旅游地产发展分析

旅游地产发展分析

继住宅地产、商业地产之后，近几年来旅游地产风声水起，超过1/3的百强开发商投身其中，各路资金争相涌入，仅2012年投资总额就超过万亿元，这背后的原因是什么？旅游地产有无暗含的风险？旅游地产开发需要重点注意哪些？旅游地产作为旅游行业与地产行业交叉行业，是否具有不同于两个行业自身的特点？旅游地产行业是否具有投资价值？

标签：旅游地产；旅游行业；地产行业

1旅游地产概述

本章主要对旅游地产的含义、需求、特点进行了介绍，旨在明晰旅游地产交叉行业的概念与特点。第一节介绍行业概念；第二节把旅游地产的需求分为两种：消费需求与投资需求；第三节介绍了两个行业融合的交叉行业——旅游地产本身的特点。

1.1旅游地产的概念

旅游地产是以旅游休闲度假为依托，在旅游地围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游行业与地产行业两个主流行业融合形成的交叉行业。

在下文中将分别分析旅游行业与地产行业，进而分析旅游地产行业的市场空间。

1.2旅游地产需求

旅游地产的需求分为消费需求与投资需求。消费需求来源于人们对于旅游地从一般的观光，转化成为需要在当地进行休闲、度假和自留下来进行消费长期化愿望，并且这种长期化愿望转化成一种居住型需求，或者比较长时间的生活度假需求。

投资需求源于旅游房地产价格的持续上涨。第一种需求需要对旅游需求做出预测；第二种需求需要对未来地产行业走势做出一定判断。

1.3旅游地产的特点

旅游与地产的结合是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升；地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。与传统房地产开发相比，旅游地产的资金需求更大、运营周期更长。旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可达到50年以上。而一般地产项目2-3年就全部收回投资，但持续回报很有限。旅游地产投资回收期将介于两者之间，约5到8年收回大部分投资。

2旅游行业前景分析

旅游地产的发展与旅游业的发展呈正相关。对旅游地产发展的分析需要对旅游行业的前景分析。

2.1旅游消费与人均收入的关系

2.1.1国际旅游消费的规律

旅游消费将经历一个消费升级的过程，先后经历观光游人均收入1000美元起步，休闲游人均收入2000-3000美元起步，度假游人均收入3000-5000美元起步三个阶段。

2.1.2旅游形式的区别

现在流行分类方法主要分为两种，即观光旅游与休闲度假的两种。

2.1.3我国人均收入水平趋势

（1）2012年城镇居民人均可支配收入24564元，以6.07元/美元汇率计算，我国2012城镇人均收入4046美元。（2）2012年农村居民人均纯收入7916元，以6.07元/美元汇率计算，我国农村人均收入1304美元。

2.1.4结论

2012年我国城镇人均可支配收入4046美元，且趋势上处于上升趋势（这是基于中国可以成功跨越中等收入陷阱的前提条件下，现下改革也是以解决此危机为出发点，由于此研究课题过大在此不在详述），目前中国城镇人口旅游需求正全面从观光旅游向度假休闲游转型。

2012年我国农村人均收入1304美元，所以我国农村人旅游需求正处于观光旅游起步阶段，将慢慢随着人均收入增加逐渐升级。

未来一段时间，两种市场即观光型市场与休闲度假市场会共存。

2.2中国旅游市场走势

2012年国内旅游收入为2.59万亿，比去年2.25万亿增长15%。2012年旅游人数为29.57亿人次，比去年增长12%。从上述两个趋势看，旅游市场目前处于快速上升阶段。

2.3旅游政策导向

2013年2月18日，国务院批准发布了《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》，发展目标：“到2020年，职工带薪年休假制度基本得到落实，城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长，健康、文明、环保的旅游休闲理念成为全社会的共识，国民旅游休闲质量显著提高，与小康社会相适应的现代国民旅游休闲体系基本建成。”

《纲要》最重要的看点就是推动带薪休假制度落实，增加民众可自主支配的假期。这意味着公众每年可能将会增加1至2个类似于黄金周的度假时段。根据以往数据，每个黄金周能带来约1亿人次的出游消费，实现旅游收入500亿元以上。

从中国的“十二五”规划来看，希望把旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业。相关数据显示：在美国，旅游文化产业增加值占GDP的比重在18%到25%，在香港则占到9.5%，但中国现在不到4%，离成为支柱产业还有很大的发展空间。

2.4结论

旅游地产顺应了旅游需求的发展趋势观光旅游的主要依附的是人文资源，以门票经济为主，以人数为主要效力体现；休闲度假游主要依附的是自然资源（以下旅游地产的主要类型中可以体现）。由于休闲度假游的目的是为了放松休闲，消费者在一个地点逗留时间，对娱乐设施的要求较高，进而产生了对旅游地产的需求。

3旅游地产现状

本章介绍了目前投资旅游地产的现状，旨在从中发现一些特点与规律。第一节介绍目前的投资现状；第二节介绍了旅游地产分布区域与数量；第三节对各类型旅游地产占比进行了统计；第四节总结了旅游地产依附的旅游资源特点规律。

3.1投资现状

据统计，2012年中国旅游地产投资额超过万亿，超过1/3的百强房企业涉足旅游地产开发领域。截至2012年底，全国共有1629个企业涉及旅游地产开发领域，其中房地产企业约占80%。除房地产企业外，其他类型企业也积极踏足旅游地产行业。如旅游企业：中青旅、港中旅；制造业企业：海尔、康佳、联想；其他还有海南航空、华谊兄弟等。3.2数量与区域

截至2012年底，全国已面市的旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区，区域集中性特征突出。据CRIC对全国主要旅游城市地产项目的统计，我国旅游地产収展具有明显的区域性，其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区5大片区的旅游地产项目占全国总数的83%。

3.3常见类型旅游地产统计