城市商业综合体发展动力及开发成功要素

内容摘要：城市商业综合体的开发建设是近几年城市发展的重要内容，在服务广大消费者、带动区域经济发展和树立城市新形象等方面起着重要的作用。商业综合体是综合体发展的初级阶段，人类需求范围的扩张和产业革命驱动着商业综合体发展，当发展到涵盖基本现代城市生活的全部功能时，商业综合体才可称为城市综合体。本文通过对杭州城西银泰城的开发成功经验的分析，总结出城市商业综合体成功开发应具备灵活的开发形式、合理的区位选择、有序的功能布局和丰富的业态组合四个基本要素，并对我国商业综合体未来的开发建设提出几点建议，以作借鉴和参考。

关键词：商业综合体开发功能业态

引言

随着城市化建设的推进和商业地产的发展，商业形态从单个独立形态向综合化形态转变，逐渐出现了连锁超市、购物中心及城市商业综合体。近年来，空间巨型化、功能集约化和价值复合化的商业综合体在我国大中城市得到了快速发展。商业综合体可以带动区域经济发展，塑造城市新形象，是解决城市化过程中带来的交通拥堵、土地资源紧张等问题一种有效的手段；商业综合体可以同时满足人们基本的生活消费需求以及日益增长的娱乐休闲等更高层次需求，符合现代人们快节奏的生活方式。城市商业综合体开发建设具有两面性，一方面可以塑造城市的新形象，另一方面由于区域经济环境认识不清、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商能力不足、后期运营不利等因素造成商业综合体开发的失败，出现了商业综合体商务效应弱、人气不足、处于空运转状态等现象，严重阻碍了区域经济和城市的发展（周刚华等，2012）。城市商业综合体的成功开发需具备一定的条件，本文通过阐述商业综合体的内涵本质和发展动力，并以杭州城西银泰城为例，分析商业综合体开发成功的要素，对我国城市商业综合体未来发展提出建议。

城市商业综合体的本质和内涵

当前，对城市综合体和城市商业综合体认识上存在偏差，需厘清两者之间的区别与联系，才能使得许多城市理性地进行商业综合体的开发。

城市商业综合体是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮和娱乐等城市生活空间的三项以上功能进行有机组合而成的集合体，如杭州银泰城（王超，2011）。商业综合体是以商业功能为主，核心物业是购物中心，同时还涵盖了写字楼、酒店等物业，这些是以商业为核心价值而存在的档次对应的物业。

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体组合形成的多功能、高集约化的城市经济聚集体，如日本东京的六本木项目、中国大连的万达广场。城市综合体除具备较强的商业商务功能之外，也具备了城市公共服务机能和物业综合功能（卢亮等，2012）。相比较商业综合体，城市综合体更注重社会功能的发挥，城市综合体项目糅合了具有服务功能的公用设施、文化设施等各种社会基础设施；城市综合体涵盖了医疗、教育、文化中心、邮政、银行、居住社区、商业零售、娱乐餐饮、酒店、写字楼等业态，多种业态均衡发展，物业综合功能更具丰富性和全面性。

从表1可看出，城市综合体和商业综合体具有部分重合的关系，区别主要在各自的规模、功能布局和业态组合要求上，相对比城市综合体，商业综合体更注重商业利益，规模远不及城市综合体，业态组合相对较少。商业综合体和城市综合体都是随着城市规模扩大、人们需求不断扩张而出现的一种更高形式的商业形态，是当前城市发展过程中一种卓有成效的开发模式。商业综合体和城市综合体是综合体发展过程中的不同阶段，商业综合体是综合体发展的初级阶段，城市综合体是综合体发展的高级阶段；只有当商业综合体业态发展到涵盖基本现代城市生活的全部功能时，商业综合体才能可以称为城市综合体。因此，商业综合体开发建设过程中切勿盲目追求综合体规模和数量，根据城市经济发展水平、城市总体规划需要和区域发展状况来确定商业综合体开发的规模、功能布局、业态组合和发展模式。

城市商业综合体发展动力

改革开放和市场经济促进商业地产的产生和发展，商业地产经历从超市、商业街、购物中心不断走向成熟，进入商业综合体时代。城市商业综合体是适应商业和城市化发展需要、人类需求扩张而不断发展起来的，商业综合体从建筑综合群发展到以购物中心为主要内容的简单综合体，再发展到将多项功能组合优化而成的现代化商业综合体，驱使商业综合体不断发展的动力主要有以下两个方面：

（一）产业革命是城市商业综合体发展的外在动力

产业革命是城市商业综合体发展的外在动力。武前波、黄杉和崔万珍（2013）认为第三次产业革命促使了计算机等信息技术的发展和以知识密集型生产为主的第三产业的发展，为商业综合体发展奠定了物质基础和人口基础。第一，第三产业尤其是服务经济和创意经济的迅猛发展带来巨大的需求，服务阶层和创意阶层的群体成为未来城市消费的主体，是商业综合体发展的人口基础。第二，以知识密集型生产为主的第三产业的发展，为区域内的活动提供高度综合、高效率、大容量的服务，为商业综合体零售、办公、娱乐休闲融合发展提供了物质基础。

（二）人类需求范围的扩张是城市商业综合体发展的内在动力

随着经济和技术水平不断提高，人们的生活节奏日益加快，需求越来越多样化，人们除了追求基本的生活消费需求外，享乐和自我实现等精神需求不断增加；人们需求范围的不断扩张就需要一种多形式的商业形态来同时满足人们的生理、安全、社交、尊重、自我实现等不同层次的需求，这就推动了功能复合化的商业综合体的发展。人们需求的扩张是城市商业综合体发展的根本动力，商业综合体可以同时近距离解决人们的办公、居住、购物、社交、休闲娱乐等各方面的需求，让人们享受高效率的生活和工作。

城市商业综合体发展的本质原因是由于在功能和业态上通过高度复合和集聚提高了空间效率和空间价值，降低了个人的生活、商务成本和企业的交易成本，提高了个人生活品质和企业经营效益，解决了城市资源紧张、交通拥堵等问题，促进整个城市朝更好的方向发展。城市商业综合体开发过程中要以人们的需求变化为核心，根据产业发展情况和城市建设需要调整商业综合体的功能组合情况和业态比例构成，确保有重点地进行发展。

城市商业综合体开发成功要素分析

（一）杭州城西银泰城开发成功要素分析

杭州城西银泰城是由银泰集团开发的大型商业综合体项目，规划总建筑面积约40万平方米，由银泰百货、雅诗阁管理的馨乐庭服务式公寓、银泰office国际高端写字楼集群、国际品牌旗舰店、室内精品购物街和室外时尚步行街、沿河休闲商业景观道等相互配套组成，融合商业与商务两大功能，银泰城从购物、休闲娱乐到商务居住，为城西市民及杭州市民带来一种全新的生活方式。

商业综合体项目开发成功的标准主要包括两方面：第一，实现项目利益最大化。商业综合体项目利益最大化主要反映在写字楼的销售额和租金、公寓入住率、商铺营业额和客流量等数据上；通过相关负责人调查了解到，杭州城西银泰城的甲级写字楼集群a、b、c 三幢均在当次开盘一周内售罄，并在2012年创下了7.5亿的总销售业绩，2013年推出的d幢写字楼销售额也在短时间内突破3亿，写字楼的均价从18500元/平方米上涨到22700元/平方米，普遍能接受的写字楼租金已经达到3.8元/平方米左右，大幅超越同区域的写字楼物业租金水平；据统计，银泰城试营业首日客流量超过20万人次，营业额将近1200万元。第二，带动所在区域的繁荣发展。商业综合体开发成功的另一标准主要体现在商业综合体成为城市区域性发展和提升的重要标志；银泰城项目带动城西区域商圈进一步繁荣发展，其周边社区商铺单价两年从三万最高涨至八万，周边小区住房租金不同程度上涨了200-500元/月，周边中天西城纪、五洲国际广场、申瑞国际、同人精华等酒店式公寓项目的销售均价上涨达到了2万