关于旅游地产开发的创新和思考

从事地产始于2010年海南项目，快速成长于高压、百花齐放的××地产集团。

在集团，先后经历21个地产项目，类型涵盖旅游地产、商业地产、传统住宅地产；也先后在工作中与加盟雨润万科、万达、碧桂园、融创背景的高管们发生过激烈的头脑风暴和思维融合。

在地产这条道路上，不断地总结，不断地自我否定、自我肯定、再到自我否定......过程很痛苦,或许是经历过太多的磨砺,也渐渐对"地产"这个行业有了自己独特的感悟。

一、对地产财务工作的“一句话”总结协调好人、利用好政策、做好事；（1）协调好单位内部，以制度、流程、预算为工具，做好财务内部管控工作；以现金流平衡计划为手段，以融资现金流计划和市场销售现金流计划为基础，控制好施工计划进度；（2）协调好单位外部税务师事务所及税务局，做好纳税筹划工作；（3）协调好单位外部评估事务所、会计师事务所、银行等金融机构，做好项目融资工作；二、对地产工作的感悟（一）地产的行业划分在笔者看来，房地产行业不属于制造业，也不属于服务业，其本质应该属于“金融业”；为什么将之归纳于金融业？这是房地产行业的如下基本属性所确定的：（1）产品尚未完工即开始销售；（2）产品开发高度依赖于金融高杠杠资金投入【开发贷】，产品去化，同样也高度依赖于金融高杠杠投入【按揭贷】；（3）产品价格高度契合国家货币信贷政策，在地方政府负债本息和日益推高、信贷规模日益推高，RMB购买力日益下降的情况下，房产品具备保值增值的理财功能；（二）地产的利润来源划分笔者将地产利润来源划分为两部分，一部分归属于实体平均利润，另一部分归属于契合金融趋势利润；（1）实体平均利润从大环境看，社会各行业平均利润通过市场机制调节后，其利润率基本相近实体平均利润=社会行业平均利润率-企业融资利率（2）契合金融趋势利润A货币本位制自“黄金本位制”消亡后，美元成为国际结算货币，因此，我国长期实施的是“美元本位制”，受银行信贷业务抵押物“不动产”偏好的长期影响，中国的货币发型机制，本质上，已经悄然逐渐演变为“美元、不动产双规本位制”。

B货币趋势中国是主动型的“大政府”，政府基础建设投资一直是我国经济高速增长的法宝。

而政府投资的往往都是一些投资期限长、回报低的大项目，政府平台债务的本息和逐年上涨，直接逼迫我国信贷规模必须逐年放大，直接导致人民币购买力逐年下降，这是中国国内金融基本趋势。

契合这一金融基本趋势的房产品，往往能够收获到高溢价。

经济基础越好、人口越多、市政配套越完善的城市，收获到的“契合金融趋势利润”越多。

房地产项目利润=实体平均利润+契合金融趋势溢价利润。

为此，笔者推论：房地产行业发展，必须以契合金融为核心驱动力！（三）地产市场分析及定位地产市场按照业态细分，有代表传统势力的商业地产、住宅地产、旅游地产，也有代表新兴势力的工业园地产、物流地产、养老地产等。

传统的商业地产受电商冲击大，现在已经属于高风险项目；住宅地产受“金融趋势”影响已扎堆于一、二线城市，出让地价地王频现；旅游地产因闲置率太高、管理及变现难等因素，其销售表现与旅游人群的火旺，呈“冰火两重天”两极分化走向。

新兴工业园地产、物流地产因分税制受地方政府支持，呈悄然迅猛发展之态；养老地产与旅游地产一样，受众基础虽日渐庞大，市场销售表现却一直表现不佳。

或许是参与地产项目太多的缘故，针对于地产项目推进过程中所遇到地各种各样的问题进行思索，向前追本溯源，不知不觉中，笔者也就有了一些粗浅的战略思维。

在追本溯源的思索过程中，笔者发觉：旅游地产中孕育着巨大的商机！如果我们能通过一系列的复杂设计，改变改善当前旅游地产的劣势，增加其优势，面临呈几何数暴增的旅游市场，其商机又岂是“地王”项目所能比拟的？！为此，笔者站在资金运营的角度，针对旅游地产进行剖析......三、定位于旅游地产在笔者看来，旅游地产是地产细分业态中的贵族，有依山类、傍海类、临河湖类、人文景观资源类、历史文化遗产类等等。

其不可复制的自然景观资源或独特的历史人文景观，区别于住宅和商业地产，虽然属于非刚需产品，但它的受众基础是全国人民。

随着旅游方式，逐步从观光型向体验型过渡，从长期趋势来看，只要产品设计规避掉旅游地产原有的弊端，必将受到全国人民的追捧。

旅游地产的非刚需特性和产品的稀缺特性，必然先天上就决定了旅游产品必然具备“高利润”“慢去化”的基本特性。

而纵观中国旅游地产，却因资本急躁属性，与“慢去化”相冲突，一直以来，旅游房产品销售都是不瘟不火、表现欠佳！很多专家学者纷纷判定：旅游地产投资大、周期长、回报慢、利润低，不是一般的房开公司所能涉足的！而笔者却认为旅游地产或许真的是投入大、周期长，但回报却可以快、利润也可以很高！要实现这一点，就必须让旅游地产“快速去化”、“溢价销售”！要达到“快速去化”的目的，笔者认为，需要重两个方面下手：(1)要“快速去化”，就必须优化旅游房产品设计，使之具备“草根特性”，扩大受众基础；(2)要“溢价销售”，也必须优化旅游房产品设计，根除传统旅游房产品所具备的痼疾；（一）当前旅游房产品的痼疾在笔者看来，当前旅游房产品在市场遭受冷遇的根本原因在于：闲置率太高！按照传统模式，业主购买一套旅游房产所有权，而业主一年的空余时间基本上只有一两个月。

即便这一两个月住满，也意味着，客户购买旅游房产品的闲置期将达到10个月，空置率高达83%！如果将空置时间段出租，又面临着三个难题：①租赁管理不方便②担心房屋装修遭受租赁客户破坏③长期在一个地方旅游休闲，感官疲劳。

鉴于以上因素，旅游房产品在市场上遭遇尴尬，旅游市场越来越火旺而旅游房产品销售表现与之不相匹配！（二）解除顽疾、打开众筹之门在中国，产品要受到市场追捧，必须让自身的产品具备“草根”特性！而旅游房产不属于刚需，如果不能分割产权销售，一套旅游房产品动辄几十万的门槛，将彻底斩断“草根”的加入。

因此，我们设计旅游房产品，第一个要解决的问题就是“草根”问题。

只有通过人为的创新设计，增加产品的受众基础，为“草根”进入打开“众筹方便之门”，才能促进旅游房产品销售市场与旅游市场的火旺程度保持匹配。

第1步设计解决“草根问题”将旅游房产品切割成十份，按份来卖！第2步设计解决业主的消费问题①如何协调10个业主入住时间段？——互联网方式，提前预定!②如何确保业主获得基础性服务？——引入酒店式物业管理公司，一年时间，切割三分之一时间交付酒店管理公司运营以维持酒店运转，剩余时间切割成10份配置给业主！③如何体现业主的VIP特性？——业主入住，只收取基本洗护用品费、清扫费和水电费，几十元入住；非业主入住，则参考当地宾馆标准，正常收费。

第三步设计解决核心问题——“交换问题”通过前面产权分割，消费时间段再分割，我们已经成功地解决了旅游房产品闲置率高的问题。

剩下，我们需要解决业主“感官疲劳问题”。

是的，客户不喜欢一辈子只待在一个地方度假。

要解决这个问题，将引入一个核心概念——“交换权”。

我们知道的，交易产生财富！交易是货与币的关系，而交换是货与货的关系；交易其实是交换的货币化体现，是交换发展的高级形态。

既然交易产生财富，那么交换能否产生财富？我们一起来做个设想：假如您准备在海南购买一套度假公寓，价格为50万元；现在价格提升10%或15%，您这套公寓的使用权可以交换到丽江、黄山、天池、峨眉山、张家界等全国多处旅游公寓。

那么您是否愿意呢？答案是显而易见的，多数人会选择追加支付10%或15%以获取交换权，没有人愿意把自己海南的公寓闲置着，然后另外再花钱消费！所以，“交换”把闲置资源变现，也同样能产生财富!为此，我们可以设置两档交换权益，“省内交换权”和“全国交换权”；业主按份购买旅游房产品，选择附加“省内交换权”价格上浮10%，选择附加“全国交换权”价格上浮15%；那有朋友要问了，业主选择没有交换权的行么？可以的，价格不上浮就可以了。

又有朋友要问了，如果业主后悔了，购买物业几个月后，又申请购买“交换权”，行不行？饥渴营销，大家都懂得！重新申购“交换权”，可以的，购房后，三年匹配一次，按照三年后旅游房产品评估值的10-15%征收；或者由业主在交换平台上，购买其他业主的“交换权”。

“交换权”做为一种虚拟权证，只要控制好投放量，并做好交易平台，完全可以把它当做一种有价证券来进行炒作，与股票并无区别。

如此，好房公司在获取旅游房产品销售佣金之外，还能获得10%-15%额外交换服务收入。

而在交换这方面的投入也不大，只需要组建一个互联网交换平台即可，然后，稳稳地收益旅游房产品销售加成的暴利。

（当然，不同旅游房产品的配套是不一样，不能适用简单的时间段交换，还需要折算成积分换算，那些属于细节性问题，限于篇幅，这里主要只做方向性的阐述）第四步设计解决交换系统内“入住率不均衡”的问题每一个旅游地都有它的旺季和淡季，如果业主的时间段100%的交换出去，往往会引起“入住率不均衡”问题。

所以，我们需要将业主的一部分时间段绑定到业主所购买的物业中去。

具体绑定多少为宜？30%？40%？50%？这需要与酒店型物业管理公司协商讨论决定。

第五步设计解决弥补按份产权的缺陷——产权托管、担保物权、处置权我们知道的，房产共名拥有，10个业主都是房主；根据物权法，要落实按份购买的担保物权、资产处置权，必须取得10个房东的全体同意才可以办理！而这10名业主可能分布在全国各地，从而导致这款产品存在着重大缺陷——担保物权和资产处置权难以落实！为此，我们需要引入一个概念“产权托管”。

假设我们遍布全国各地的保险机构是“产权托管”机构，那么我们如何落实担保物权和资产处置权？如果客户需要将按份购买的旅游房产抵押贷款，则可向好房公司交换平台提出申请，由房产所在地保险公司落实抵押问题，由好房公司向平安小贷匹配资金，好房公司放款；如果客户需要销售按份购买的旅游房产，则可向好房公司交换平台申请，由好房公司收取销售佣金，受托销售给其他客户。

第六步小结选择旅游地产为切入点得利弊利1——引入了“交换也产生财富”的核心理念，收获10-15%的额外交换服务收益；利2——引入了“产权托管”核心理念，房产品销售动作完成后，通过与开发公司关联或合作的保险金融公司施加间接控制，仍然对已经出售的资产保有重大控制权，不管将来业主是谁，房产再交易和抵押贷款业务，必将稳稳地由关联或合作的保险金融公司独霸；利3——引入了“产权切割、按份购买”核心理念，扩大旅游房产受众，使之具备“草根”特性；是另一种概念上的“众筹”，降低了投资门槛，在通币膨胀日益高涨的今天和明天，让普通百姓获得房产投资收益，是一种普惠于民的好措施。

利4——做为第一个吃螃蟹的人，公司将走入社会舆论的焦点，走进千家万户，获得无穷的注册用户粉丝，获得无穷的品牌效益——“××公司=旅游地产专家；在地产细分市场里占据龙头老大的位置，非常符合IPO的偏好。