探讨城市化与中小城市房地产发展PPT课件
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400 (百万平方米)
住宅竣工面积
350
住宅销售面积
住宅销售单价
325
(元/平方米） 3,100
350
2800
330
2,800
300
290
255
250
230
2300
200
150
110
210
2150
165
180 1950
1802000
140 1850 1850 150
120
120 1615
1952 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000
城镇人口
乡村人口
房地产E网
城镇人口增长
乡村人口增长
中国2000年城市化水平的地区差异 （%）
新疆 宁夏 青海 甘肃 陕西 西藏 云南 贵州 四川 重庆 海南 广西 广东 湖南 湖北 河南 山东 江西 福建 安徽 浙江 江苏 上海 黑龙江 吉林 辽宁 内蒙古 山西 河北 天津 北京
城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发 展的时期。2004年我国城市人口已达5.2亿,城市化率 为40%左右,已经进入加速发展期。按照邓小平的设计， 到2050年中国达到中等发达国家水平,初步实现现代 化的目标要求,中国的城市化率要达到70%-80%。这意 味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度增 长；也意味着在这46年内,中国有7.2-8.8亿人口从农 村转移到城市,平均每年达1500多万人；更意味着每 年需要至少5亿平方米的住宅建设。
• 1990年代大体延续了上10年的城镇化政策。1990 年4 月1 日开始实施的《城市规划法》中,提出 “严格控制大城市规模,合理发展中等城市和小 城市”的方针。
• 2000年10月,在中共中央关于“十五”计划的 《建议》中,提出要不失时机地实施城镇化战略, 同时指出要房地走产E大网 中小城市和小城镇协调发展的道
0
10 20 30 40 50 60 70
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（%）
80 90 100
第五次人口普查的中国城市化水平
（万人） （%）
88000
40.0
86000
35.0
84000
30.0
82000
25.0
20.0
80000
15.0
78000
10.0
76000
5.0
74000
0.0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
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中国2003年恩格尔系数的地区差异 单位：%
城镇居民
农民
城镇居民
农民
北京
36.3
38.1
天津
40.1
40.1
河北
34.9
39.5
山西
34.9
48.6
内蒙古
34.5
44.8
辽宁
40.7
46.5
1679
110
125
100 701500 70 80
50
2500 2,500
2,200 200 175
1,900
1,600
1,300
0
1,000
1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
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（3）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累
8
8.5 10.5 1.7
中等城市
100
47.7 35.8 16.5
32.9
35.8 31.6 29.8
小城市
100
41.2 37.2 21.6
53.1
49.2
53 62.8
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3．城市化加速催生房屋建设高潮
• （1）城市化加速前后房屋问题最为突出 • （2）建国以来城市化与住房问题
1949-79年共竣工不足5亿平方米； 1980年代平均年竣工量为1.3亿平方米； 1991~1995年均为2.1亿平方米； 1996~1998年均竣工面积达到3.2亿平方米； 1999年以来年均4-5亿平方米左右（注：各 部门统计差异较大）。
• 联合国粮农组织颁布的恩格尔系数分级如下： • 高品质生活：20%以下； • 富裕：20%~40%； • 小康：40%~50%； • 温饱：50%~60%； • 绝对贫困：60%以上。
• 2003年主要国家的恩格尔系数： • 美国10.4%，日本16.5%，韩国25.1%，法国16.9%，
英国18.7%，菲律宾52.1%，印度50.3%。
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（万人） （%）
中国1952-2001年的城市化历程
100000
40
90000
35
80000 70000
30
60000
25
பைடு நூலகம்
50000
20
40000
15
30000 20000
10
10000
5
0
0
1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000
农村人口（原资料，万人） 城市化水平（原资料，%）
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农村人口（修正资料，万人） 城市化水平（修正资料，%）
•2．政府有中小城市偏好的城市化方针
• 1980年国务院批转《全国城市规划工作会议纪 要》,制定出“控制大城市规模,合理发展中等城 市，积极发展小城市”的方针,我国进入推进城 市化的阶段。
探讨城市化与中小城市房地产发展
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主要内容
一、城市化浪潮与房地产业 二、中小城市房地产市场的特点 三、中小城市房地产开发的机会与陷阱 四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议 五、上海市周边中小城市房地产市场简介
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一、城市化浪潮与中小城市房地产业
• 1．中国开始进入城市化加速发展时期
城市区域分布和非农人口规模等级结构(%)
合计
区域分布
规模分布
全国
东
中
西
全国
东
中
西
部
部
部
部
部
部
100
44.5 37.3 18.3
100
100 100 100
超大城市
100
53.8 23.1 23.1
2
2.4
1.2
2.5
特大城市
100
51.9 33.3 14.8
4.1
4.7
3.6
3.3
大城市
100
47.2 49.1 3.8
城镇人口(万人)
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乡村人口(万人)
城市化水平(%)
人口总量 人口的年增长量
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
中国城乡人口的增长格局（修正）
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 -500 -1000 -1500 -2000
400 (百万平方米)
住宅竣工面积
350
住宅销售面积
住宅销售单价
325
(元/平方米） 3,100
350
2800
330
2,800
300
290
255
250
230
2300
200
150
110
210
2150
165
180 1950
1802000
140 1850 1850 150
120
120 1615
1952 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000
城镇人口
乡村人口
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城镇人口增长
乡村人口增长
中国2000年城市化水平的地区差异 （%）
新疆 宁夏 青海 甘肃 陕西 西藏 云南 贵州 四川 重庆 海南 广西 广东 湖南 湖北 河南 山东 江西 福建 安徽 浙江 江苏 上海 黑龙江 吉林 辽宁 内蒙古 山西 河北 天津 北京
城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发 展的时期。2004年我国城市人口已达5.2亿,城市化率 为40%左右,已经进入加速发展期。按照邓小平的设计， 到2050年中国达到中等发达国家水平,初步实现现代 化的目标要求,中国的城市化率要达到70%-80%。这意 味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度增 长；也意味着在这46年内,中国有7.2-8.8亿人口从农 村转移到城市,平均每年达1500多万人；更意味着每 年需要至少5亿平方米的住宅建设。
• 1990年代大体延续了上10年的城镇化政策。1990 年4 月1 日开始实施的《城市规划法》中,提出 “严格控制大城市规模,合理发展中等城市和小 城市”的方针。
• 2000年10月,在中共中央关于“十五”计划的 《建议》中,提出要不失时机地实施城镇化战略, 同时指出要房地走产E大网 中小城市和小城镇协调发展的道
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10 20 30 40 50 60 70
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（%）
80 90 100
第五次人口普查的中国城市化水平
（万人） （%）
88000
40.0
86000
35.0
84000
30.0
82000
25.0
20.0
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15.0
78000
10.0
76000
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1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
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中国2003年恩格尔系数的地区差异 单位：%
城镇居民
农民
城镇居民
农民
北京
36.3
38.1
天津
40.1
40.1
河北
34.9
39.5
山西
34.9
48.6
内蒙古
34.5
44.8
辽宁
40.7
46.5
1679
110
125
100 701500 70 80
50
2500 2,500
2,200 200 175
1,900
1,600
1,300
0
1,000
1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
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（3）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累
8
8.5 10.5 1.7
中等城市
100
47.7 35.8 16.5
32.9
35.8 31.6 29.8
小城市
100
41.2 37.2 21.6
53.1
49.2
53 62.8
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3．城市化加速催生房屋建设高潮
• （1）城市化加速前后房屋问题最为突出 • （2）建国以来城市化与住房问题
1949-79年共竣工不足5亿平方米； 1980年代平均年竣工量为1.3亿平方米； 1991~1995年均为2.1亿平方米； 1996~1998年均竣工面积达到3.2亿平方米； 1999年以来年均4-5亿平方米左右（注：各 部门统计差异较大）。
• 联合国粮农组织颁布的恩格尔系数分级如下： • 高品质生活：20%以下； • 富裕：20%~40%； • 小康：40%~50%； • 温饱：50%~60%； • 绝对贫困：60%以上。
• 2003年主要国家的恩格尔系数： • 美国10.4%，日本16.5%，韩国25.1%，法国16.9%，
英国18.7%，菲律宾52.1%，印度50.3%。
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（万人） （%）
中国1952-2001年的城市化历程
100000
40
90000
35
80000 70000
30
60000
25
பைடு நூலகம்
50000
20
40000
15
30000 20000
10
10000
5
0
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1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000
农村人口（原资料，万人） 城市化水平（原资料，%）
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农村人口（修正资料，万人） 城市化水平（修正资料，%）
•2．政府有中小城市偏好的城市化方针
• 1980年国务院批转《全国城市规划工作会议纪 要》,制定出“控制大城市规模,合理发展中等城 市，积极发展小城市”的方针,我国进入推进城 市化的阶段。
探讨城市化与中小城市房地产发展
房地产E网
主要内容
一、城市化浪潮与房地产业 二、中小城市房地产市场的特点 三、中小城市房地产开发的机会与陷阱 四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议 五、上海市周边中小城市房地产市场简介
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一、城市化浪潮与中小城市房地产业
• 1．中国开始进入城市化加速发展时期
城市区域分布和非农人口规模等级结构(%)
合计
区域分布
规模分布
全国
东
中
西
全国
东
中
西
部
部
部
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100
44.5 37.3 18.3
100
100 100 100
超大城市
100
53.8 23.1 23.1
2
2.4
1.2
2.5
特大城市
100
51.9 33.3 14.8
4.1
4.7
3.6
3.3
大城市
100
47.2 49.1 3.8
城镇人口(万人)
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乡村人口(万人)
城市化水平(%)
人口总量 人口的年增长量
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
中国城乡人口的增长格局（修正）
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 -500 -1000 -1500 -2000