发布会伊始，全经联执行主席、秘书长杨乐渝向在场嘉宾致辞，并介绍了全经联进行行业创新发展研究的意义。

杨乐渝提到，全经联在成立的五年时间里，一直致力于行业创新的研究。

目前，中国经济和社会发展正处在一个巨大的转型时期，产业升级和新型城镇化成为推动未来经济和社会发展的两个引擎。

在这样的背景下，房地产的概念和定义都发生了很大变化。

绿维创景：2013房地产金融投资的创新发展

2013房地产金融投资的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联金融投资委员会协助提供。

资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。

过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。

其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。

另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。

于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。

从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。

一、2013年房地产金融发展特征2013年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。

总结起来，主要有以下几个方面：1、直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源据统计，从2004年到2012年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。

而国内贷款占资金来源的比重从2004年的18%下降到2012年的15%。

进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。

尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。

绿维创景：2013中国房地产九大创新

内容由全经联研究院协助提供。

中国经济和社会发展正处在一个巨大的转型时期，产业升级和新型城镇化成为推动未来经济和社会发展的两个引擎。

在这样的背景下，房地产正在打开新的机遇之窗，正在面临全新的定义、全新的使命。

在过去十几年的岁月中，以商品住宅开发为主导的房地产业为中国经济社会的发展和城市化的进程做出了重要的贡献。

在这个时期，行业繁荣与野蛮生长共存、快速开发与粗放经营并生；光荣的背后，挑战也在不断的积累。

一切事物发展的动力，均来源于创新；没有创新，就不可能有行业转型、升级，就没有行业的未来；创新，对于房地产而言，时不我待。

令我们兴奋的是，一些一线企业家和经理人们的创新探索，正在改变房地产的定义。

2013园区地产的创新发展-房地产创新报告-绿维创景

内容由全经联园区地产委员会协助提供。

园区地产是以促进区域和城市发展为目标，以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，实现产业、城市、资本和地产共同发展的综合体。

园区地产的兴起是产业升级和城市土地集约利用的需求，是产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化的产物。

园区地产带来价值链的高端聚集，并优化产业结构，推动产业升级，由此带动城市发展，因此地方政府十分支持园区地产的发展。

这也意味着园区越来越从单一功能楼宇向复合型园区发展，从单纯的园区物理空间的提供逐步走向“功能化园区”的时代。

产业催生城镇，信息管理社会。

园区地产紧扣经济脉搏，蕴含巨大创新和发展的空间。

2013年，园区地产凭借其独特的产业优势，在国家调结构、转方式，以及新型城镇化建设的大背景下，继续保持了蓬勃发展的趋势。

绿维创景：2013商业地产的创新发展

内容由全经联商业地产委员会协助提供。

一、2013年商业地产发展特征伴随中国经济的蓬勃发展，中国城市化进程在快速推动，商业地产已经日益成为全社会的关注热点。

而刚刚过去的2013年，无疑是中国商业地产20年来风云变幻最为激烈的一年。

中国市场现已成为许多零售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国际化的市场之一。

北京、上海、深圳、广州等一线城市，2013年呈现了9%-16%的零售增长；成都、武汉、南京、沈阳、重庆等二线城市达到了13%-17%的更高增长率。

几乎所有一线房地产企业均高调宣布加大对商业地产的投资，其中包括龙湖地产以及之前声称坚决不涉及商业地产的万科。

据专业公司调查统计，仅北上广深、重庆、武汉、成都7大城市，2013年新增购物中心面积合计达到2034万平方米，是2012年的2.9倍。

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内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。

十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。

文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。

各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，以此提升地方的GDP和形象。

2013年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。

十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。

结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。

2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。

我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。

而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。

当人均GDP超过3000美元时，消费者会关注精神需求的满足。

据IMF统计，2013年我国人均GDP达6094美元，人们对文化创意型产品与服务的需求将加速增长。

文化创意产业的发展已具备强大的经济支撑力，同时也给房地产业带来了新的契机，由此文化创意主题地产也应运而生。

3、类型在不断丰富，但由于利益驱使，文化理念往往停留在项目表面文化旅游地产的发展必然会成为带动新城镇化的重要引擎。

古城古镇、风情小镇、文化型主题公园、历史文化街区等形态都将是未来旅游地产开发和投资的方向。

文化旅游地产项目的最大盈利空间在于其文化本身赋予的价值，文化是核心，地产只是载体。

然而，由于利益的趋势，很多文化旅游地产项目并没有真正挖掘当地的文化特色，进行产业融合，因地适宜地发展文化产业，使其成为旅游地产开发建设和区域城镇化发展的重要支点。

在文化旅游地产中，文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心。

文化软实力成为提升、统合建筑价值的核心和体系。

换言之，在文化旅游地产中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体。

就文化旅游地产的特征而言，其主要是：以一定的旅游资源与土地为基础;以旅游休闲度假功能为主导；以土地综合开发为手段；以文化产品为核心；以较高品质服务和完善的配套为保障。

目前，文化旅游地产的开发营运模式基本是三种：一是，以旅游目的伴生地产项目，但其依赖于城市配套；二是，以自然资源打造的复合型地产项目；三是，以主题旅游（游乐、娱乐）开发的地产项目。

对于文化旅游地产营销体系而言，其异差性是最大的挑战。

因许多传统房企不具备完整的异地营销的能力，也不适应异地营销的模式。

从而影响文化旅游地产的跨界开发和经营。

再者，文化旅游地产成功与否，其完善的配套是其核心元素之一，也是该项目能否持续运营、长久发展的关键。

4、文化创意产业和高端服务业的属性更加被大家认可随着休闲时代的来临，文化产业已经明显滞后，亟待百花齐放的大局面，“创意经济”将迎来一个飞速发展的时代。

近几年文化创意产业获得了长足进步，但仍然无法满足日益增长的消费需求。

十八大报告提出要增强文化整体实力和竞争力，这为化产业勾勒出了一个巨大的新市场。

十八大以后国家将继续出台实质性政策，助推文化产业发展，嗅到市场先机的银行等金融机构已开始纷纷入场。

据业界预测，到2015年文化产业规模将达2.75万亿元，年平均增长率约为30%，文化创意产业有望迎来快速发展的“黄金十年”。

文化创意产业被称为21世纪全球最有前途的产业之一，已成为许多国家和地区经济发展的支柱产业。

在其发展中，旅游业扮演着参与者和展示者的角色。

而随着文化创意产业的日益崛起，文化创意的思维方式和发展模式将为旅游业的发展注入新动力，成为旅游业新的增长极。

因此文化创意与旅游业的互动，便是用文化创意激活旅游资源潜在价值，用文化创意引领旅游业的发展，并坚持以本地旅游资源为依托，注入更多的民族文化内涵，在促进文化创意产业健康有序发展的同时，加快旅游业的发展，建设可持续发展的和谐社会。

5、文化旅游、文化产业和新型城镇化引领的旅游小镇开发时代已经来临随着近年旅游市场的逐渐成熟，旅游消费的需求也有了新的变化，文化性和休闲性成为旅游消费的趋势，旅游小镇因其集合了文化体验、娱乐休闲、夜生活、旅游服务、度假生活方式等多重旅游功能，而成为时下深受热捧的产品类型；旅游小镇是传统旅游产品的重要支撑和补充，又能将文化产业、旅游产业和城镇化建设充分融合，为我国小城镇的发展探索方向，因此成为近年旅游开发的热点，尤其是十八大提出的我国新型城镇化发展战略，为旅游小镇的全面发展创造了条件，此外，我国文化产业发展战略的继续推进也将进一步助推旅游小镇的发展。

综上，以文化旅游、文化产业和新型城镇化引领的旅游小镇开发时代已经来临。

二、2014年文化和旅游地产发展展望1、新型城镇化战略的提出，必将为2014年旅游和文化地产发展带来很大的机会文化旅游地产的发展，不能就楼盘做楼盘，应该把房地产的开发，放在文化旅游产业的区域发展结构中，在新型城镇化的结构中，形成土地价值、房产价值，依托产业价值升级房地产价值，结合文化旅游运营，实现房地产开发运营；新型城镇化是未来城市化发展最重要的动力机制，对中国整个经济保持持续较高速的扩张非常重要；人的城镇化是新型城镇化的前提，实现人的城镇化需要依靠产业支撑，所以在产业结构上，产城一体化是未来新型城镇化的主流模式；以文化旅游引导特色旅游小城镇建设是区域文化旅游产业发展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游产品设计是关键；对于地产开发商而言，做产城一体化的新型城镇化开发运营商，是未来发展的金光大道。

（1）新型城镇化发展需要文化支持改革开放30多年来，我国快速的城市化进程在推动经济增长的同时，出现了各种各样的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。

在城镇化建设过程中，人们越来越认识到，一座城市留给人印象最深的不仅有城市的容貌，更为重要的是城市的文化，因此新型城镇化的发展需要文化的支持。

（2）城镇化的转型需要文化产业的支持低能耗、污染小的高附加值制造业和现代服务业已成为城镇发展的主要方向，文化产业恰好可以与城镇产业转型进行有机结合，将加快城镇化的创新驱动和转型发展。

（3）新型城镇化的动力恢复需要文化产业的支持未来，新型城镇化应摒弃“造城”运动带来的基建热，重点开发和培育城镇特色主导经济，加强产业的协调发展。

而文化产业便是其重要抓手之一，各地应依托当地的文化特色，进行产业融合，因地制宜发展当地文化产业，培育当地主要的支柱产业，使其成为当地城镇化发展的支点。

2、文化和旅游地产将更多地体现其服务属性，来满足人们多样化的、高品质的生活、工作需求旅游地产的本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。

北京绿维创景规划设计院运用泛旅游房地产的架构，根据功能与性质的不同，将旅游房地产概括为休闲商业房地产、休闲居住（第二居所）房地产、度假居住（第三居所）房地产、酒店房地产、养老居住地产、文化创意房地产、庄园房地产、新农村社区旅游房地产八大类：（1）休闲商业房地产产品开发休闲商业房地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向。

休闲商业地产在旅游与城市发展中，是集聚人气的最好选择，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。

（2）休闲居住（第二居所）房地产产品开发休闲居住房地产又称第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的内容，是周末郊区休闲居所。

此类地产一般在距离中心城区2小时以内的环城游憩带中（如北京、上海、成都的郊区），规模比较大，其开发机会，主要依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场。

主要有郊区别墅排屋、花园洋房等社区群落或者城郊景观别墅、为城市新生代白领阶层开辟的大型综合居住社区、为离退休老人设计的养老型公寓等。

（3）度假居住（第三居所）房地产产品开发度假居住，不同于休闲居住，不可能每个周末都去，而是每年在此消费一定时间。

在旅游胜地的度假地产开发中，拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地产的宠儿，这类旅游地产以第三居所和度假休闲为主要需求，通过休闲社区、公寓、别墅等多种形式的地产开发，用资源创造生活方式，营造自然生活环境，体现人与自然的和谐统一。

主要有以下四种类型：滨海度假地产、防寒避暑地产、运动度假地产、康疗养生地产。

（4）酒店房地产产品开发度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。

酒店作为旅游房地产产品，是一种销售与经营结合的产品。

在房地产调控政策实施之后，售后回租型酒店产品，已经成为旅游房地产中最好销售的产品之一，成为市场的宠儿。

度假酒店单元、度假公寓、度假会所，是三种主要的类型。

（5）养老居住地产产品开发养老地产，是以“养老+地产”为开发模式的一种复合型地产产品。

复合型地产产品往往具有鲜明的主题，以及围绕主题所产生的服务价值链条。

对于养老地产来说，就要以居住地产产品为载体，结合医疗、康复、休闲等等养老服务。

（6）文化创意房地产产品开发文化创意房地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的房地产模式。

文化与旅游产业都是高效益、无污染、发展可持续、能对周边经济发展形成强大辐射力的高效产业，他们的融合发展能够对地方经济产生强大的带动作用。

国际上不乏成功先例可循：比如美国的好莱坞、奥兰多、拉斯维加斯等。

国内的曲江新城也是一个文化带动的区域综合开发的模式。

（7）庄园房地产产品开发生态农庄是以绿色、生态、环保为目标，以资源有效利用为载体，以科技创新为支撑，以市场化运作为手段，集农业生产深加工与观光旅游为一体的规模集约化农业场所。