昆山东城商业街项目市场调研报告

永恒盛集团

东城商业街项目市场调研报告

2010年12月

昆山永恒盛置业有限公司

【内容提要】

一、项目区域属性描述

1、东部新城，昆山城市副中心 (03)

2、城东开发区，昆山重点发展区域 (03)

3、蓬朗，昆山东部重镇 (03)

二、昆山商业地产概况

1、商业市场概况分析 (04)

2、昆山商业竞争个案分析 (06)

三、项目周边环境分析

1、周边厂区分析 (14)

2、周边社区分析 (15)

3、周边商业分析 (16)

4、周边客群分析 (17)

昆山永恒盛置业有限公司

【区域属性描述】

项目所在地城东——东部新城，规划面积约10平方公里，是昆山东部城市副中心。

昆山东部新城是昆山市委、市政府城市“东拓西扩”战略的组成部分。

新城位于昆山开发区黄浦江路以东，东临上海、太仓，南接京沪铁路，北靠太仓塘，规划面积10平方公里，是昆山城市东部副中心，建成后将形成商务、居住、工业、教育、文化、体育、医疗、金融八个功能区域。

东部新城市昆山近期重点发展区域。

昆山重点发展地区是指昆山市近期内能够显著促进产业发展、提升城市功能、优化空间结构的地区。规划确定近期重点发展的地区有：昆山经济技术开发区、昆山高新区（玉山分区）、花桥商务城。

蓬朗镇简介。

蓬朗位于昆山东部，距离市区10公里，北部与周市镇相邻，南邻陆家、花桥，东与太仓南郊、上海嘉定相连，西域经济技术开发区连成一片。

区域内道理四通八达，主干道昆嘉路东连上海宝钱路、204国道，沪嘉高速，西接312国道和沪宁高速公路。

位置十分独特，交通十分便利，是昆山东部重镇。

昆山永恒盛置业有限公司

【昆山商业地产概述】

1、市场概况分析Array城中为昆山传统的商业中心，

随着城市的东拓西进，

昆山未来将形成一个中心，

城中，多个副核心的商业格局，

分别为城南、城北、城西、城东。

城中商业核心区

城西、城东两个城市副中心。

昆山永恒盛置业有限公司

A、城南板块

以吉田广场为核心，形成南部商服中心，吉田广场引进的5万平米的乐购大型购物中心，已培养一定的人气和优势，具备形成商圈的成熟条件。

B、城北板块

现为传统自发形成的低层次商业、萧林路、春晖路商圈，目前城北也已经有易初爱莲，同时川普吸引力广场、温莎堡广场、金浦时尚街等项目的相继入市，

将推动城北商圈的形成与档次提升。

C、城西板块

欧尚、沃尔玛等商业体量的增加贡献颇大，但分散而居，难成聚合优势，成为商业垄断颇有难度。

D、城东板块

除弘基财富广场部分商业运营外，城东后续商业供给量大，如中航城、世贸购物广场商业正在筹备中，包括会展中心等市政项目将有力推动城东商业发展，未来发展潜力较大。

昆山永恒盛置业有限公司

昆山永恒盛置业有限公司

2、昆山重点商业项目调研

市区·世茂蝴蝶湾·社区商业

商业类型：与住宅联成一片，打造城市综合体 / 属于社区配套商业 / 商业建筑体量为12万㎡。

产品描述：分为两类主要的商铺产品，一类是社区内街配套商业，为1-2层，局部1-3层，主力面积为100-200㎡。 二是电影院主题商铺，1-2层为商场，3层为金逸电影院，面积范围10-200㎡。 业态描述：商铺均为现房，主题餐饮、邻里配套、休闲娱乐、电影院

销售情况：2006年开始销售商铺，电影院已于近期开业，商铺整体销售率85%左右。 商业街：1-2F ，100-200㎡，销售单价16000-20000元/㎡，剩余套数20套左右。

内商场：1F 单价30000元/㎡，2F 单价18000元/㎡左右，不带投资回报率销售，剩余50套左右。

内商场的3楼以上为电影院，剩余的商铺分割为3、4、5F 。

项目总平：

昆山永恒盛置业有限公司

市区·景秀丽都广场·商业配套

商业类型：项目总建筑面积67000㎡，除住宅之外，还有一幢18层酒店公寓，约15000-18000㎡的精品商业街。

产品描述：1-2F 社区沿街底商（局部1-3F ）、1-3F 主题商业（局部1-4F ），目前暂未推出。售楼处没有对外释放有关商业的消息。 业态描述：主题餐饮、邻里配套、休闲娱乐，主要满足本社区和区域内的商业配套。

销售情况：2010年7月18日首次开盘，主推30层高端住宅、18层酒店公寓，销售均价在8100元/㎡左右。

住宅方面，先推出1幢，2房面积为90㎡、3房面积110-135㎡。

项目总平：

昆山永恒盛置业有限公司

市区·中茵世茂广场·商业综合体

商业类型：项目总建筑面积15万㎡，定位为昆山首例Shopping mall 形态超大型体验式综合商业广场。

产品描述：1-2F 社区沿街底商（局部1-3F ）、1-3F 主题商业（局部1-4F ），目前暂未推出。售楼处没有对外释放有关商业的消息。 业态描述：超大型购物中心、五星级酒店、5A 甲级智能写字楼、Modern 音乐水景公园及城市休闲广场。 销售情况：2009年9月推出第一批商铺，118套，商铺面积50-150㎡，35000-65000元/㎡，目前剩余2套。

4、5、6、8层为写字楼，120套，面积97㎡--260㎡，均价13000-16000元/㎡，委托出租，每年回报7%。

项目总平：

昆山永恒盛置业有限公司

城东·旺角新天地·区域邻里商业

商业类型：项目总建筑面积20000㎡，商业面积约10000㎡，剩余部分为酒店式公寓和办公。

产品描述：1-3F 邻里型配套商业，商铺面积80-200㎡，4-8F 为酒店式公寓和办公楼，单位面积约60㎡。 业态描述：以独有的繁荣商业特性电子显示屏、通透观光电梯和环绕型结构，创新三维立体商业。

一层商业高6米，下沉式广场，设有旋转木马，吸引人气；二、三层设环廊，形成人流的互动。

销售情况：2010年7月10号推出108间商铺，1层28000元/㎡，2层15000元/㎡，3层9000元/㎡。 项目总平：