个人住房贷款概述

第二十章个人住房贷款

20.1 概述

20.1.1 定义

个人住房贷款是指中国建设银行向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。

20.1.2 贷款对象

具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

20.1.3 贷款种类

1.按照贷款的资金来源划分

个人住房贷款可以划分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。

（1）自营性个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。

（2）公积金个人住房委托贷款，是指中国建设银行受地方住房基金管理部门委托，利用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担。

（3）个人住房组合贷款，是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。鉴于个人住房组合贷款是由公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但贷款人、资金来源、利率不同，需要分别签订借款合同。

2.按住房交易形态划分

（1）个人（首次交易）住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内住房一级市场购买各类型住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款或称新建房个人住房贷款。

（2）个人再交易住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。

（3）个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房（含商业用房）时，中国建设银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借款。个人住房转让贷款俗称“转按贷款”。

3.按贷款的用途划分

（1）个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型住房（不含商业用房）的自然人发放的贷款。

（2）个人商业用房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。

（3）个人自建房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇自行建造各类型房屋的自然人发放的贷款。

（4）集资建房个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向参加单位集资建房的职工发放的住房贷款。

（5）个人组合贷款，是个人在申请购买住房贷款时，同时申请其他品种的个人贷款。目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。个人组合贷款中不同贷款品种参照相应的贷款办法，按照不同的期限、金额、利率等规定执行。

20.1.4 贷款条件

申请个人住房贷款的借款人应同时具备以下条件：

1.有合法的身份；

2.有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3.有合法有效的购买、建造、大修房屋的合同、协议以及建设银行要求提供的其他证明文件；

4.有所购（建、大修）住房全部价款20%（含）以上的自筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款；个人商业用房贷款自筹资金需达到所购商业用房的40％以上。

5.能提供有建设银行认可的有效、足额担保；

6.建设银行规定的其他条件。

20.1.5 贷款金额

1. 借款人申请个人住房贷款购买或集资建造第一套自住住房，且以所购住房或以其他住房做抵押的，贷款金额最高不超过购房款、个人实际应出资部分（集资建房）或者住房评估价值（以两者较低额为准）的80%；对贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应当提高首付款比例。

2. 借款人申请个人商业用房贷款用于购买商业用房，贷款金额最高不得超过购房款或评估价值（以两者较低额为准）的60%。

3. 借款人申请个人住房贷款用于自建、大修住房的，贷款金额一般不超过建造（修理）费用的70%。

4. 以符合条件的有价证券(包括财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存款存单)质押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%；

5. 以建设银行认可的除住房和有价证券以外的其他财产抵押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过抵押物价值的70%；

6. 以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款金额最高不得超过所购（建、大修）住房价值的50%；

7. 对由住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款、自营性个人住房贷款和公积金个人住房委托贷款金额之和最高不得超过所购住房价值的80％；对由住房置业担保公

司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，贷款金额最高不得超过所购住房价值的70％。

8.委托性个人住房贷款的金额按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。

20.1.6 贷款期限

个人住房贷款期限最长为30年。

1. 以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款期限一般不得超过5年；

2. 以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的使用年限；

3. 用有价证券质押的，贷款期限最长不得超过有价证券的到期日。若用不同期限的有价证券作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；

4. 对住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款，其中自营性个人住房贷款的贷款期限最长不超过公积金个人住房贷款期限；对有住房置业担保公司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，其贷款期限最长不得超过15年；

5.对借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不应过长，一般男性自然人，其还款年限不能超过65岁，女性自然人，其还款年限不能超过60岁；

6. 借款人申请贷款的金额较大的，贷款期限一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限；

7. 个人商业用房贷款，贷款期限最长为10年；

8．委托性个人住房贷款期限按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。

20.1.7 贷款利率

个人住房贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。

1. 贷款购买房改房或购（建）第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），贷款利率按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行。

2. 贷款购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行（可浮动）。

3. 贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。目前个人住房贷款利率调整按以下规定执行：

（1）贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；

（2）贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。

20.2 操作程序和要求

个人住房贷款操作流程与信贷业务基本操作流程基本相同，但新建房（“一手房”）个人住房贷款和公积金个人住房委托贷款比一般的贷款程序多一个贷前准备阶段，其业务流程如下所示：

贷前准备→贷前咨询→贷款受理→贷前调查→贷款审核→贷款审批→贷款发放→贷后管理

20.2.1 贷前准备