房地产估价原则的含义

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三、合法原则
以抵押为例：
1、评估土地使用权是划拨取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 2、评估拖欠工程款的房地产抵押价值时，房地产的价值应扣除拖欠工程款余额部分才是抵 押价值。
3、评估再次抵押的房地产价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是抵押 价值。
4、法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的的估价对象。 5、法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值应符合转让条件， 否则不应作为以抵押为目的的估价对象。
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四、估价时点原则
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四、估价时点原则
概念：
遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格
或价值。
1）有利于分析资金的时间价值，体现估价结论的时间相关性。 2）有利于分析价格变动，体现估价结论的时效性。 3）估价时点明确了估价的责任界限。 4）估价时点是确定建筑物折旧、批租土地剩余使用年限、土地增值税等的标准。
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六、最高最佳 利用原则
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六、最高最佳利用原则
最高最佳使用的内涵：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分
合理的论证，能够使估价对象的价值最大化的一种最可能的利用。是房地产利用竞 争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。 合法，不见得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原则。
房地产估价原则
房地产估价原则概述 独立、客观、公正原则
目 录
合法原则
估价时点原则取 替代原则
最高最佳利用原则
谨慎原则
一、房地产估价 原则概述
• 房地产估价原则的含义
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房地产估价原则的作用
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一、房地产估价原则概述
含义
作用
房地产估价原则的含义
是运动规律的认识，总结出的房人们在房地产估价的理论和实践的 探索中，基于对房地产价格形成和地产估价活动应遵循的法则或标准。 房地产估价原则的内容：1、独立客观公正原则； 2、合法原则； 3、估价时点原则； 4、替代原则； 5、最高最佳使用原则； 6、谨慎原则。 目的－－保证估价结果的同一性。
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1、在依法判定的权益类型及归属方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 房屋权属证书：《房屋所有权证》《房屋他项权证》 土地权属证书：《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》《土地他 项权力证明书》 2、在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度等 3、在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分 方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等 4、在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
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三、合法原则
以城市房屋拆迁估价为例：
1、一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准。 2、各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。 3、拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可按照协商结果进行评估。 4、对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门 申请确认。
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七、谨慎原则
《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可 比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。 （2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润， 不应低估折旧。
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一、房地产估价原则概述
含义
作用
房地产估价原则的作用：
使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价 对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。 评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估 价原则。
二、独立、客观、 公正原则
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（3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资 本化率不应偏低。
最高最佳使用必须同时满足的4个条件： 法律上允许
技术上可能
经济上可行 价值最大化
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六、最高最佳利用原则
以下三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则：
1、收益递增递减原理 2、均衡原理
3、适合原理
对房地产利用现状的估价前提的选择：
1、保持现状前提 2、装修改造前提 3、转换用途前提 4、重新开发前提 5、上述情形的某种组合
二、独立、客观、公正原则
内涵，要求房地产估价师中立，评估出对当事人均公平合理的价值。
独立 客观
公正、公平
——基本原则、最高行为准则
三、合法原则
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三、合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象权益
状况下的价值。
所谓依法是指符合国家的法律、法规和当地 的有关规定。
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三、合法原则
• 具体内容 是不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象？
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七、谨慎原则
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七、谨慎原则
谨慎原则评估房地产抵押价值时应当遵循的原则
存在不确定因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计
抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假 定未设立法定优先受偿权力下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
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四、估价时点原则
估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系
估价时点 过去（回 顾性估价） 估价对象状况 过去 过去 现在 现在 未来 未来（预 测性估价） 未来 现在 房地产 市场状况 过去 一般情况 房地产纠纷案件，特别是对估价 结果有异议而引起的复核或鉴定估价。 大多出现在房地产损害赔偿和保 险理赔案件中。 最常见，也包括在建工程估价。 评估期房的价值 多出现在房地产市场预测、为房 未来 地产投资分析提供价值依据，特别是 预估房地产未来开发完成后的价值。
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五、替代原则
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五、替代原则
1、概念
遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 。
2、理论依据
根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。
3、作用
比较法的理论依据，也体现在其他估价方法及有关参数的分析和确定，还体现在
各类估价资料的综合和分析、试算价格的比较与综合等方面。