珠海拱北片区分析

中华人民共和国拱北海关
1999年8月9日，拱北口岸新联检大楼竣工。
2011年首次超过罗湖口岸 成为全国第一大陆路口岸
拱北
香洲区
澳门
斗门区 金湾区
规划面积：13万平方公里
横琴区
拱北地处珠海市区南部，北靠板障山，南 临澳门特别行政区，西濒前山水道，东望珠江 出海口。
常住人口：约有17万 过关人数：日均33万
均价：31000元/㎡
PART 03 市场分析
中铁 · 凤凰谷
共两栋28层超高层建筑，拥有260-366㎡平层 447-940㎡的复式共7种户型，两梯一户 中铁诺德国际 均价：31000元/㎡ 逾8米宽客厅，270°阳台，近100㎡主卧套房
将军山森林公园 海景 澳门景观
项目定位为珠海城市核心地段山海住宅，汇集高科技、 智能化、纯生态元素的建筑，致力为珠港澳及周边地区 中铁凤凰谷 财富新贵打造良好品质住宅。 均价：35000元/㎡
九洲大道 富华里 圆明新园
紧靠珠海东西穿行主要干道——九洲大道，紧邻中海富 华里，对面即为珠海热门旅游景点——圆明新园；跨越 前山大桥即可达到珠海大商业综合体——华发商都。 马赛公馆 均价：33000元/㎡ 主要客群：拱北客户、吉大客户 中铁凤凰谷 均价：35000元/㎡ 仁恒滨海中心 均价：50000元/㎡
大床/双床价： ¥350元/晚
粤海酒店
拥有300余间豪华舒适的客房与100余
套酒店式公寓，是珠海唯一提供服务公
寓产品的酒店。 东楼酒店29层、西楼酒店公寓28层
拱北片区规划结构为“一主一副、绿心、三带、四片区”。
一主一副 一主即东南部的市级 商业中心和关口交通 枢纽，一副则是改造 绿心 即结合旧村改造，对
三带
即情侣路和前山河 绿化景观带以及港 昌路商贸休闲带。
四片区
一是西部商住区； 二是北侧和东侧的 居住区；三是中部 的商业办公区；四 是南部商业运输综 合区。
炮台山公园
园内林木茂密，空 气清新，据说站在 山顶可以遥望到澳 门，是市民游客休 闲健身的好去处。
愚园
中国近代工商业领 秀徐润的故居，始 建于清宣统年间， 是一座有百年文化 底蕴的古典园林。
夜景
在板障山森林公园 山顶上，不仅能眺 望市区风光，还能 看到一国两制交汇 点的全部景色。
观澳平台
位于珠海东侧海岸 的情侣南路上，在 这里向南看，不远 处水的另一侧就是 澳门城区。
国际大厦
1993年兴建，1997年才建至六 层，2001年引入万家超市、文 华书城、太平洋保健中心为主 力。虽然商业面积只有6.6万平 方米，却是拱北最聚人气的商 业中心。
迎宾百货广场
富华里
2015年5月1日开业 是珠海首个城市综合 体，首次将国际街区 时尚模式引入珠海， 为拱北片区乃至整个 珠海提供了一个集吃 喝玩乐购于一体的一 站式休闲娱乐场所。
港澳客户
拱北毗邻澳门，是澳门客户在珠海置业 的首选之地； 随着港珠澳大桥的落成，会吸引更多的 香港客户来此置业。
外地客户
拱北交通便利，商业繁华，是外地客户 认识珠海的窗口，聚集了大量外来人口， 因此外地客户也占较大比重。
客群分析
因为居住习惯和商业娱乐氛围而选 择拱北； 前几年因为产品户型小、投资回报率高 而来，近两年受市场因素影响已经大幅 减少。
PART 05 发展前景 Development Prospects
5
PART 01
基本情况
Fundamental State
PART 01 基本概况
19世纪80年代
北
岭
众星拱 绕北 辰
清政府于炮台山设海关总管。 当时该地区有一标志性建筑 拱桥和著名地点北岭，便从 中各取一字定名为拱北关。
1887年4月2日
马赛公馆 均价：33000元/㎡
均价：35000元/㎡
主要客群：拱北客户、内地北方客户
仁恒滨海中心 均价：50000元/㎡
PART 03 市场分析 马赛公馆
马赛公馆地址处于港昌路和侨光 路的交界处，两面临街，处于拱 北商业区和夏湾生活区的交界处， 中铁诺德国际 均价：31000元/㎡ 周边有许多大型的商业住宅，处 于比较成熟的生活区域，距拱北 商业区开车不到10分钟，距轻轨
2015年珠海地王：
龙光获拍，楼面地价 17600 元／ ㎡ ， 刷新珠海地价，对应为玖龙湾名园 项目。 拱北
2014年珠海地王：
澳门
中铁获拍，楼面地价 16400 元／ ㎡ ， 总价 18.47 亿元，对应为中铁·诺德 国际项目，目前均价：
PART 03 市场分析
中铁 · 诺德国际
纯住宅项目，围合式布局以小区中心庭院为主 主体高度120米，合计户数914户， 主推83-142㎡两房、三房、四房单位。 中铁诺德国际 均价：31000元/㎡
拱北的商业、交通、旅游十分发达，区内有珠 三角单店面积最大的万佳百货，以及莲花路商 业步行街和口岸广场等商业中心，还拥有银都 酒店、粤海酒店、海湾大酒店等一大批高档五 星级酒店设施，是珠海的旅游商贸中心。
全国第一大 陆路口岸
游客来珠海的 必览之地
“一国两制” 的交汇点
珠海最繁华的 商业中心
PART 01 基本概况
W
作为珠海与澳门唯一陆路相连的片区，拱北区域价值显著。加之各类社会
配套资源极为完备，并拥有情侣路海景、澳门城市景观等资源，商业、居住价
值均很高。此外，港珠澳大桥即将落成，为拱北带来新的无限商机。
PART 04
商圈分析
Trading Area Analysis
PART 04 商圈分析
老香洲 商圈
1970年代末-19ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0年代初
3栋
2栋
1栋
► 商住两用，适合投资
► 项目规划成熟，定位高端
□ 定位较高，珠海的整体环境 不够 中铁凤凰谷 □ 地处繁华，环境较为吵杂 均价：35000元/㎡
马赛公馆 均价：33000 元/㎡ 国际地标综合体
均价：60000元/㎡
主要客群： 仁恒滨海中心 外地高端人士 均价：50000元/㎡
PART 03 市场分析
摩尔广场
于2013年12月26日开业，曾经 称要做珠海最高端的商场百货 签约和开业仪式还分别邀请了 范冰冰和吴莫愁助阵，如今在 里面逛街购物的人屈指可数， 仅靠知名餐厅来吸引客流。
华融时代广场
拱北新添的商业 综合体，珠海第 一高楼，距离口 岸600米。目前 商铺正在出售中， 今年5月1日试业。
PART 04 商圈分析
经清政府允准，税务司法来格（匈牙利人） 到拱北接管了马骝洲、前山等常关税厂及 其所属的3个缉私卡，拱北关（洋关）正 式成立，总关设在澳门。
1949年11月15日 解放军石歧军事管制委员会接管拱北 海关，结束了62年洋税务司统治拱北 关的历史。
1950年1月28日 关总署根据中央人民政府政务院规定： 拱北关改名为 1984年1月29日 邓小平同志视察珠海经济特区时作了 “珠海经济特区好”的题字。
炮台山公园、市园林
局苗圃适当扩大，成 为整个片区的绿化核 心，向北连接圆明新 园，向南接向前山河 滨江绿带。
婆石工业区，建设夏
湾居住区的公共服务 中心，配建居住区级 的商业、文化、教育、
体育、医疗等公共服
务设施。
PART 01 基本概况
市政配套
交通：广珠城轨、长途客运站、共23条公交路线经过 社区公园：板障山公园、将军山公园、炮台山公园 医疗教育：珠海市第二人民医院、拱北小学、拱北中学
阶段三
莲花路步行街
逐步向行业集中转变，成行成市，有 一定规模效应
80-90年代
阶段二
零散街铺及小型超市阶段，以满足居 民日常需求为主
80年代
零散街铺
阶段一
PART 04 商圈分析
海湾大酒店 银都酒店 粤海酒店
来魅力假日酒店
银都酒店
珠海银都酒店于1988年开业， 重修于2000年，是中国银行投资 创办的一家中外合作酒店。 楼高31层，共306套客房，各 式餐厅服务设施齐备。 1995年被国家旅游局授予“全 国五十佳星级酒店”，96年被评 为“全国最佳星级饭店”。 曾接待多位国家领导人、外国 元首、政要商贾。
老香洲是珠海商业的发源地，朝阳市 场、香埠路步行街、香洲百货在珠海 商业发展史上都是率先建立起来的。
香洲主城区
吉大 商圈
1990年代
吉大商圈一开始就以高端商场的形式 出现，迅速成为珠海最有影响力和最 高端的商业区域。
拱北 商圈
20世纪初
拱北商圈凭借口岸地区巨大的人流量 优势，迅速成为目前珠海最具活力和 人气的商圈。
生活配套
商业：口岸地下广场、迎宾广场、万佳百货、米兰百货、 摩尔百货、莲花路步行街、富华里 市场：拱北市场、夏湾市场
PART 02
人文旅游
Cultural Tourism
PART 02 人文旅游
酒吧街
整条酒吧街的风格 以欧陆风情为主线， 年轻人休闲娱乐的 好去处。
圆明新园
以北京圆明园为原 稿，按1:1比例精选 圆明园四十景中的 十八景修建而成。
青年客群居多。
世居客户
投资客户
PART 03 市场分析
地理位置优势：毗邻澳门、关口重地 外部交通优势：广珠城轨珠海站、长途汽车客运站 旅游资源优势：是国内外游客来珠海旅游的必览之地
S
商圈配套：临近关口的商业模式已落后 内部交通劣势：车流量庞大，交通拥堵导致行车不便 城中村制约发展：旧厂房、城中村的改造制约了拱北的发展
PART 02 人文旅游
日の船 章鱼小丸子 胜记牛杂 生煎包 竹苑鱼蛋 花溪 牛肉粉 妯娌老鸭 粉丝汤
拱北特色小食
PART 03
市场分析
Market Analysis
PART 03 市场分析
港澳商人、本地及 内地高收入人群
银石雅园
2004
岭秀城
本地原住民、 澳门客 本地刚改客、澳门 客、外地投资客
百货+餐饮+休闲娱乐 +美容中心
百货+餐饮+超市 +书城 百货+餐饮
百货+餐饮+休闲娱乐+美 容中心
百货+休闲娱乐+餐饮
PART 04 商圈分析
2010年后
中海富华里
集购物、娱乐休闲、餐饮等功 能于一体的一站式购物中心
阶段四
逐步形成了有一定规模的商业街区 或大型超市及百货
21世纪初
口岸广场、华润万家
北欧森林
2004
2010
百合花园
2002
美景花园
1996
春泽名园
2005
日华花园
1999
银海新村
1980年9月20日，新生的珠海特区诞生了第一个房地产项目——银海新村。
1992
PART 03 市场分析
2010年珠海地王：
永福通获拍，楼面地价4520元／㎡， 总价10.8亿元，对应为中海·富华里 项目。
总站走路约10分钟。
中铁凤凰谷 均价：33000 元/㎡ 均价：35000元/㎡ 马赛公馆 均价：33000元/㎡ 仁恒滨海中心 主要客群：澳门客户 均价：50000元/㎡
PART 03 市场分析
综合楼
酒店 · 写字楼 · 商业 中铁诺德国际 均价：31000元/㎡ 4栋
住宅
仁恒滨海中心
► 品牌地产开发，品质保证 ► 地理位置优越，区域价值显著
情侣路
情侣路是珠海城市 的象征，游客来珠 海的必游景点之一。 全长28公里。
口岸广场
是珠澳两地的经济 与文化的交流中心， 日均客流量约十几 万人。
莲花路步行街
珠海比较有名的小 吃街，白天比较冷 清，晚上热闹非凡， 小吃店会开通宵。
PART 02 人文旅游
回归亭
位于板障山森林公 园内，为纪念1999 年澳门回归而建。
拱北商圈主要商业物业介绍
主要商业物业 口岸购物广场 迎宾百货广场 拱北国际大厦 摩尔广场 富华里 华融时代广场 建筑形态 地下商业 裙楼商业 独立建筑 裙楼商业 街区式商墅 裙楼+塔楼 规模（㎡） 120,000 27,000 660,000 25,000 60,000 130,000 业态组合 百货+零售商铺+餐饮 档次 中档 中档 中档 中高档 中高档 中高档 经营状况 良好 一般 一般 一般 良好 未营业
PART 04 商圈分析
富华里
2015
摩尔百货
2013
米兰百货
2006
华融时代广场 迎宾路 板块 莲花路 板块
2016
国际大厦
2001
迎宾百货广场
90年代
口岸购物广场
1999
口岸 板块
莲花路步行街
1980
口岸购物广场
珠海拱北口岸地下商 场毗邻澳门，是澳门 进入大陆的主要通道 ，分地下三层，共有 商铺1800个，是一 个经营服饰、精品、 餐饮、大型停车场的 综合商场。
拱北
Sev. 2016.3.23
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PART 01 基本情况 Fundamental State
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PART 02 人文旅游 Cultural Tourism
3
拱 北
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PART 03 市场分析 Market Analysis
PART 04 商圈分析 Trading Area Analysis