通道侗乡民俗文化商业街项目政府申请报告

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侗乡旅游商业中心 人文生态生活中心
城市中央水景公园
商业主题定位
通道“旗臶性”侗乡文化商业项目 老城区〃旧文化〃新名片 体验人文风尚，通道河文化 360度互动体验复合商业街区 全民生活体验中心
通道民俗城 人文乐购园
24小时不夜新城 传统商业街区全新天地 民俗美食街、婚庆主题街 填补本地空白，辐射整座城市
经营战略——经营规划（拟三层）
1层
民俗餐饮街、品牌街、婚庆主题街、休闲娱乐街
2层
品牌女装、服饰、鞋帽、箱包、外贸名品
3层
潮流服饰、运动品牌、个护化妆、淘宝专区
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经营战略——运营模式 营运总原则：因本项目采取产权式商铺经营模式，即实行所有权和经营权分离，投资者获
得其产权和收益权，商铺的经营权交由专业的经营管理公司统一经营，统一管理。经营管理公 司再整合各大品牌商业，保证经营的成功。
业态：餐饮旅游业态为主，同时造就了许多中 华老字号。
成功元素：前门大街融合众多潜藏在胡同里的 老字号，更具“京味儿”，足以吸引更多的旅 游者。
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中式商业街成功要素分析五（以天津鼓楼商业街为例）
成功要素五：以民风民俗为引爆点
位臵：鼓楼商业街位于天津老城厢的中心，商业 街为T字型，东起城厢东路，西至城厢中路；北 起城厢中路，南至城厢中路，呈大鹏展翅之雄姿。 业态：是一条以鼓楼为中心，集旅游、文化、购 物、休闲于一体的大型商贸旅游步行街。南街 （天津风情街）、北街（古董珠宝街）、东街 （精品购物街）。 定位：天津传统民俗文化、商业及餐饮为主的东 方不夜城。 成功因素：突出民风民俗，集旅游、购物、娱乐 、展示、休闲风情文化街。
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中式商业街成功要素分析四（以前门商业街为例）
成功要素四：以老字号品牌店为特色
位臵：前门大街是北京著名商业街。位于京城 中轴线，北起前门月亮湾，南至天桥路口，与 天桥南大街相连。
特色：前门大街依据其毗邻的南北向4条街和 东南西北向为主的22条胡同将共同构建成“中 华老字号传统前门大街商业及旅游商品区”“ 精品四合院体验区”等5大功能区，并以传统 商业、历史文化的集聚为特色，体现传统与时 尚的交汇融合。
室内步行街所有经营户均由本项目成立（或聘请）的专业物业管理公 司进行统一物业全面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免 去投资者和经营者的后顾之忧；
统一形象管理
统一证照税务 统一培训考核
室内步行街经营要素的软硬件全部由专业经营公司进行统一审核设计 形象，并进行形象的监督管理；
室内步行街由商场统一办理经营执照和统一核算收取相关经营费用； 室内步行街部分所有经营户的营业导购人员、基层管理人员均由商场 统一组织培训学习，进行定期考核，确保商场的营销力和服务。
20% 4% 2% 4% 46%
餐饮 商铺 游艺 客栈 旅行社 小摊
锦绣文化区
民俗市井区
24%
锦里商业街凭借其拥有的“三国文化”及在建筑上的 视觉包装，业态规划较合理，空间布局呈线性发展，以 及商业街的哑铃式布局，通过面来连接线，符合人们的 购物、逛街心理习惯，这一点有很大的借鉴之处。
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中式商业街成功要素分析三（以秀水街为例）
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前言：
怀化开元臵业有限公司就通道县原通道大市场改造项目作此定位规划报告。
本报告通过对当地经济发展水平、居民生活现状及业态功能分布等现实条件进行细致严谨的调研，引 进国际先进理念，并结合本公司多年来综合旅游文化产业及房地产开发运营经验，综合撰写而成。
特此提交通道县政府相关部门，申请予以政策支持。
研读 政策指示
成功元素：以蜀汉三国文化为支撑,以川西民 风、民俗为内涵,融合成都特有的休闲文化气 氛，打造民俗文化旅游资源开发的成功模式， 建筑布局的合理规划是吸引购物者的另一重要 因素。
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中式商业街成功要素分析二（以锦里古街为例）
餐饮 餐饮 公建 公建 购物 购物 广场 休闲 休闲 住宿 住宿
餐饮娱乐区
锦里商业街业态配比
县政府
本案
通过打造旅游文化商业，提升城市形象，形成独立的商
业中心。
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二、项目地块分析
农贸市场商业底蕴 聚合人气条件较好
〃历史 项目所在地前身为通道县老农贸市 场，历史人流量较大； 〃现状 随着老农贸市场的搬迁，该区域人 流剧减，并存在杂、脏、乱等现状，严重 影响城市面貌，周边居民要求改善生活环 境的愿望日益迫切，是政府着力改造的老 城区之一。
成功要素三：精准锁定客群，打造品牌
位臵： “秀水街市场地处长安街延长线，紧邻国际CBD商 圈，地理位臵显赫，交通便捷，是与长城、故宫相齐名的中 国最具世界影响力的国际旅游购物市场。 特色：“登长城、游故宫、吃烤鸭、逛秀水”，北京秀水街 ，与长城、故宫、烤鸭这些“北京象征”一起，成为很多海 内外游客到北京旅游的一个地标。 业态：以民族特色商品为主，如：鞋、箱包、皮具、精品服 装、领带丝巾、丝绸 、蜡染、工艺台布、工艺品、珠宝、古 玩、字画、时尚饰品、钟表眼镜、北京烤鸭、特色小吃等 成功元素：把外国游客作为主要客群，围绕该客群需求，打 造涉外餐饮、休闲、民族服饰等业态。
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第四章 项目定位
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项目整体定位
确定核心 引爆点 整体概 念包装 寻找定 位支撑
项 目 自 身 分 析
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项目整体定位
通道首席〃民俗游乐商业·人文生活不夜新城
本项目致力于通道县旅游经济发展，依托通道河沿岸旅游人文资源，以新型商业旅游模式及不夜新城为引爆点，传统中式 建筑与现代商业理念相结合，打造通道人文生态生活中心、侗乡旅游商业中心、城市中央水景公园娱乐中心三大中心，集 “绿色宜居、人文旅游、生态公园、特色购物、民俗广场、灯光夜市、婚庆主题”为一体的复合型城市中央 公园文化商业综合体。
休闲购物体验
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第五章 整体规划（见附件）
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第六章 招商方案
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经营战略——经营定位
业态定位
消费者定位
功能定位
经营理念定位
商品定位
·通道“吃喝玩 乐购”一站式体 验式消费天堂 ·通道外贸尾货 精品服装集散地 ·通道首席侗乡 风情餐饮步行街 ·通道首条婚庆 主题步行街
· 主群体：县城 居民、自身业主、 潮流品牌追逐一 族等。 · 次群体：周边 城镇居民及从事 农业工作者、自 由打工者、过往 客商、学生以及 三省游客等。
新通道
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第二章 项目分析
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一、项目区位分析
1、区位优势： 位于通道河西岸，两座风雨桥之间，紧邻通道主要商业 街——长征路；南侧对岸为青少年活动中心、民族剧院
等，是通道老百姓休闲娱乐的主要场所。
2、区域特色： 沿河新兴商业与长征路老商业街连成一片，是通道县老 城区的商业中心地带。
3、未来规划：
七座风雨桥与沿岸山体亮化工程一期，形成一道亮丽的 风景线， 未来将成为通道新的旅游观光地； 4、主观认识：
吃喝玩乐购一站式打造 大众业态全新升级 游玩与消费相结合，实现真正乐购！ 22
项目引爆点一：夜经济引领者（三里屯模式）
夜间露天淘宝广场
洗浴SPA
餐饮一条街
灯光夜市
广场舞
23 夜间大排档
项目引爆点二：秀水街（外贸洋货街）
通道第一洋货街
外贸淘宝城
休闲一角 24
独特定位带来汹涌客流
室内步行街
项目引爆点三：民俗演艺广场（游乐活动带火商业）
通道县侗乡民族特色 旅游城市发展方向 旅游经济特点
明确 区域角色
通道商业核心 发挥比较优势 发现区域空白
构建 特色主题
立足资源基础 整合旅游元素
打造 核心引擎
整体定位规划 打造核心引爆点
创新 运营模式
国际化运营团队 顶级物业管理
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第一章 城市分析
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一、通道县城市概况
通道侗族自治县位于湖南省西南边陲，怀化市最南端， 湘、桂、黔三省（区）交界之地，处于桂林和张家界 两大旅游圈的叠合辐射区，素有“南楚极地，百越襟 喉”之称。全县辖21个乡镇，总人口23万人，有侗、
·来自百度文库购物、休闲 、餐饮、娱乐等 多种综合功能于 一体的大型现代 化体验式购物中 心
·打造通道地区 首个“一站式、 体验式、多功能 ”休闲娱乐购物 中心。
·走中档消费路 线，以中档商品 为主，约占60%， 高档商品兼备， 约占5%，低档 商品约占20%， 其他经营品类或 主题招商项目约 占15%。
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本地块适合进行综合开发
地块自身条件适合商业发展，但 是周边商业氛围、人口密度、公 共配套暂时还不完善，需要一定 时间培育成熟； 同时由于地形限制，商业体量受 到限制； 本地块可达性、可视性较好，为 后期经营提供了条件。
周边配套
可达性 可视性 临街面 地块自身条件
较为完善
道路等级较低，车流量低； 无直达公交路线 东侧临河，可视性极佳 西侧临居民楼，可视性较差 东侧沿河路，需自建街道 呈较为狭长的长方形
统一招商管理 统一营销推广 统一营业管理
商铺统一招商，统一规划，确保本项目的商品组合、业态、档次、价 格等定位准确，保障后期持续经营；
统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，费用分摊，营 销效果共享； 室内步行街所有经营户要求统一营业时间，统一营业纪律管理；
统一服务监督
统一物业管理
室内步行街所有经营户要求统一服务标准，统一处理售前、售中、售 后服务、统一接受商场的服务考核监督等；
汉、苗、瑶等13个民族，其中少数民族人口占81.3%、
侗族占78.3%，是湖南省成立最早的少数民族自治县、 革命老区县、全国最佳休闲旅游县、全国绿化模范县、 全国生态示范县、中国民间芦笙文化艺术之乡、中国
大学生喜欢的旅游目的地。
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二、通道发展方向
生态立县
旅游兴县 发展战略
文化强县
工业富县
地域文化极具特色 生态环境极为优越 县域发展极富活力 “宜居宜业宜游、文明富庶和谐”
民族歌舞
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项目引爆点四：公园嘉年华（老百姓休闲文化中心）
儿童素质教育基地
老百姓休闲运动广场 公园人文景观 水上乐园
动感水幕电影
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项目引爆点五：婚庆主题（朝阳产业与仿古商业相结合）
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项目引爆点六：游乐体验式购物广场（吃喝玩乐购一站式体验消费模式）
浓郁的中式元素
特色餐饮美食 历史元素结合现代商业 古色古香 传统石板路
5%
15% 10% 20% 5%
7
7 7 6 6
总分
7分
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第三章 中式商业街成功要素分析
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中式商业街成功要素分析一（以北京唐人街为例）
成功要素一：以点带面，特色餐饮带动整体发展
北京唐人街 简介：北京唐人街位于鸟巢以南，占地700余亩，建筑面积100万平米 ，项目以三街、三巷、72品为基本构架，打造出全国乃至亚洲最具民 族特色的旅游逛购商业一条街 。 特色：以各民族仿古风格建筑为主的商业步行街，服务于中外游客。 业态：以中式餐饮为主，大型餐饮主力店如海鲜铁板烧规模达2万㎡。 成功元素：集旅游观光、民族文化、休闲娱乐、主题购物、特色餐饮、 特色酒吧为一体的中国不夜城，规模较大，抓住来鸟巢旅游的国外游客 ，通过中式风格吸引眼球。
地块现状
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三、项目现状分析——地块商业价值
从区位各因素方面对地块进行分析，以判断本地块商业开发的价值
因素 商圈关系 人口密度 商业、商务氛围 分 析 紧邻长征路商圈，与沿河路新兴商业串连 周边有大型居民区和商业区，人口密度较高 未形成有效的商业、商务氛围 权重 15% 15% 15% 分值 8 8 7
特色餐饮
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中式商业街成功要素分析二（以锦里古街为例）
成功要素二：深挖历史文化资源，主打旅游商业
位臵：成都市武侯祠大街武侯祠东邻。 特色：街区全长350余米，是一条在深厚民 俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲 街 业态：有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、 各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅 游购物、休闲娱乐为一体，大致分为民俗旅 游购物区、酒吧餐饮住宿区、公共休闲娱乐 观赏区、好吃街四川名小吃区等。
通道县原通道大市场改造项目 整体定位规划报告
目
前言 第一章 城市分析 第二章 项目分析
区位分析
录
项目现状分析
项目地块开发价值分析
第三章 案例分析
典型案例分析
中式商业街六大成功要素分析
第四章 项目定位
项目整体定位 八大引爆点定位
第五章 规划建议 第六章 招商计划 第七章 社会经济效益分析
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中式商业街成功要素分析六（以南京1912为例）
成功要素六：传统建筑风格与夜经济结合
位臵：位于南京市长江路与太平北路交汇处。 定位：东方三采将南京1912定位于“城市客厅” ，力图成为白领、小资、文化人群、外籍人士、 商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”。 业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅。 成功因素：历史文化资源 、遗留建筑，民国文化 为载体 “昔日总统府邸，今日城市客厅”。