文旅地产商业发展现状及未来趋势

文旅地产商业发展现状及未来趋势

旅游市场发展

中国旅游消费增速已经达全球3倍

全球旅游市场

消费总额增长率

5.6%

中国旅游市场

消费总额增长率

16.7%

旅游市场消费增长情况

人均旅游出行频次 数据来源：国家旅游局

中国

1.

6次

3.

0次

4.

5次

2010年

2015年

2020年

7.6

次

2015年

美国

VS

旅游频次逐步追赶发达国家

n 我国旅游市场消费总额年均增长率达16.7%，增速已达全球旅游市场消费总额增长率的3倍。

n 相较于美国旅游收入占GDP25%而言，目前我国这一数字为10.8%，旅游度假市场仍是一片蓝海。

n 2015年我国人均旅游出行频次为3次，与美国7.5次相比仍有一定距离；预测至2020年，随着我国居民人均收入提高，人均旅游出行频次将上升至4.5次。

n 据世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。

美国旅游收入

占GDP25%

中国旅游收入

占GDP10.8%

我国文旅地产区域分布（单位：个数）

长三角：16%

海南：21%

环渤海：17%

两广：7%

西南：12%

闽东南：5%

海南：旅游地产先行者

全国开发量最大、最为集中区域，目前开发逐步回归理性

西南：文化旅游导向

以成都、重庆、贵阳和昆明为主，开发路径以文化特色为主

长三角：古镇密集区，大城市群落5+2度假需求

区域城市化较为发达，经济水平较好，相对可利用的资源开发较少，不过度假需求旺盛，大城市群落5+2休闲度假需求

闽东南：后起之秀，自然资源丰富

山体、湖海、温泉等资源丰富，区域以滨海、山体、主题三大旅游地产项目为主，另有小部分滨湖、温泉、高尔夫和古镇项目

环渤海：滨海度假向多元复合方向发展

满足北方客群就近度假旅游需求，该区域拥有滨海、滨湖、森林等珍稀度假旅游资源，目前旅游地产项目中规划有高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合

两广：滨海旅游及宜人气候为主

6大区域文旅地产项目占全国总数的78%——区域分布不均衡

数据来源：睿意德商业地产研究中心

我国文旅地产自然资源依赖度仍然较高，整体以销售为导向；

未来文旅特色小镇、主题公园等有较大发展空间

截止至2015年末，我国文旅地产项目卖点累计统计

滨海

13%

湖滨 29%

山地

24% 温泉 4%

高尔夫 12%

游艇码头 1%

2014、2015年我国文旅地产项目卖点统计 文旅小镇

4%

我国文旅地产项目卖点统计

ü 我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源，三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%；

ü 纯粹以自然资源（滨海、湖滨、山地等）为卖点开发的文旅地产项目，近年来已有下降趋势——14年滨海、湖滨、山地三者合计占比达78%，15年占比为64%。

山地、湖滨、滨海仍为主要卖点

自然资源依赖度开始下降

整体销售导向

ü 我国文旅地产整体仍以销售为主，山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售，而依托高尔夫、游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅，对资金与资源整合方面有较高要求。

主题公园 13%

数据来源：睿意德商业地产研究中心

15% 35%

28%

5%

12% 0%

5% 0%

15%

20%

29% 11% 12%

9%

0%

4% 0%

5% 10% 15% 20%

25% 30% 35% 40% 滨海

湖滨

山地

温泉 高尔夫 主题公园 游艇码头 古镇 2014年

2015

数据来源：睿意德商业地产研究中心

数据来源：睿意德商业地产研究中心

自然资源

人工资源

14年，78% 15年，64%

2012-2014年，是我国文旅地产野蛮生长时期，年新增项目接近2800个 2015年，是文旅地产开发的转折年，新增项目仅为736个，开发陷入低潮

2016年，文旅地产开发增速回升，开发企业由传统开发商转变为真正深耕文旅地产

2259

5299

7965

8701

9944

64% 135%

50%

9% 0%

20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 0

2000

4000 6000 8000 10000 12000 2012

2013

2014

2015

2016上半年 全国旅游地产项目（个数）

增幅%

我国文旅地产项目统计（单位：个数）

• 野蛮生长（2012-2014）

12-14年是我国文旅地产疯狂发展时期，年均新增项目近2200个，平均开发增速达83%。一些开发商打着 “文化”、“旅游”的幌子疯狂圈地，导致低层级、同质化项目遍地开花。

• 开发低潮，转折年（2015）

2015年，之前过快开发引起的问题逐步显现：之前一批盲目跟风、定位不清，以销售为主导的项目逐渐被市场淘汰；而市场存量过高，整体进入销售滞销期，导致我国文旅地产开发陷入低潮。15年我国仅有736个新增项目，增速大幅回落至9%。

• 重新洗牌，再出发（2016）

发展逐步回归理性。今年上半年，新增项目1243个，增速回升至14%。随着行业集中度的提高，未来，一批实力雄厚且坚持深耕文旅地产市场的企业，可以通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。

2043套/

平均每个项目

月均销售速度

11.8套/月

2014年底

我国大型在售项目有589个

1629

3558

5324

5297

0 1929

1766

-27 -500

0 500 1000 1500 2000 2500 0

1000

2000 3000 4000 5000

6000

2012

2013

2014

2015 全国旅游地产开发企业

增速 我国文旅地产开发企业统计

14年

完成存量去化时间

营销乏力 存量巨大

数据来源：国家旅游局

数据来源：国家旅游局