CBD区域市场调研分析

CBD区域市场调研分析

CBD（中央商务区）的地理范围界定如下：西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠运河以北，北至朝阳路。

一、市场供给分析

CBD是北京市高档写字楼发展最早的区域，也是北京目前国际水准甲级写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场的晴雨表。

1、高档物业集中，写字楼供应比例过半

按照刚出台的CBD总体规划的规定，北京商务中心区4万平方公里内将建设1000万平方米的各类物业，写字楼为50%的比例，应该有500万平方米，目前已建成并投入使用的53个，其中甲级写字楼22个，总建筑面积584348平方米，乙级写字楼16个，总建筑面积208126平方米，丙级物业7个，总建筑面积56000平方米，商住项目3个，总建筑面积115500平方米。今年，在国贸商圈尤其是规划中的CBD地区，中央电视台新址，银泰中心、北京电视台新址、华贸中心全面开工。此外，新建待建写字楼项目包括建外SOHO，金地国际花园，万达项目，旺座中心，财富中心，国贸三期，京澳中心，理想世界，华远上都国际等。其建成年大都在2003，3004年。CBD 商圈写字楼供应量还会有大幅度的上升。2、供应量增加，未来市场竞争激烈

CBD规划建筑规模800万-1000万平方米，其中写字楼约占50%。

500万平方米的写字楼供应量，是目前该区写字楼存量的三倍。

CBD将是三年内写字楼市场的热点，更是难点，产品及价格战将是日后竞争的重点。

3. 建筑设计水平较高，独特有个性

CBD的写字楼大多品质优良，外型美观，大堂气派，造型独特，在很大程度上体现了CBD写字楼的较高品质。

4. 配套设施齐全，智能化水平高

CBD写字楼打都具有良好的商服设施，楼宇智能化水平较高。

二、市场需求分析

CBD区域写字楼是外资公司进驻北京首选的办公场所。世界500强中的许多企业选择了CBD地区作为其办公场所。但国际经济还没有明显的复苏迹象，并且大量外资公司都已经进入国贸商圈办公，外资公司对写字楼的需求潜力不是最大。此外，CBD 地区是北京地区土地出让金最昂贵的地区之一。所以对本市新创业的中小企业来讲大多无法承受昂贵的租金；CBD地区有较为显著的标志性建筑，一般该地区写字楼能给人以豪华气派的感觉，这对于房地产业，IT公司，中介机构有着很大的吸引力。加入WTO后，我们金融市场会变的更加开放，外资银行，保险业等金融机构会逐渐进入北京市场，它们也成为CBD写字楼的潜在实用者。

CBD区域主要写字楼客户调查：

三、客户构成

1.有实力的外资机构是重要的组成部分

目前进驻北京的世界500强企业有160多家，其中入驻CBD的有91家，比例为58.3%，其中包括整栋购买写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和大面积租赁的DELL电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信（中国）公司、诺基亚、盖洛普公司等。

这些知名企业是CBD写字楼需求市场的重要组成部分，不但消化了大面积的写字楼，还成为CBD吸引其他国内外企业进驻的招牌。

2. 传统行业与新行业“共舞”

新经济背后往往靠有雄厚的自己实力，所以他们对写字楼的要求都较高，而在目前的北京市写字楼只有CBD能够从各个方面满足他们的要求。

在新经济突发性需求所引致的泡沫成分及压缩小以后，传统行业对写字楼的吸纳面积虽然不大，却也显得稳重实在。2000年下半年进入国贸近6年的FORD公司又进行了扩租，FORD公司和MCI（媒体器材制造）公司在CBD各租用有近200平方米的面积。

四、客群需求特征

1、对写字楼的要求普遍较高

主要包括地理位置、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设施、智能化设计、物业管理等。

2、大面积的租购

随着500强等跨国公司的逐渐进入，大面积甚至整栋租购写字楼的情形多次发生。随着CBD 建设进程的加快，相信这样的案例以后还会发生。

五、市场价格分析

1、近期租金走势稳中有升

CBD地区集中了70%以上的涉外资源，其中欧洲、亚洲、美国的公司加起来所占比例超过70%，像摩托罗拉等跨国公司租用面积大，而且均选择商务配套齐全的楼宇。目前国贸地区写字楼的租金为33.9美金/月/㎡（含物业费），比北京整体租金水平27.5美金/月/㎡要高很多。但从13.6%的平均租金回报率上看，比国际上写字楼的平均出租率高许多，而且保持着非常高的增长势头，这种资金高增长的势头必然要带来写字楼新一轮的建设高峰。由于供量较小，CBD写字楼市场非常看好，回报率非常高。写字楼大多数以租赁为主，销售市场呈现出有价无市的情况。

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赢嘉中心

艾来克大厦

航华科贸中心

现代城

嘉里中心

数码01大厦

和乔大厦

华彬国际大厦

中服大厦

汉威大厦

科伦大厦

国贸中心

京广中心商务楼

京广中心

2、投资性购买活跃，销售价格温和上涨

随着投资性购买的相对活跃、CDB写字楼租金相对于较高以及工期的进展，写字楼的销售价格率略有上涨，平均售价报价1800美金-2500美金左右。去年9月份开盘的北京财富中心一期售价2500美金左右。另外，包括阳光100的写字楼、蓝堡商务中心、建外SOHO 写字楼、尚都、百富国际、朝外MAN等，售价在RMB3000-16000/平方米之间。

3、物业管理费

本地区写字楼的物业管理费多为﹩3.5/月·平方米。就物业管理公司的性质而言，在所调查的26个项目中，除京汇大厦（有戴得梁行进行物业管理）和赢嘉中心（由第一太平洋戴维斯进行物业管理）聘请了专业的物业服务公司外，其他写字楼均由隶属发展的物业公司进行管理。次甲级以上物业管理平均在3美元·月·平方米