百年豪景第三次策划简报

百年豪景第三次策划简

报

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泰州恒通房地产有限公司

百年豪景

销售策划方案第三次简报 2005．2．27

目录

一、春节前后销售状况分析

二、现阶段所面临的问题

三、三月至四月的企划方案

附件一（强销期媒体计划表）

附件二（媒体费用预估）

附件三（策划推广方案）

附件四（软文搭配）

一、现阶段销售状况分析

春节期间（28/1—27/2）

共计来人33组，来电6组，成交18户，成交比为:1

1、来人状况分析

★来人区域分析

口岸镇：共来人18组占总来人比的54%

刁铺镇：共来人5组占总来人比的12%

滨江区：共来人0组占总来人比的0%

泰州市区：共来人6组占总来人比的18%

其他：共来人4组占总来人比的16%

★来人职业分析

上班族：共来人18组占总来人比的55%

自营商：共来人7组占总来人比的21%

政府机关：共来人1组占总来人比的3%

农民：共来人7组占总来人比的21%

★购房用途分析

首购：共来人12组占总来人比的36%

二次购房：共来人17组占总来人比的51%

拆迁户：共来人2组占总来人比的6%

投资户：共来人2组占总来人比的6%

★年龄层次分析

30岁以下：共来人14组占总来人比的42%

30—40岁：共来人12组占总来人比的36%

40—50岁：共来人5组占总来人比的15%

50—60岁：共来人2组占总来人比的7%

2、媒体状况分析

★夹报（共计20000份）

口岸镇：共派发12000份占总份数的60%

刁铺镇：共派发8000份占总份数的40% ★派报（共计20000份）

口岸镇：共派发10000份占总份数的50% 刁铺镇：共派发10000份占总份数的50% ★CF（泰州电视台、高港电视台持续一个月）

★车身广告（四辆）

★户外宣传演出（共计3场）

口岸2场位于口岸镇政府广场

刁铺1场位于刁铺影剧院东门

3、售状况分析A总体销售状况

B、格局去化分析

1、户型去化分析

2、多层楼层去化分析：

3、多层平面去化分析：

C、未购原因分析

二、现阶段所面临的问题：

（一）周边竞争楼盘：

1、对面“鸿翔御景”楼盘价格过低（成交价基本上是1200-

1400元/平方米）造成现场准客户流失。

2、高港周围各楼盘价格持续走低，纷纷打起价格战，造成当

地房地产市场的恶性竞争。

3、别墅施工进度与客户预期时间相冲突，并且暂没有实物相

参照。府后人家样板房已开始展示。

（二）当地客观环境影响：

4、当地购买力不足，客户群的不稳定，收入低，也同时

影响楼盘的去化进程。

5、当地人气不足，商业气氛淡薄，门面房空置率高，造

成楼盘门面房至今无人问津。

6、别墅客户群较小，总价高，没有实物参照。

7、拆迁户热衷于购买二手房或买地盖房。

8、地域狭窄，关系网复杂，造成退户问题严重。

9、国家宏观调控，银行紧缩银根，贷款利率增加，当地

按揭程序繁琐，造成客户对付款方式的不认同。（三）泰州市区情况：

10、媒体投放量局限，市区暂不能形成良好的口碑效应。解决方案：

一、策划主题：

开发新客户，抓稳老客户;

持续推广高品质人居住宅.

二、策划目的：

1、与前一阶段的广告宣传一脉相承，形成持续的宣传

效应，加大销售量；

2、为二期楼盘的销售打好宣传基础。

三、解决方式：

（一）、在高港和周边地区切入深层次客户：

1、对销售现场要求：

（a）专案：对销售人员进行专业培训，严格要求，提高销售人员专业素质；指导销售人员对周边楼盘有充分地认识，知己知彼，能够游刃有余地应对客户的各种问题；

（b）销售员：区分我案与其它楼盘之间关于质量、施工建设、景观、小区规划以及物业管理的明显差异，强调百年豪景的优越性；加快签约及付款进程来遏止退户问题的蔓延。

2、对开发商建议：

A与销售人员的现场努力相互配合，尽量加大退房阻力；B加大对市区媒体的宣传力度，增加来人

C泰州设立接待处有效的把握客户资源

3、宣传活动：

（a）针对扬子江药业月底返乡的销售人员，寄送DM 时搭配礼品或者销售人员亲自携带礼品拜访宣

传；

（b）在高港周边地区进行SP活动市内接待处的设立（参见附录3）

（二）、对泰州市区进行强力媒体宣传：

1、媒体执行计划（参见附件1）

2、收集有关报导高港未来城市建设，招商引资项目

的报纸、书刊材料，并把报纸槁和介绍楼盘软文

相结合。

3、与开发商确定样板房时间，在这之前根据户型制

作一些室内装饰图片，增加现场销售道具，增强

客户空间想象力。

4、布置市区接待处，布置特色简洁直观，尽量突出

百年豪景的优秀品质。（详见附件四）

附件三：百年豪景年后策划推广方案

一、市内售楼处：

（一）室内陈列设备：

1、背景墙：以展现中庭景观（效果图）为主

2、易拉宝：

（1）百年豪景简介

（2）交通环境

（3）配套及十分钟生活圈

（4）港城桥文化主题公园

（5）五大组团景观

（6）星级物业管理、

（7）科技智能化

（8）双拼外立面展示