中国汽贸西南汽车城地块项目情况简析1

“中国汽贸西南汽车城”地块

项目情况简析

一、项目地理位置及周边情况：

1、项目地理位置：

该项目位于成都市成华区二环外侧，三环以内，地处成都的东大门，成渝高速入口——迎辉路与建材路（规划中的火车站站前路）交汇处，地理位置十分显赫，交通极为便捷。项目占地约45.9亩，净用地约33亩，南临迎辉路，临街长度约150米；北临规划路，与“优品尚东”毗邻；西临建材路，临街长度约160米；东接阆中宾馆用地。

2、项目用地现状：

项目用地基本呈方形，较为规整。除北面地势低洼，有较大高差外，其余部份较为平整。项目用地内，现为“中国汽贸西南汽车城”，内设“现代“和“大众”两个汽车4S店，临街部分为汽车展场，内部为汽修车间。用地西侧，临建材路有110千伏的高压走廊，由南向北沿路铺设，占红线宽度为15米，并在地块西北角处由西向东斜跨过该用地。项目用地以东约200米处，为城际铁路用地，目前有成昆铁路铺设于此。项目地处配套设施较为成熟的片区，具备三通一平条件，能满足工程建设和建成后的使用要求。

3、项目所在区域及周边的情况：

项目所处区域为成都东郊的杨柳片区。北邻多宝寺片区，

南接沙河堡片区。西有沙河环绕，东临成昆铁路。原属工业及物流用地区域，污染严重，城市面貌较差。现有的建筑物大部份都将拆除或搬迁，参考价值不大。根据成都市总体规划的要求，东郊被确定为由城市副中心、片区中心、居住中心等三级中心组成的集居住、商贸、生活、物流配送、旅游休闲等多功能为一体的综合性城区。市政府组织并实施了“东调”计划，已将东郊区域内，包括项目周边的工厂和污染较为严重的加工场所陆续搬迁出境，并投40亿元巨资彻底整治并改造了沙河，打造了沙河八景，使之成为城市的新景观和亮点。同时，拟在沙河堡修建西部最大的火车站——成都新火车站。该站的站场面积是火车北站的两倍，计划在今年开工建设，2009年6月全部竣工，远期规划每天开行500余对列车，每年发送城际旅客3006万人次，非城际旅客3943万人次。规划中的地铁2号线和地铁7号线将在此处交汇。相信随着“东调”计划的逐步实施和新火车站的建设，该片区内的面貌将会发生翻天覆地的变化。一个崭新的东大门将会屹立在成都市民的眼前。

目前已有信和集团、万科、华润置业、博瑞地产、阳光100、金房集团等多家大型房地产企业入驻该区域，其中信和集团所拍得的土地，每亩地价高达1130万元，堪称“地王”。以如此高昂的代价取得土地，显示出他们对该片区域充满信心，也似乎预示着该区域已成为开发商的必争之地，将有不凡的未来，“钱”途一片光明。

据我们调查了解到，优品尚东的住宅售价也由开盘时的3800元/㎡左右迅速提升至目前的6000元/㎡左右，并且销售状况良好。而区域内地块最新的挂牌价已超过每亩1200万元。

二、项目用地性质及规划条件：

项目总用地面积约为45.9亩，净用地约33亩，其余为道路、绿化和高压走廊代征地。项目的土地使用性质为商业和金融用地，其规划要求为：容积率≥2，覆盖率＜50%。项目临迎辉路须留出15—20米宽的街头绿地，临建材路须在红线内留15米宽的高压走廊。同时规划要求在项目用地内设置公厕和开闭所各一处。从远期规划来看，地铁7号线将沿建材路经过地块附近，迎辉路和建材路交汇处，将修建大型互通式立交桥。

三、项目地块的优劣势分析

1、项目地块的优势：

①地理位置显赫，交通便捷

项目地处成都市东大门，位于迎辉路和建材路交汇处，毗邻成渝汽车总站、五桂桥客运站，与规划中的成都新火车站相距不远，地铁7号线将经过地块，并在附近设置地铁出口，这一切，造就了项目显赫的地理位置，提供了极佳的交通条件。

②地形规整，规划条件较好

●项目用地方正，较为规整，利于规划布局，提高了土地

利用率。

●容积率只设下限，不设上限，条件较为宽松，有利于充

分利用土地，提高项目的经济效益。

③地价优势：

项目周边的土地价格已达每亩1100万左右，最高已达每亩1200万以上，本项目的土地价格具有较为明显的价格优势。

④区域规划定位高，从整体上提升了物业的品质和价值。

⑤华润、万科、信和等著名开发商的入驻，利于提高片区

的知名度，带动了区域内房产的销售。

⑥配套设施较为齐备，能满足开发建设和使用的要求。

2、项目的劣势：

①用地性质单一，不能兼容，开发思路和规划设计受到一

定的局限。

②规划要求在临迎辉路设置15米宽的街头绿地，并准备

在迎辉路修建大型立交桥，为本项目的出入交通带来不便，一定程度影响了项目的商业价值。

③临建材路的高压走廊，在地块西北角处，斜跨而过，给

项目的规划设计带来了不利影响，也给土地的利用带来了不便。

④作为商业项目，目前周边现有的居住人口密度较小，短

期内商气、商机略显不足。

⑤周边环境现状较差，不利于项目形象的塑造。

3、项目的机会：

①市政府“东调”计划的实施，将彻底改变项目所在区域

及周边的环境状况，全新的东大门将展现在市民眼前，区域内的居住人口和购买力都将逐步增加，整个区域的物业价值都将有巨大的提升。

②火车新站的建成和投入使用将为该区域带来无限的商

机和人气。

③建材路与2.5环的连通和拓宽，将为该区域带来更多的

人流。

④中国强劲的经济发展形势和良好房地产运行态势，为本

项目的开发和销售奠定了坚实的基础。

4、项目的风险：

①市场风险：

短期内该区域对于这样规模的纯商业项目缺乏良好市场支撑，项目的定位略显超前。但随着东城片区的改造和新火车站的建设，中期状况会有巨大的改观，远景良好。

②政策风险：

目前，因房价上涨过快，政府加强了对房地产市场的宏观调控，估计会对房地产市场产生一定的影响，对房价的上涨有一定的抑制作用，预计市场的需求也会有所下降。但从中长期来看，因为中国经济的强劲增长，