青岛市保障性住房研究

关于青岛市保障性住房的研究

【摘要】随着城市住房向着市场化和商业化迅猛推进，部分城市房价也随之一路飙升，中低收入群体无力购房的状况日益突出，并逐渐成了严重的社会问题之一，保障性住房的建设，成了当下政府和民众关注的热点。通过分析青岛市保障性住房建设情况及存在的问题，提出一些针对性的建议。

【关键词】保障性住房；经济适用房；廉租房，问题及对策。前言

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

近几年，国家不断加大住房保障力度，采取多种方式对不同困难类型家庭实施住房保障，解决了部分低收入家庭的住房问题，促进了经济、社会的协调发展。青岛作为美丽的海滨城市，适宜的气候和美丽的大海成为了许多人向往居住的地方，特别是2011年青岛胶州湾隧道的开通，更加加快了黄岛区和胶州胶南的发展。随之带来的就是房价的不断上升，然而当地人们的工资水平却没有明显的上升，高房价成为了许多人的大难题。因此，青岛市保障性住房的建设更加成为了解决民生问题的关键。

一、青岛市保障性住房发展历程

我国从1995年开始实施《国家安居工程实施方案》，推行保障性住房建设。“安居工程”计划用5年左右时间，完成安居工程建筑面积1.5亿平方米。安居房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

2006年，温家宝总理在第十届全国人民代表大会第四次会议上作的《政府工作报告》中强调“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。

青岛市自2007年先后出台了《关于加快解决城市低收入家庭住房困难的意见》和《青岛市住房保障发展规划（2008-2010年）》。2008年、2009年又相继出台《青岛市廉租住房保障办法》、《青岛市经济适用住房管理办法》、《青岛市限价商品住房管理办法》和《关于公共租赁住房配租管理的意见》，基本确立了以廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和商品住房为主体，以两类租赁住房（分别为政府投资建设和市场化建设的两类租赁住房）为补充的“4+2”的住房保障和供给体系，基本实现了“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。其中，廉租房、公共租赁住房以及经济适用房主要用于实现“低端有保障”，限价商品住房主用用于实现“中端有支持”。

二、青岛市保障性住房的现状

经过几年实践，青岛市基本建立了包括廉租住房、经济适用住房、

公共租赁住房和限价商品住房的保障性住房体系，出台有《青岛市廉租住房保障办法》、《青岛市经济适用住房管理办法》、《青岛市限价商品住房管理办法》和《关于公共租赁住房配租管理的意见》等一系列政策。2008年和2009年两年，青岛市区已经建设了经济适用住房10300多套、建设廉租住房6900多套；2010年，青岛市区计划建设保障性住房8000套（其中经济适用住房5000套，廉租房3000套）。2007年，青岛市区还开工建设了3000套公共租赁房，今年将陆续竣工交付，目前正在实施配租。同时，历年来青岛市还供应了10000多套限价商品房。目前，青岛市保障性住房主要以廉租房、经济适用住房和公共租赁房为主，限价商品房供应量逐渐减少。

青岛市保障性住房建设的目前状况可以用：“供应力度不足，供应结构不合理，保障效率偏低，”来概括：

（1）供应力度不足：由于市南、市北、四方区土地资源日益紧缺，可用于限价商品房、经济适用住房建设的土地越来越少，同时财政也无力承担需要大量资金住房建设。为完成国家安排的保障性住房建设任务，目前的保障性住房用地几乎全部通过与开发用地捆绑的形式实现，将保障性住房建设任务转嫁给开发商。根据目前的保障房配建政策，开发商将不可避免的面对保障性住房建设问题。（2）供应结构不合理：由于土地供应的缘故，大量的保障性住房位于北部城区，配套、交通环境较差。而申购对象多数又是低收入居民，对生活成本敏感性较高，无法或不愿前往偏远地区购置或

租赁保障性住房。导致一方面大量居民需要保障房改善居住环境，另一方面，李沧等北部城区个别偏远保障性住房项目建成后有房源多年空置。

（3）保障效率低：保障范围划定不合理，申购审查制度不完善，导致大量保障性住房被保障范围外的居民占用，实际效率底下。三、促进青岛市保障性住房建设健康发展应采取的对策

（1）建立健全法律体系，对住房保障政策的制定实施提供法律保障。任何企图通过弄虚作假、虚报信息、权钱交易等非法手段，骗购保障性住房、牟取利益的行为都须受到法律、法规的处罚和追究。引入银行诚信体系，对于在申请保障性住房中弄虚作假者，在今后申请贷款、就业等方面进行限制，斩断伸向保障性住房的“黑手”。

（2）年度保障性住房供地计划实行弹性化政策。供地计划受建设资金、规划等不确定因素影响较大，实际供地与计划安排存在较大差异，建议允许各地在不突破年度土地利用计划总规模的前提下，可以根据保障性住房建设实际用地需求，合理调整年度保障性住房用地计划规模和结构。

（3）进一步完善保障性住房用地政策。允许对廉租房与经济适用房小区内配建的商业等服务设施用地，在严格执行有关规定前提下，实行土地面积分摊、协议出让供地。同时，明确保障性住房进入市场的条件、程序、费税政策等，完善房地产市场体系，促进房地产市场健康平稳发展。

（4）进一步加强批后监管，规范保障性住房用地秩序。建立严格的保障性住房供地公示制度，向社会公开各类保障性住房建设规划、年度供地数量、布局、用地审批等情况。建立保障性住房建设情况定期报告制度，提高公开性和透明度；加强对保障性住房规划实施、计划执行、土地供应以及建设目标完成等情况的监督检查。加强实地巡查和执法监察，地方政府及国土资源部门要依法查处违规操作、未批先用、擅自改变用途等违规行为，规范用地管理秩序。（5）改善财税体制，加速产业结构调整。减少地方政府的财政赤字，同时将土地出让金纳入财政体系，杜绝对于”土地财政”的依赖。调整产业结构，从过度依赖投资拉动经济增长的模式转变为投资、消费和出口等多方面共同推动经济发展。

（6）加强群众监督机制建设。在保障性住房土地供应、建设及保障性住房申请公示等方面，发挥社会的力量，建立群众监督举报机制，对举报违法违规用地、提交虚假保障性住房申请资料等情况的举报人一经查实给予重奖。

结语

住房问题是一个民生问题，需要依靠政府和市场双重力量支撑，任何一个国家都不会只是依靠市场去解决。建立健全保障性住房体系，解决低收入家庭住房问题，抑制房价过快上涨，成为“十二五”乃至更长一段时间内，房地产政策调控的主要任务。

参考文献

[1] 丁纯刚.我国的保障性住房存在的问题及发展对策[j].科学