北京CBD商业地产世界城项目全案策划策划案-176PPTpart1N

其它25%左右为商业、服务、文化及
娱乐设施等。主要的商务设施将沿 东三环路、建国门外大街两侧布置， 确定位于"金十字"东北角面积约30
公顷的地区为CBD的核心区。
2.2.4、轨道交通规划
总体规划： 《北京CBD地下空间规划》确定地下空间规划将体现“一轴、一区、两点、三线”。 一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点 开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10线光华路车站；三线为建外大街地下联 络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。 轨道交通规划： CBD区域内有地铁１号线上的国贸、永安里、大望路3个地铁车站。未来将新增地铁10号线 上的国贸换乘站、光华路站、呼家楼站，地铁14号线上的嘉里中心站（暂定）。 超级路网：
富有活力和最具有现代化气息的地区。
2.1、区域范围界定（Boundary of our Study）
本 案
2.2、北京 CBD概况（ Beijing CBD Market Study ）
北京城市定位
根据《北京城市总体规划（2004-2020年）》将未来北京的发展目标定位于： 国家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“ 宜居城市”概念。
2、CBD区域市场研究
Market Analysis for the CBD Area
CBD是北京城市财富的聚集地，是北京当之无愧的首富之区。这里 汇集了北京70%以上的外资机构和半数以上的星级宾馆、酒店。仅 2006年第二季度北京新增的写字楼面积中就有60%以上都来自CBD
区域。经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最
国贸换成站 光华路站 呼家楼站
嘉里中心站
地铁10号 线 地铁14号 线
国贸换成站 呼家楼站 光华路站 嘉里中心站
2.2.5、北京CBD商业发展规划
北京CBD应该是24小时CBD
传统CBD 中，夜晚的“死城”是CBD最大的症结，归根到底是因为CBD功能构成仅仅发 挥了办公这一项，忽略了作为商业发展和城市娱乐场所等的综合功能。因而：
住宅配套
其他
1.2、城市商圈总结对照 Municipal Commercial Circle comparison
主要商圈
商业体量预估 （M2）
40万
商业结构 传统百货、购物 中心
主要特征
消费人群
代表项目
传 王府井 统 商 业 中 西单 心
国际性观光、旅游 王府井商业街、新东安市场、东 商业街；品牌展示 以旅游消费人群为主 方新天地 中心 最早的、最成熟的 商圈之一；以“时 西单商场、西单赛特、中友百货、 尚、购物”为主题 本地年轻化消费人群 君太百货、LCX、西单购物中心 、 的青春时尚型商业 美晟国际、西单Mall 聚集区 商务办公和商业高 CBD商务白领、涉外 度聚集、互动；最 人士、区域商务往来 具吸引力的城市升 人群、高端公寓居民 级版商圈 国贸、嘉里、贵友、华贸、建外 SOHO、世贸天阶、北京万达、银 泰中心、日坛国际、SOHO尚都、 朝外SOHO等
100万
传统百货、购物 中心 传统百货、购物 中心、写字楼商 业、综合商业集 合体、专业市场、 特色商业街
新 CBD 兴 商 务 中 中关村 心 商 业 金融街
172万
100万
专业市场、传统 电子产品消费者、中 以科技、商务、人 鼎好电子商城、中关村ｅ世界、 百货、购物中心、 关村周边办公及居住 文主要特征 第三极、中关村广场、新中关等 商业街 人群 传统百货、购物 以金融产业为依托； 金融街及其周边商务 四季商城、金树街、百盛购物中 中心、商业街、 高端配套商业 办公人群 心 写字楼底商
2.3、区域写字楼供应（ Office Supply of the Area ）
序号 1 2 3 4 项目名称 尚都国际 SOHO尚都 世界城 世贸商业中心 总建筑面积 (万平方米) 序号 21 22 23 24 项目名称 国贸中心 嘉都大厦 央视新址 中服大厦 总建筑面积 (万平方米)
10.85
15万
1.3、结论（Conclusion ）
由以上对各商圈的分析可以得出：未来CBD是规模最大、商业层次及商业结
构最丰富、消费人群普遍档次较高的新兴商圈，因而其最有可能成长为升级
版城市级商业中心。 CBD的特性决定了其代表未来消费趋势及新型商业类型，其优良的地段条件、 庞大的消费人流、强劲的消费能力对商业经营者具有绝对吸引力。
25
26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
招商局大厦
艾维克大厦 北京电视台 中国第一商城 韦伯中心 科伦大厦 和乔大厦 阳光100 温特莱中心 金地中心 万达广场
21
9.2 10 52 48 15 14.3 10 5.17
合 计 约 万 平 方 米
626.4
16
17 18 19 20
重点商业：东方新天地、新东安商场、王府井百货等 商业体量：大型商业总体量约40万平米
商业结构：以单一的百货、购物中心为主
目标人群：以旅游消费人群为主 商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达 2）商业形态单一，以大型综合商厦为主
3）商业业态以零售为主
4）消费客群以国内外旅游人士为主，消费力有限 5）商圈规模扩大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
国贸中心 嘉都大厦 央视新址 中服大厦 招商局大厦 艾维克大厦 北京电视台 中国第一商城 韦伯中心 科伦大厦 和乔大厦 阳光100 温特莱中心 金地中心 万达广场 现代城 朝外SOHO 世纪财富中心 华贸中心 富尔大厦
17 4.3 21.5
13
2.7 59 3.8 6 3.2 18.3 26.3 2.8 2.6 7
5
6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
光华国际中心
汉威大厦 米阳大厦 华彬大厦 国际财源中心 中环世贸大厦 银泰中心 建外SOHO 雨霖大厦 京广中心 万通中心
21.2
13.1 0.57 5.3 24 23.5 35 70 1.48 2.7 13.6
金融街商圈 —— 金融产业及办公配套商业
重点商业：金融街中心广场、百盛购物中心 商业体量：15万方米左右 商业结构：大型综合购物中心、写字楼底商、商业街 目标人群：金融街周边办公、居住人群
商圈特点：1）交通便利，有地铁等公共交通系统
2）金融街商务区以金融产业、大型国企总部办公人群为主 3）商业需求主要集中在日常商务消费，晚间及节假日消费外流 4）新建商业尚处于招商阶段，其商业氛围尚不成熟
目标人群：本地消费者、消费人群年轻化
商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达，人流充足 2）商业形态单一，以大型综合商厦为主 3）商业结构不合理，零售为绝对主力业态
4）已形成自身固定的消费群体
5）消费客群偏年轻化，消费力及消费档次有限 6）商圈规模扩大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限
王府井商圈 —— 城市观光旅游及品牌展示型商业
5）未来有高端酒店支撑，商业定位高端
区域商业供应比较 7%
13%
80% 综合购物中心 写字楼商业 商业街
CBD商圈 —— 商务商业互动型现代化综合商圈
重点商业：国贸中心、华贸中心、世贸天阶、SOHO、北京万达等 商业体量：现有约４６万平米，未来两年内新增１２６万平米左右 商业结构：大型综合购物中心、写字楼商业为主 目标人群：ＣＢＤ周边办公、居住人群、区域商务往来人群；城市高端消费人群
立足北京，服务全国，辐射亚太地区乃至全世 界。以吸引跨国公司总部和地区总部为重点， 以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产 业为龙头，把商务中心区建设成为北京重要的 国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。
2.2.3、功能布局规划
北京商务中心区 4 平方公里的用地
面积，前期规划在综合比较国内外
已形成的CBD的基础上，提出建筑规 模控制在1000万平方米之内，其中 写字楼约50%左右，公寓25%左右，
北京财富中心
旺座中心 住总大厦 嘉里中心 数码01大厦
10
10 2 8 2.9
36
37 38 39 40
现代城
朝外SOHO 世纪财富中心 华贸中心 富尔大厦
1
尚都国际中心 SOHO尚都 世界城 世贸商业中心 光华国际中心 汉威大厦 米阳大厦 华彬大厦 国际财源中心 中环世贸大厦 银泰中心 建外SOHO 雨霖大厦 京广中心 万通中心 北京财富中心 旺座中心 住总大厦 嘉里中心 数码01大厦
CBD路网系统将基本形成，40条四级道路贯穿其中，道路面积率达39％。姚家园路、朝阳
北路、朝阳路、光华路、建国路、通惠河北路、两广路的东延长线贯穿东西 出行模式： 规划中的CBD将借鉴国外大都市CBD规划建设的经验，大力发展公共交通，鼓励公交出 行，保证56％的出行比例，解决交通拥堵问题。
2008年前轨道交通规划
北京传统商圈：王府井、西单 新兴潜力商圈：CBD、中关村、金融街（商务中心商圈）；亚奥、望京（区域型商圈）
亚奥 中关村 望京 王府井 金融街 CBD
西单
1.1.1、传统商圈
西单商圈 —— 零售购物为主、年轻化商业集合
重点商业：西单商场、西单购物中心、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化广场等 新建商业：西单Mall、美晟国际广场 商业体量：现有大型商业约35万平米，新增约18万平米，五年后有望达到100万平米左右 商业结构：以单一的百货、购物中心为主
世界城商业策划报告
The World City Shopping Mall Strategic Planning Report
本案策划主旨（Main Theme）
成功招商是我们的首要目标； 持久运营是我们的根本目的；
提升物业品质、实现商业公寓共赢是我们的现实要求；
策划流程（ Work Flow ）
3）消费客群以华北区电子类批发零售客群及中关村周边办公居住客群为主
4）大多新建商业尚处于招商或市场培育阶段，其商业氛围的培养尚需时日
区域现有商业供应量比较 16% 36%
区域未来商业供应量比较 7% 2% 15%
27% 21% 电子市场 百货商场 写字楼商业 住宅商业
76% 电子市场 综合商业 写字楼底商 住宅商业
CBD写字楼分布图
2 3 4 5 6
13
商圈特点：1）商务氛围成熟、商业基础较好
2）具有政府规划支持 3）未来商业供应总量大，商业设施完善 4）以大型综合购物中心商业为主
5）区域消费人群集中，消费实力及消费档次较高
区域现有商业构成
区域新增商业构成
15% 9% 54% 22%
17%
1%
12%
70%
综合零售
商务配套
住宅配套
其他
综合零售
商务配套Biblioteka Baidu
1.1.2、新兴商圈
中关村商圈 —— 电子科技产业带动新兴综合商圈
重点商业：太平洋、鼎好电子商城、中关村科贸、新中关、中关村国际广场、第三极等 商业体量：现有51万，2年内新增40万左右，未来区域总商业有望达到100万平米左右
商业结构：以电子商城为主，带动新兴综合商业
目标人群：以电子产品消费人群为主，新兴综合零售商业 商圈特点：1）商业业态以电子批发及综合零售为主 2）商业形态逐渐由单一电子向大型综合商业发展
北京CBD在规划时就定位于24小时，其中商业、服务、文化及娱乐设施250万平方米， 占总建筑面积的25％，将在未来CBD的运作中发挥重要的作用。 24小时的CBD不仅仅体现在住宅、写字楼和商业的比例上，更应该体现在商业的功能 规划上。只有实现多种商业、娱乐、休闲等功能上的补充互动，才能真正构筑24小时 的CBD。
城市商圈研究
CBD区域市场研究
世贸天阶商圈研究 （重点项目研究）
项目定位方向探讨
项目自身解读
国外知名CBD概览
项目整体定位
业态规划建议
产品建议 收益预测
1、城市商圈研究
Municipal Commercial Circle Analysis
1.1、城市商圈（Municipal Commercial Circle ）
北京将如何实现这个发展目标，成为一个世界城市呢？ CBD作为国际大都市的标志将起至关重要的作用！
2.2.1、CBD范围及概况

2.2.2、CBD的功能定位

1998年，市规划局在《北京市中心地区控 制性详细规划》中，将北京商务中心区的 范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至 西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间 约3.99平方公里的区域。